精細(xì)化房貸融資監(jiān)管體系夯實(shí)“房住不炒”

    近日，針對信貸資金違規(guī)流入樓市、購房者違規(guī)加杠桿的現(xiàn)象，廣州、深圳、上海等熱點(diǎn)城市正在掀起一場力度空前的圍剿和肅清。通過銀行自查、監(jiān)督檢查、違規(guī)處罰等地毯式的整治，在重塑財經(jīng)紀(jì)律、規(guī)范金融秩序的同時，針對近期出現(xiàn)的中介對接、一條龍服務(wù)等資金違規(guī)流入樓市的新現(xiàn)象、新模式，建立精細(xì)化的監(jiān)管舉措，嚴(yán)堵披著實(shí)體外衣的中小微貸款進(jìn)入樓市，嚴(yán)打首付款融資，將“房住不炒”、控制杠桿率和紓困中小微有機(jī)結(jié)合。

    事實(shí)上，對于實(shí)體資金違規(guī)流入樓市，購房者違規(guī)加杠桿，既有的金融監(jiān)管有明確的政策體系。除了傳統(tǒng)的“三查”（貸前調(diào)查、貸中審查、貸后檢查）外，還有各類別貸款的監(jiān)管機(jī)制。比如，對實(shí)體企業(yè)貸款的合規(guī)性，銀行要開展交易背景調(diào)查、經(jīng)營實(shí)體調(diào)查和“受托支付”（貸款直接支付給貸款申請人的交易對手）等。對成立不到半年的企業(yè)和過戶不到半年的房屋，不允許申請經(jīng)營貸，打擊空殼公司套貸。這些舉措的目的是，確保資金投放與用途相符。

    經(jīng)營貸、消費(fèi)貸流入樓市

    對購房者違規(guī)加杠桿，既有差別化的住房信貸政策制約，也有對于首付款資金來源的審查。比如，首付款只能來源于購房者或直系親屬的存款、理財?shù)?，不得利用消費(fèi)貸、信用貸（包括信用卡）、過橋融資、經(jīng)營貸等。但是，既有的監(jiān)管體系，已不適應(yīng)當(dāng)前住房市場、金融市場的變化。

    首先，2019年我國建立了新的貸款“定價錨”，即紓困中小微和實(shí)體經(jīng)濟(jì)的1年期LPR，針對地產(chǎn)融資的5年期LPR，并且1年期LPR第一次趨勢性地低于5年期的LPR。由此，產(chǎn)生利率套利的內(nèi)在激勵。同時疫情后，銀行有紓困中小微的貸款任務(wù)（2020年五大行中小微貸增長不低于30%），加上樓市回升，地產(chǎn)抵押物“天然安全”、中小微貸款“天然風(fēng)險”的頑固認(rèn)識，部分銀行對資金是否流向樓市，并無監(jiān)管動力。這樣既滿足了中小微貸款投放的任務(wù)，又保障了貸款安全、銀行收益。而且，有的銀行創(chuàng)設(shè)“氣球貸”“接力貸”“循環(huán)貸”等，將期限本只有1年的消費(fèi)貸、經(jīng)營貸延至10年以上，迎合地產(chǎn)貸款融資。

    其次，近年來資金中介大行其道，特別是2018年以后P2P、互聯(lián)網(wǎng)金融等受到整治后，房產(chǎn)中介、房屋管家、投資公司、理財和小貸公司等，如雨后春筍般活躍起來，并開始轉(zhuǎn)向地產(chǎn)領(lǐng)域，充當(dāng)銀行和投資者、購房者之間的融資中介。同時，互聯(lián)網(wǎng)移動終端普及，融資信息擴(kuò)散和匹配通過微信小程序、微信群、線下活動（比如各式各樣的投融資講座）等完成，銀行、房產(chǎn)中介、小貸公司、購房者均參與其中，導(dǎo)致交易極其隱蔽，監(jiān)管難度加大。

