穩(wěn)預(yù)期 優(yōu)化政策“應(yīng)出盡出”“先立后破” 房地產(chǎn)發(fā)展新周期將至

    本報(bào)記者 杜雨萌 劉琪

    2023年，房地產(chǎn)市場(chǎng)在頂著巨大下行壓力前行的同時(shí)，也迎來(lái)了政策面更為積極的支持舉措。在一系列供需兩端政策優(yōu)化調(diào)整作用下，“穩(wěn)預(yù)期”特別是穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)期已經(jīng)初顯成效。

    日前召開(kāi)的中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議強(qiáng)調(diào)，“明年要堅(jiān)持穩(wěn)中求進(jìn)、以進(jìn)促穩(wěn)、先立后破”。針對(duì)房地產(chǎn)領(lǐng)域，會(huì)議提出，積極穩(wěn)妥化解房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)，一視同仁滿足不同所有制房地產(chǎn)企業(yè)的合理融資需求，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。加快推進(jìn)保障性住房建設(shè)、“平急兩用”公共基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、城中村改造等“三大工程”。完善相關(guān)基礎(chǔ)性制度，加快構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式。

    “穩(wěn)中求進(jìn)”

    政策力度及深度層層推進(jìn)

    對(duì)于正處在深度調(diào)整中的房地產(chǎn)市場(chǎng)來(lái)說(shuō)，穩(wěn)預(yù)期是重中之重。從短期來(lái)看，如何妥善解決當(dāng)前房企面臨的流動(dòng)性問(wèn)題，滿足房企合理融資需求，成為重要抓手之一。

    上海易居房地產(chǎn)研究院研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)在接受《證券日?qǐng)?bào)》記者采訪時(shí)表示，房地產(chǎn)發(fā)展新模式的構(gòu)建并非一蹴而就。從目前來(lái)看，行業(yè)銷(xiāo)售數(shù)據(jù)總體處于低位、一些房企仍存在流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)，因此，唯有“先立后破”，才能真正推動(dòng)舊模式順利過(guò)渡到新模式。

    從保項(xiàng)目、保交付到保主體，今年以來(lái)，重磅會(huì)議及監(jiān)管層發(fā)聲中頻頻強(qiáng)調(diào)對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的融資支持，政策力度及深度層層推進(jìn)，各項(xiàng)政策“應(yīng)出盡出”，引導(dǎo)市場(chǎng)預(yù)期向穩(wěn)向好。尤其是“一視同仁滿足不同所有制房地產(chǎn)企業(yè)合理融資需求”的要求，為房企融資注入了更多信心。

    10月底召開(kāi)的中央金融工作會(huì)議提出“一視同仁滿足不同所有制房地產(chǎn)企業(yè)合理融資需求”；11月17日，中國(guó)人民銀行、國(guó)家金融監(jiān)督管理總局、中國(guó)證監(jiān)會(huì)聯(lián)合召開(kāi)的金融機(jī)構(gòu)座談會(huì)再次強(qiáng)調(diào)，要堅(jiān)持“兩個(gè)毫不動(dòng)搖”，一視同仁滿足不同所有制房地產(chǎn)企業(yè)合理融資需求，對(duì)正常經(jīng)營(yíng)的房地產(chǎn)企業(yè)不惜貸、抽貸、斷貸；中國(guó)人民銀行等八部門(mén)在11月份聯(lián)合印發(fā)《關(guān)于強(qiáng)化金融支持舉措助力民營(yíng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展壯大的通知》，提出“合理滿足民營(yíng)房地產(chǎn)企業(yè)金融需求”，強(qiáng)調(diào)要從民營(yíng)企業(yè)融資需求特點(diǎn)出發(fā)，著力暢通信貸、債券、股權(quán)等多元化融資渠道。

    銀行方面迅速響應(yīng)，一方面采取一對(duì)一走訪的形式與房企深入交流，共商新形勢(shì)下房地產(chǎn)行業(yè)銀企合作新思路，另一方面通過(guò)舉辦房地產(chǎn)企業(yè)代表座談會(huì)，開(kāi)展“面對(duì)面”的業(yè)務(wù)交流。

