美國房地產(chǎn)市場量價(jià)齊跌 專家預(yù)計(jì)住房項(xiàng)通脹增速放緩需待明年下半年

    本報(bào)記者 侯捷寧

    見習(xí)記者 韓昱

    據(jù)新華財(cái)經(jīng)消息，北京時(shí)間9月27日晚，美國兩大房價(jià)指數(shù)FHFA及S&P/CS20座大城市房價(jià)指數(shù)出爐，均顯示其房價(jià)增速已大幅放緩。

    其中，美國7月份FHFA房價(jià)指數(shù)環(huán)比下跌0.6%，結(jié)束了2020年5月份以來的增長趨勢，此前市場預(yù)期為持平，前值為上漲0.1%。

    7月份的S&P/CS20座大城市房價(jià)指數(shù)同比增長為16.06%，低于預(yù)期的17%，也創(chuàng)下2021年4月份以來最小增幅，環(huán)比下降0.8%。20座大城市中有12座城市房價(jià)在7月份出現(xiàn)環(huán)比下降，6月份僅為6座。

    “美國房價(jià)環(huán)比回落，反映出美國房地產(chǎn)市場已經(jīng)明顯降溫。且隨著房價(jià)的下跌，會(huì)進(jìn)一步打擊居民購房信心與意愿，美國房地產(chǎn)市場供需兩端或面臨下行壓力，對美國經(jīng)濟(jì)的拖累也將明顯加大。”財(cái)信研究院副院長伍超明在接受《證券日報(bào)》記者采訪時(shí)表示。

    中國銀行研究院高級研究員王有鑫分析稱，實(shí)際上在7月份之前，美國房地產(chǎn)市場的新房開工及銷售數(shù)據(jù)即已開始回落，體現(xiàn)了高利率和高通脹下的需求放緩。但考慮到房價(jià)存在粘性，調(diào)整落后于房屋銷售情況，隨著房屋需求回落和房貸利率快速走高，房價(jià)也開始下行。

    Wind數(shù)據(jù)顯示，截至9月22日當(dāng)周，美國30年期抵押貸款固定利率已高達(dá)6.29%，9月份以來快速上升超過11%，相較年初的3.22%水平也已接近翻倍。受訪分析師普遍認(rèn)為，伴隨著美聯(lián)儲(chǔ)激進(jìn)加息引起的借貸成本不斷走高，美國房地產(chǎn)的房價(jià)及銷售量已出現(xiàn)承壓跡象，并有可能持續(xù)。

    中信證券首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家明明在接受《證券日報(bào)》記者采訪時(shí)表示，由于房地產(chǎn)為利率敏感型市場，美聯(lián)儲(chǔ)快速加息已將短端美債利率從接近零的水平提升至4%左右。未來在美聯(lián)儲(chǔ)持續(xù)快節(jié)奏緊縮抑制通脹的背景下，美國房地產(chǎn)市場料將繼續(xù)面臨調(diào)整風(fēng)險(xiǎn)，房價(jià)上行動(dòng)力大概率走弱。

    美國全國房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人協(xié)會(huì)在9月21日發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，美國8月份成屋銷售總數(shù)年化環(huán)比下跌0.4%，為480萬戶，連續(xù)第7個(gè)月下跌，也創(chuàng)2020年5月份以來新低。

    “考慮到9月份美聯(lián)儲(chǔ)議息會(huì)議后公布的加息路徑更為激進(jìn)，終點(diǎn)利率水平大幅上升，預(yù)計(jì)抵押貸款固定利率和浮動(dòng)利率都將進(jìn)一步上升。”明明說，當(dāng)前美國房地產(chǎn)進(jìn)入下行通道的趨勢已較為明顯，未來美國房屋銷售數(shù)據(jù)下跌態(tài)勢或?qū)⒊掷m(xù)，出現(xiàn)銷售量大幅下跌的風(fēng)險(xiǎn)較高。

    分析人士認(rèn)為，美國房地產(chǎn)市場的持續(xù)降溫，也大概率會(huì)加大對美國經(jīng)濟(jì)的拖累。

    伍超明表示，隨著借貸成本持續(xù)上漲、居民收入增長放緩和房價(jià)下跌導(dǎo)致購房收益率下降，預(yù)計(jì)美國房地產(chǎn)市場持續(xù)回落概率偏大，對美國經(jīng)濟(jì)的拖累或加大。

    “在美國當(dāng)前利率中樞不斷上移、居民家庭負(fù)債表逐漸惡化以及經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇前景黯淡的背景下，美國居民家庭購房意愿和對于房價(jià)的承受能力都趨于下降，銷售放緩和庫存增加將限制房地產(chǎn)企業(yè)投資積極性，家庭房貸利息支出增加疊加高通脹也將在一定程度限制消費(fèi)支出。”王有鑫分析道。

    明明預(yù)計(jì)，在美聯(lián)儲(chǔ)緊縮周期內(nèi)，住宅投資將持續(xù)收縮，拖累美國GDP增長。同時(shí)短期來看，美國房地產(chǎn)市場快速降溫較難抑制住房項(xiàng)通脹，住房項(xiàng)通脹增速放緩需等待至2023年下半年。

（編輯 上官夢露）