    再次，2020年下半年以后，部分區(qū)域房地產(chǎn)市場快速回升，熱點(diǎn)城市再次啟動新房價格引導(dǎo)政策。但是，70城房價指數(shù)顯示，一線城市二季度、三季度、四季度二手房價指數(shù)同比分別上漲2.4%、5.2%和7.4%，2021年2月份漲幅達(dá)到10.8%。由此，2020年包括滬深、杭州等在內(nèi)的熱點(diǎn)城市，出現(xiàn)了史無前例的一二手房“價格倒掛”，也助推了愈演愈烈的“打新套利”，投資客積極參與，對融資的需求不斷增加，也助長了資金違規(guī)進(jìn)入樓市。

    因此，2020年第一次出現(xiàn)了經(jīng)營貸、消費(fèi)貸流入樓市案例增加的情況。廣東銀監(jiān)局近期排查，發(fā)現(xiàn)違規(guī)流入樓市的貸款金額2.77億元、920戶；深圳銀保監(jiān)局選取6家銀行集中開展現(xiàn)場檢查，責(zé)令銀行提前收回21筆、5180萬元涉嫌違規(guī)貸款。

    根據(jù)今年政府工作報告，2021年大型商業(yè)銀行普惠小微企業(yè)貸款將增長30%以上。目前看，資金違規(guī)流入樓市的現(xiàn)象并未大面積發(fā)生，但為了確保資金能進(jìn)到中小微企業(yè)，就必須要阻止勢頭的蔓延。

    完善既有監(jiān)管體系

    從近期深圳、上海、廣州的監(jiān)管舉措來看，可謂是標(biāo)本兼治，既通過自查督察、抽貸和處罰，嚴(yán)打違規(guī)融資和銀行放貸，也完善既有的監(jiān)管體系。

    一是明晰首付款來源的監(jiān)管機(jī)制，比如廣州監(jiān)管要求，借款人家庭需提供首付款來源近半年流水，對于半年以內(nèi)的轉(zhuǎn)入的資金，無論來源于借款人還是直系親屬，均需要追蹤資金鏈條，明確核實(shí)為合理收入所得（存款、理財、保險余額、股票余額等），而非借貸、墊資過橋、他人借名貸款，才能獲得準(zhǔn)入。另外，提交放款合規(guī)環(huán)節(jié)，需再次核實(shí)借款人家庭征信，如有新增消費(fèi)類貸款或信用卡分期業(yè)務(wù)的，需提前結(jié)清后方可發(fā)放。

    二是總結(jié)典型案例，嚴(yán)打內(nèi)外結(jié)合的套利。比如，深圳各類資金中介比較多，監(jiān)管機(jī)構(gòu)總結(jié)了三類套利行為，包括銀行員工誘導(dǎo)借款人使用經(jīng)營貸，銀行通過微信號與小貸公司合作套取資金，經(jīng)紀(jì)公司提供購房、成立企業(yè)、貸款咨詢等環(huán)節(jié)提供“一條龍”服務(wù)?；诖?，建立營銷展業(yè)新規(guī)范、整治銀行微信號、推進(jìn)穿透式資金監(jiān)管等。

    三是針對自查發(fā)現(xiàn)的問題，重塑地產(chǎn)貸款監(jiān)管體系。比如，上海明確房屋主體結(jié)構(gòu)未封頂前（商用房竣工驗備前），不得發(fā)放個人住房貸款、抵押貸款；嚴(yán)格排查首付款資金來源，發(fā)現(xiàn)非自有資金的一律退單；存量貸款開展貸后審查，嚴(yán)格落實(shí)資金用途材料證明或印證力等要求。2020年，熱點(diǎn)城市房價上漲，與實(shí)體經(jīng)濟(jì)基本面（經(jīng)濟(jì)增長、居民可支配收入、住房租金）有所背離，其中有資金違規(guī)流入樓市、首付融資等違規(guī)加杠桿的情形。建立精細(xì)化的監(jiān)管舉措，嚴(yán)肅差別化的信貸政策，樓市過度繁榮現(xiàn)象將被控制，商品住房市場也將趨于平穩(wěn)。