    11月份以來(lái)，工商銀行、農(nóng)業(yè)銀行、中國(guó)銀行、建設(shè)銀行、交通銀行等主要銀行向民營(yíng)房企投放房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款300多億元。另有多家銀行正加快推進(jìn)已批復(fù)民營(yíng)房企貸款落地，并加大了項(xiàng)目?jī)?chǔ)備力度。

    中指研究院企業(yè)研究總監(jiān)劉水認(rèn)為，近期金融機(jī)構(gòu)對(duì)民營(yíng)房企發(fā)放的貸款在增加，預(yù)計(jì)后期對(duì)民營(yíng)房企的貸款投放力度會(huì)繼續(xù)加大。

    企業(yè)對(duì)政策端的發(fā)力有著最為深切的感知。某大型房企內(nèi)部人士接受《證券日?qǐng)?bào)》記者采訪時(shí)表示：“今年確實(shí)能感受到政策上對(duì)于房企融資的支持，我們可以通過(guò)直接或間接的方式獲得一定額度的保交樓貸款，緩解資金壓力。”

    嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，在房地產(chǎn)供求關(guān)系發(fā)生重大變化、房企債務(wù)壓力較大的情況下，要首先做好“穩(wěn)定房企現(xiàn)金流”等工作，這也是平衡好房地產(chǎn)市場(chǎng)“穩(wěn)”與“進(jìn)”關(guān)系的核心關(guān)鍵。

    “以進(jìn)促穩(wěn)”

    多城優(yōu)化措施落地

    從今年購(gòu)房政策的“工具箱”來(lái)看，范圍“擴(kuò)展”、內(nèi)容“深化”成為最大特點(diǎn)。

    繼7月24日召開(kāi)的中共中央政治局會(huì)議明確提出“適應(yīng)我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)供求關(guān)系發(fā)生重大變化的新形勢(shì)”“適時(shí)調(diào)整優(yōu)化房地產(chǎn)政策”后，一系列超預(yù)期購(gòu)房政策相繼出臺(tái)。

    比如，在此前“認(rèn)房不用認(rèn)貸”政策、商業(yè)貸款利率下調(diào)、延續(xù)實(shí)施支持居民換購(gòu)住房有關(guān)個(gè)稅政策等基礎(chǔ)上，一線城市也將購(gòu)房政策的優(yōu)化瞄向了降首付及調(diào)整普通住宅標(biāo)準(zhǔn)。

    具體來(lái)看，12月14日，北京、上海在同日官宣調(diào)整普通住房認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)、優(yōu)化差別化住房信貸政策，包括下調(diào)最低首付款比例和商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率下限。此前的11月份，深圳已經(jīng)明確降低二套房首付比例、優(yōu)化普宅認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)。廣州則從9月份開(kāi)始，陸續(xù)對(duì)首付比例、房貸利率、限購(gòu)條件等政策進(jìn)行優(yōu)化調(diào)整。

    此前的“認(rèn)房不用認(rèn)貸”政策，更多是意在推動(dòng)改善性需求和置換需求釋放，雖然在一定程度上降低了支出成本，但對(duì)于一線城市來(lái)說(shuō)，受限于執(zhí)行多年的普通住宅標(biāo)準(zhǔn)，并未完全實(shí)現(xiàn)降低購(gòu)房門(mén)檻的目標(biāo)。

    以北京為例，在此次普通住宅標(biāo)準(zhǔn)調(diào)整前，遵循的是2014年發(fā)布的普通住宅標(biāo)準(zhǔn)，與當(dāng)前的房地產(chǎn)市場(chǎng)實(shí)際情況存在明顯差距?！蹲C券日?qǐng)?bào)》記者從北京市住建委獲悉，此次調(diào)整后，北京市的普宅占比將提高至七成左右，屆時(shí)，將有更多家庭能夠享受住房轉(zhuǎn)讓時(shí)的增值稅優(yōu)惠政策。另外，此次下調(diào)最低首付款比例也降低了居民購(gòu)買(mǎi)住房的資金門(mén)檻，有利于更好滿足改善性住房需求，對(duì)于剛需購(gòu)買(mǎi)者來(lái)說(shuō)亦是重要利好。

    據(jù)中指研究院監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)，購(gòu)房新政落地后，北京新建商品住宅成交套數(shù)由12月14日的132套，增至此后兩日的242套和283套。

