暖風(fēng)頻吹 深圳樓市短期能否恢復(fù)仍需觀察

    今年以來，多地樓市政策暖風(fēng)頻吹。然而，疫情散發(fā)也給樓市回暖帶來一定影響。那么，預(yù)期中的“小陽春”真的來了？以極具代表性的深圳樓市為例，乍暖還寒或許更符合深圳樓市現(xiàn)在的狀況。

    “小陽春”真的來了？

    4月的深圳，天氣一直不錯。經(jīng)歷了疫情的短暫影響，深圳樓市也在復(fù)蘇當(dāng)中。最近，不少房企曬出了成交“喜報”，令不少人好奇深圳樓市的溫度。

    記者梳理發(fā)現(xiàn)，就在清明假期期間，許多開發(fā)商和代理商都發(fā)出成交“喜報”，例如位于南山后海的一處豪宅項目，清明小長假期間項目銷售團隊發(fā)布喜報，小長假期間銷售1.3億元。龍崗的一處新房項目在3天內(nèi)銷售43套，而在龍華上塘的新房項目，銷售團隊聲稱在4月5日當(dāng)天銷售金額破億元。

    到底是開發(fā)商在烘托氣氛，還是深圳樓市“小陽春”真的來了？羅湖筍崗一處新房項目的銷售經(jīng)理告訴記者，目前住宅部分已經(jīng)售罄，僅剩下商務(wù)公寓，而這個項目此前還曾推出折扣和高傭金等營銷方式。從最近深圳新房成交數(shù)據(jù)來看，新房市場的確出現(xiàn)回暖跡象。記者從深圳市房地產(chǎn)中介協(xié)會獲取的數(shù)據(jù)顯示，自3月28日至4月10日的兩周時間，深圳新房成交數(shù)量分別達到1592套和1300套。而在1月底和2月底，深圳新房單周的成交量在900套左右。不過，如果將數(shù)據(jù)周期拉長來看，2021年3月深圳新房共成交5305套，上述成交量仍相距甚遠。另一方面，今年以來受疫情散發(fā)和市場觀望情緒仍未消散等影響，開發(fā)商入市腳步放慢，各種促銷手段層出不窮。

    “新房銷售回暖也要分不同片區(qū)，主打剛需的樓盤會比較受歡迎。”福田一處新房項目銷售經(jīng)理如是說，“現(xiàn)在的購房者和前兩年不同，多數(shù)是出于考慮到資產(chǎn)保值增值和后續(xù)生活規(guī)劃，并非炒房。”

    二手房方面，執(zhí)行逾一年多的二手房參考價給深圳二手房市場帶來顯著調(diào)控效果，由于控制住了加杠桿，二手房成交量不斷下滑。今年3月，深圳二手房僅成交1117套，同比下跌84%。在福田園嶺新村，一位資深房產(chǎn)中介經(jīng)理告訴記者，自己的門店自農(nóng)歷新年后成交了兩套二手房，這已經(jīng)比去年年底的“零成交”要好，價格方面也出現(xiàn)松動，目前的成交價都僅比參考價高出10%左右，甚至還有按照參考價掛盤的房源。“筍盤陸陸續(xù)續(xù)都有在成交，只是偏偏又遇上了疫情。與2020年疫情過后不同，雖然最近政策和銀行信貸方面的暖風(fēng)頻吹，但現(xiàn)在的二手房購房者還是比較謹慎。”

    能否在短期內(nèi)恢復(fù)

    仍需觀察

    與其他城市相比，截至目前深圳并沒有明顯的放松或出臺刺激性樓市政策，但相關(guān)提振市場信心實質(zhì)性動作也在進行中，如最新的土地拍賣調(diào)整。

    近日，深圳披露首批集中供地情況，計劃于4月29日集中出讓8宗宅地。記者梳理發(fā)現(xiàn)，此次深圳推出的多塊用地限價相對于去年同片區(qū)用地的價格略微上調(diào)。例如，A012-0112宗地相比去年新安宗地（寶中鴻榮源項目）的每平方米8.55萬元限價，略微上漲近每平方米2000元。有市場人士表示，限價價格上調(diào)預(yù)計會給開發(fā)商增加1%至2%的利潤率，這將有助于提振開發(fā)商的信心。

    “深圳樓市3月期望的小陽春因疫情封控未至，反而是個低谷，但疫情防控得力后的4月清明出現(xiàn)了明顯的樓市‘踏青’熱。”樂有家營銷總裁賀玲表示，深圳一手成交和二手成交均有回升，但依舊處于低迷階段。賀玲以深圳樓市為例，認為目前的反彈顯得“拖泥帶水”，新房成交有所提升，而二手房方面，深圳賣方信心越來越足，買方信心尚未恢復(fù)，成交進入一種微妙的僵持階段。他還認為，目前政策暖風(fēng)頻吹主要集中在三四線城市，二線城市適度放松，一線城市多因素復(fù)雜影響下基本“巋然不動”，這也體現(xiàn)了“因城施策”的調(diào)控思路。后續(xù)一線城市比如深圳不排除有政策上的“正常調(diào)整”或“邊際微松”，這對當(dāng)前過度壓制的需求釋放是有幫助的。

    第一太平戴維斯深圳公司董事總經(jīng)理吳睿表示，目前市場出現(xiàn)一些筑底回暖的跡象，正處于政策底部，但能否在短期內(nèi)恢復(fù)仍需要觀察，需要考慮銀行流動性、疫情變化等因素。不過，整體來看，今年下半年的情況會比上半年大為好轉(zhuǎn)。