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北京萬(wàn)科存量改造計(jì)劃呼應(yīng)城市定位 3年后計(jì)劃持有500億元存量資產(chǎn)

2018-08-01 00:28  來(lái)源:證券日?qǐng)?bào) 王崢

    ■本報(bào)記者 王崢

    在2015年劉肖就任北方區(qū)域本部首席執(zhí)行官后不久,北京萬(wàn)科便啟動(dòng)了“6+X”全面多元化轉(zhuǎn)型戰(zhàn)略。而作為6+X計(jì)劃中的A計(jì)劃,“存量改造計(jì)劃”自然也成為了公司轉(zhuǎn)型策略中的重要組成部分。

    3年后,隨著北京萬(wàn)科時(shí)代中心即將正式開放,北京萬(wàn)科“6+X”計(jì)劃中的A計(jì)劃首個(gè)作品也實(shí)現(xiàn)了成功落地。

    據(jù)劉肖透露,截至目前北京萬(wàn)科在朝陽(yáng)、望京、海淀、昌平等核心商務(wù)區(qū)持有10個(gè)優(yōu)質(zhì)資產(chǎn),總開發(fā)面積逾65萬(wàn)平方米,投資總額168億元,目前已有天竺萬(wàn)科中心、住總?cè)f科廣場(chǎng)以及朝陽(yáng)萬(wàn)科時(shí)代中心3個(gè)項(xiàng)目進(jìn)入運(yùn)營(yíng)階段,下半年望京萬(wàn)科時(shí)代中心也將亮相。

    “我們內(nèi)部的策略是每年投入約100億元用于存量改造,預(yù)計(jì)3年后持有400億元到500億元的存量資產(chǎn)改造項(xiàng)目。”劉肖表示。

    這也意味著,萬(wàn)科將成為北京存量市場(chǎng)最重要的一個(gè)參與者。

    全面升級(jí)業(yè)務(wù)格局

    實(shí)際上,城市的定位將決定城市的發(fā)展方向和資源選擇。2017年,北京頒布了《北京城市總體規(guī)劃(2016年-2035年)》,提出了北京城市“四個(gè)中心”的戰(zhàn)略定位。

    戰(zhàn)略高度上,《規(guī)劃》對(duì)北京未來(lái)的發(fā)展具有很強(qiáng)的方向?qū)б?、資源選擇和功能實(shí)現(xiàn)價(jià)值,在城市發(fā)展中起著戰(zhàn)略引領(lǐng)和剛性控制的重要作用。

    而在強(qiáng)調(diào)存量煥新的新形勢(shì)下,政府如何在有限的用地上實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)活力和社會(huì)宜居性的同步提升,企業(yè)又如何摸索出適合自己的“資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)+資本運(yùn)作”的有效模式,都面臨著操作層面的挑戰(zhàn)。

    按照《規(guī)劃》內(nèi)容,未來(lái)北京將集中聚焦四個(gè)城市功能——政治中心、文化中心、國(guó)際交往中心和科技創(chuàng)新中心進(jìn)行戰(zhàn)略定位,并提出了“一核一主一副、兩軸多點(diǎn)一區(qū)’的城市空間結(jié)構(gòu)規(guī)劃。

    目前來(lái)看,政府提出的北京“四個(gè)中心”新的戰(zhàn)略定位,毫無(wú)疑問(wèn)是城市未來(lái)發(fā)展藍(lán)圖的“新坐標(biāo)”。

    由于城市更新對(duì)城市的空間、功能、產(chǎn)業(yè)布局、生活方式等方面,都將帶來(lái)深刻的改變和影響。對(duì)企業(yè)來(lái)講,核心區(qū)域“舊樓改造、存量提升”為主的“城市更新”無(wú)疑也是一個(gè)巨大風(fēng)口。

    此前有業(yè)內(nèi)人士估算,北京存量市場(chǎng)或有將近4000億元的體量。

    劉肖也表示,“北京甲級(jí)寫字樓一年租金達(dá)到700億元,整體市場(chǎng)全球排名第四。對(duì)于任何一家處在轉(zhuǎn)型中的開發(fā)企業(yè)而言,寫字樓是不得不占領(lǐng)的市場(chǎng)。”

