收益特征展現(xiàn)較強(qiáng)吸引力 首批9只公募REITs全部獲超額認(rèn)購(gòu)

    隨著發(fā)售公告的陸續(xù)公布，蛇口產(chǎn)園、廣州廣河、張江REIT等9只基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs（下稱“公募REITs”）確定了發(fā)行價(jià)格。根據(jù)安排，這9只公募REITs將于5月31日正式發(fā)售。

    業(yè)內(nèi)人士表示，基于對(duì)收益率較高確定性的判斷，主流機(jī)構(gòu)對(duì)公募REITs試點(diǎn)產(chǎn)品表現(xiàn)出較高積極性，這與公募REITs底層資產(chǎn)現(xiàn)金流穩(wěn)定、強(qiáng)制分紅等收益特征密切相關(guān)。公募REITs出現(xiàn)超額認(rèn)購(gòu)，或?qū)?dòng)比例配售。不過(guò)，考慮到投資者對(duì)產(chǎn)品熟悉度不高，公募REITs在上市后的交易表現(xiàn)尚有待觀察。

    據(jù)上海證券報(bào)記者統(tǒng)計(jì)，首批公募REITs的募資規(guī)模有望超過(guò)300億元。其中，廣州廣河上市募資規(guī)模最高，根據(jù)13.02元/份發(fā)行價(jià)、7億份募資份額計(jì)算，上市募資規(guī)模有望達(dá)到91.14億元；其次是普洛斯、浙江杭徽、東吳蘇園，上市募資規(guī)模分別有望達(dá)到58.35億元、43.6億元、34.92億元。

    對(duì)于首批公募REITs，投資者表現(xiàn)出較高熱情。以博時(shí)基金旗下蛇口產(chǎn)園為例，剔除無(wú)效報(bào)價(jià)后，51家網(wǎng)下投資者管理的116個(gè)配售對(duì)象全部符合網(wǎng)下投資者條件。據(jù)統(tǒng)計(jì)，該產(chǎn)品全部配售對(duì)象擬認(rèn)購(gòu)數(shù)量總和為34.46億份，為初始網(wǎng)下發(fā)售份額數(shù)量的15.31倍。

    整體來(lái)看，首批公募REITs均實(shí)現(xiàn)超額認(rèn)購(gòu)。公告顯示，廣州廣河、首創(chuàng)水務(wù)、張江REIT、浙江杭徽、東吳蘇園、普洛斯、鹽港REIT、首鋼綠能的網(wǎng)下認(rèn)購(gòu)倍數(shù)為4.56、9.458、10.07、5.19、4.507、6.29、9.58、11.13。

    從詢價(jià)情況來(lái)看，參與首批公募REITs的投資者來(lái)自券商自營(yíng)、保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)、公募基金、銀行理財(cái)子、私募基金、合格境外機(jī)構(gòu)投資者等，且有多家機(jī)構(gòu)參與了多個(gè)項(xiàng)目的認(rèn)購(gòu)。

    某公募REITs負(fù)責(zé)人認(rèn)為，由于市場(chǎng)主流機(jī)構(gòu)的熱情參與，首批公募REITs出現(xiàn)超額認(rèn)購(gòu)，這意味著上述產(chǎn)品或?qū)?dòng)比例配售。

    在業(yè)內(nèi)人士看來(lái)，詢價(jià)階段即引發(fā)投資者“競(jìng)相追捧”，或與公募REITs收益特點(diǎn)相關(guān)。博時(shí)基金基礎(chǔ)設(shè)施投資管理部基金經(jīng)理胡海濱認(rèn)為，公募REITs底層資產(chǎn)要求就是收益穩(wěn)定可預(yù)期。其中，現(xiàn)金流可預(yù)期是公募REITs不可忽視的重要特征。“一方面通過(guò)強(qiáng)制分紅，在符合條件的前提下，基金將可供分配金額的90%以上強(qiáng)制分配給投資人；另一方面，基礎(chǔ)資產(chǎn)現(xiàn)金流比較充沛，能通過(guò)宏觀經(jīng)濟(jì)等因素的變化，對(duì)未來(lái)年度收益率作出合理預(yù)判。”

    上述公募REITs負(fù)責(zé)人也表示，公募REITs的風(fēng)險(xiǎn)收益特征、二級(jí)價(jià)格波動(dòng)都介于股票和債券之間，能較好彌補(bǔ)股票與債券資產(chǎn)的斷層，比較適合有穩(wěn)定收益要求的投資者。

    中航基金表示，基于較高確定性的可觀內(nèi)部收益率潛力，公募REITs對(duì)以銀行理財(cái)子公司、保險(xiǎn)、信托為代表的機(jī)構(gòu)投資者具有較強(qiáng)的吸引力。“這些機(jī)構(gòu)可能成為首批公募REITs項(xiàng)目上市的重要參與者，并在上市后較長(zhǎng)時(shí)間內(nèi)，能夠穩(wěn)定地持有產(chǎn)品份額。”