美國房地產市場量價齊跌 專家預計住房項通脹增速放緩需待明年下半年

    本報記者 侯捷寧

    見習記者 韓昱

    據新華財經消息，北京時間9月27日晚，美國兩大房價指數FHFA及S&P/CS20座大城市房價指數出爐，均顯示其房價增速已大幅放緩。

    其中，美國7月份FHFA房價指數環(huán)比下跌0.6%，結束了2020年5月份以來的增長趨勢，此前市場預期為持平，前值為上漲0.1%。

    7月份的S&P/CS20座大城市房價指數同比增長為16.06%，低于預期的17%，也創(chuàng)下2021年4月份以來最小增幅，環(huán)比下降0.8%。20座大城市中有12座城市房價在7月份出現環(huán)比下降，6月份僅為6座。

    “美國房價環(huán)比回落，反映出美國房地產市場已經明顯降溫。且隨著房價的下跌，會進一步打擊居民購房信心與意愿，美國房地產市場供需兩端或面臨下行壓力，對美國經濟的拖累也將明顯加大。”財信研究院副院長伍超明在接受《證券日報》記者采訪時表示。

    中國銀行研究院高級研究員王有鑫分析稱，實際上在7月份之前，美國房地產市場的新房開工及銷售數據即已開始回落，體現了高利率和高通脹下的需求放緩。但考慮到房價存在粘性，調整落后于房屋銷售情況，隨著房屋需求回落和房貸利率快速走高，房價也開始下行。

    Wind數據顯示，截至9月22日當周，美國30年期抵押貸款固定利率已高達6.29%，9月份以來快速上升超過11%，相較年初的3.22%水平也已接近翻倍。受訪分析師普遍認為，伴隨著美聯儲激進加息引起的借貸成本不斷走高，美國房地產的房價及銷售量已出現承壓跡象，并有可能持續(xù)。

    中信證券首席經濟學家明明在接受《證券日報》記者采訪時表示，由于房地產為利率敏感型市場，美聯儲快速加息已將短端美債利率從接近零的水平提升至4%左右。未來在美聯儲持續(xù)快節(jié)奏緊縮抑制通脹的背景下，美國房地產市場料將繼續(xù)面臨調整風險，房價上行動力大概率走弱。

    美國全國房地產經紀人協會在9月21日發(fā)布的數據顯示，美國8月份成屋銷售總數年化環(huán)比下跌0.4%，為480萬戶，連續(xù)第7個月下跌，也創(chuàng)2020年5月份以來新低。

    “考慮到9月份美聯儲議息會議后公布的加息路徑更為激進，終點利率水平大幅上升，預計抵押貸款固定利率和浮動利率都將進一步上升。”明明說，當前美國房地產進入下行通道的趨勢已較為明顯，未來美國房屋銷售數據下跌態(tài)勢或將持續(xù)，出現銷售量大幅下跌的風險較高。

    分析人士認為，美國房地產市場的持續(xù)降溫，也大概率會加大對美國經濟的拖累。

    伍超明表示，隨著借貸成本持續(xù)上漲、居民收入增長放緩和房價下跌導致購房收益率下降，預計美國房地產市場持續(xù)回落概率偏大，對美國經濟的拖累或加大。

    “在美國當前利率中樞不斷上移、居民家庭負債表逐漸惡化以及經濟復蘇前景黯淡的背景下，美國居民家庭購房意愿和對于房價的承受能力都趨于下降，銷售放緩和庫存增加將限制房地產企業(yè)投資積極性，家庭房貸利息支出增加疊加高通脹也將在一定程度限制消費支出。”王有鑫分析道。

    明明預計，在美聯儲緊縮周期內，住宅投資將持續(xù)收縮，拖累美國GDP增長。同時短期來看，美國房地產市場快速降溫較難抑制住房項通脹，住房項通脹增速放緩需等待至2023年下半年。

（編輯 上官夢露）