    而為了順應(yīng)北京“四個(gè)中心”的城市定位、功能升級(jí)和產(chǎn)業(yè)發(fā)展,作為6+X計(jì)劃中的A計(jì)劃,北京萬(wàn)科寫字樓與產(chǎn)業(yè)園業(yè)務(wù)創(chuàng)新資產(chǎn)管理及運(yùn)營(yíng)模式,圍繞企業(yè)不同發(fā)展階段,對(duì)區(qū)域選址、周邊交通、建筑形象、硬件功能、產(chǎn)品配套和運(yùn)營(yíng)服務(wù)的不同需求,從資產(chǎn)獲取到退出,產(chǎn)品打造到空間運(yùn)營(yíng)、企業(yè)服務(wù)到產(chǎn)業(yè)生態(tài),全面升級(jí)了業(yè)務(wù)格局。

    創(chuàng)新運(yùn)營(yíng)理念

    此外,隨著城市化進(jìn)程的推進(jìn),產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移、人口遷徙與城市規(guī)劃變更都可能引發(fā)北京城市副中心大規(guī)模的城市變遷。

    而通過(guò)對(duì)城市更新課題的深入研究,北京萬(wàn)科提出了“把存量資產(chǎn)進(jìn)行收購(gòu)、提升并且改造成更適合市場(chǎng)和客戶的產(chǎn)品”的轉(zhuǎn)型方案,旨在對(duì)城市核心區(qū)的存量物業(yè)進(jìn)行現(xiàn)代化的改造,提升城市核心區(qū)的活力。

    這是北京萬(wàn)科選擇城市更新作為首個(gè)轉(zhuǎn)型方向背后的深層邏輯。

    值得注意的是,對(duì)于存量資產(chǎn)的改造嘗試,北京萬(wàn)科的目標(biāo)不僅僅是停留在對(duì)于建筑和城市外觀進(jìn)行翻新的基礎(chǔ)層面。從路徑選擇來(lái)看,北京萬(wàn)科正在逐步搭建以功能環(huán)境重塑、產(chǎn)業(yè)重構(gòu)、歷史文化傳承、民生改善為發(fā)力重點(diǎn)的城市更新模式。即通過(guò)充分發(fā)揮市場(chǎng)資源配置在城市更新中的作用,讓新老居民、時(shí)代記憶與新興業(yè)態(tài)互相融合更新、共鳴共生,打造北京文創(chuàng)新地標(biāo)。

    據(jù)悉,萬(wàn)科時(shí)代中心建筑由原西單商場(chǎng)改建而成,總建筑面積約4.7萬(wàn)平方米。由丹麥?zhǔn)聞?wù)所SHL主持設(shè)計(jì),歷時(shí)2年,為朝陽(yáng)路上的“國(guó)際傳媒走廊”打造了一個(gè)集精品商業(yè)、文化辦公、藝術(shù)空間為一體的城市綜合體。

    劉肖認(rèn)為,“城市更新最主要有兩個(gè)目的,一是產(chǎn)業(yè)升級(jí),把低效率的土地置換出來(lái),就是置換成更加高效的產(chǎn)業(yè)來(lái)使用;二是通過(guò)置換來(lái)創(chuàng)造更好的人居環(huán)境。”

    同時(shí),劉肖還指出,“城市有機(jī)更新不是原來(lái)簡(jiǎn)單的推倒、拆除、重建的更新,而是在保持原有的城市機(jī)理的有機(jī)更新,是變與不變的內(nèi)在統(tǒng)一。這其中,對(duì)建筑形態(tài)的更新是一方面,更為重要的是對(duì)其運(yùn)營(yíng)。”

    這表明,除了對(duì)物業(yè)選擇、改造理念有較高要求外,存量改造更看重操作者的運(yùn)營(yíng)以及自身模式,這是北京萬(wàn)科對(duì)存量資產(chǎn)改造的核心認(rèn)知。

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