    “整體上看，此次北京、上海大力度優(yōu)化購(gòu)房政策，符合市場(chǎng)預(yù)期，大幅降低了購(gòu)房者置業(yè)門(mén)檻和購(gòu)房成本，是‘以進(jìn)促穩(wěn)’的重要舉措。”中指研究院市場(chǎng)研究總監(jiān)陳文靜對(duì)《證券日?qǐng)?bào)》記者表示，從市場(chǎng)趨勢(shì)來(lái)看，短期北京、上海房地產(chǎn)市場(chǎng)活躍度均有望提升，預(yù)計(jì)也將進(jìn)一步穩(wěn)定價(jià)格預(yù)期。而北京、上海房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)期的好轉(zhuǎn)，有望進(jìn)一步提振整體市場(chǎng)信心，推動(dòng)全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)加快筑底企穩(wěn)。

    “先立后破”

    加快構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式

    “唯有做好‘穩(wěn)’和‘進(jìn)’的工作，‘立’和‘破’的工作才有順利開(kāi)展的市場(chǎng)環(huán)境。”在嚴(yán)躍進(jìn)看來(lái)，穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)，是“先立”和“后破”相關(guān)工作順利銜接的重要基礎(chǔ)。

    從今年中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議明確的2024年房地產(chǎn)領(lǐng)域重點(diǎn)工作內(nèi)容來(lái)看，“積極穩(wěn)妥化解房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)”，是讓房地產(chǎn)行業(yè)回到平穩(wěn)發(fā)展軌道的關(guān)鍵一環(huán)，體現(xiàn)了“穩(wěn)”與“進(jìn)”的關(guān)系。而“完善相關(guān)基礎(chǔ)性制度，加快構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式”，則是行業(yè)“先立后破”的關(guān)鍵。

    中國(guó)銀行研究院研究員葉銀丹在接受《證券日?qǐng)?bào)》記者采訪時(shí)表示，短期來(lái)看，房地產(chǎn)市場(chǎng)的穩(wěn)定有賴(lài)于解決好房企面臨的流動(dòng)性等問(wèn)題，但從中長(zhǎng)期來(lái)看，房地產(chǎn)市場(chǎng)的穩(wěn)健發(fā)展則需要加快構(gòu)建新發(fā)展模式，積極推動(dòng)房地產(chǎn)企業(yè)轉(zhuǎn)型。

    從房企角度而言，未來(lái)需從四個(gè)方面推動(dòng)全面轉(zhuǎn)型：一是開(kāi)發(fā)模式從“三高”模式向輕重并舉的“開(kāi)發(fā)+持有”模式轉(zhuǎn)型；二是盈利模式從增量開(kāi)發(fā)盈利向增加開(kāi)發(fā)、存量更新、保障性住房建設(shè)、產(chǎn)業(yè)鏈上下游輕資產(chǎn)業(yè)務(wù)綜合盈利模式轉(zhuǎn)型；三是融資模式從高負(fù)債向多元化模式轉(zhuǎn)型；四是目標(biāo)模式從追求規(guī)?？焖贁U(kuò)張向品牌品質(zhì)提升轉(zhuǎn)型。

    如果說(shuō)，構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式，是房地產(chǎn)行業(yè)“先立后破”的總體要求，那么，中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議提出的加快推進(jìn)保障性住房建設(shè)、“平急兩用”公共基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、城中村改造等“三大工程”，無(wú)疑是銜接“穩(wěn)中求進(jìn)”與“先立后破”的重要抓手，即“以進(jìn)促穩(wěn)”。

    葉銀丹認(rèn)為，要加大政策支持力度，積極鼓勵(lì)房地產(chǎn)企業(yè)參與保障性住房建設(shè)項(xiàng)目，既緩解城投企業(yè)在保障性住房建設(shè)方面的壓力，同時(shí)也給房地產(chǎn)企業(yè)轉(zhuǎn)型提供機(jī)會(huì)。

    克而瑞研究中心副總經(jīng)理?xiàng)羁苽フJ(rèn)為，總的來(lái)說(shuō)，“三大工程”既是拉動(dòng)投資的重要引擎，也是構(gòu)建新發(fā)展模式、形成多元住房供給體系的關(guān)鍵一環(huán)。預(yù)計(jì)2024年中央將加大對(duì)“三大工程”金融支持力度，譬如由央行投放補(bǔ)充抵押貸款，提供中長(zhǎng)期低成本資金等。