云南城投（600239）去年底發(fā)布并購公告，擬將成都環(huán)球旅游會(huì)展旅游集團(tuán)公司（以下簡(jiǎn)稱成都會(huì)展集團(tuán)）100%股權(quán)收入囊中，標(biāo)的資產(chǎn)估值高達(dá)236億元。經(jīng)過約9個(gè)月的籌備之后，云南城投終于攜手成都會(huì)展就重組事宜，于2018年8月3日聯(lián)合召開投資者及媒體交流會(huì)。證券時(shí)報(bào)·e公司記者注意到，被譽(yù)為“會(huì)展大王”的成都會(huì)展集團(tuán)創(chuàng)始人鄧鴻亮相會(huì)場(chǎng)。
在會(huì)議現(xiàn)場(chǎng)，鄧鴻詳細(xì)敘述了自身創(chuàng)業(yè)起家史、成都會(huì)展發(fā)展歷程，并對(duì)社會(huì)輿論所關(guān)注焦點(diǎn)的問題等進(jìn)行深度解答。鄧鴻表示，成都會(huì)展集團(tuán)注入云南城投并非清倉賣掉資產(chǎn)，未來仍將對(duì)重組后的上市公司負(fù)責(zé)，其個(gè)人會(huì)將99%的精力投入云南城投，至少要為上市公司的發(fā)展及壯大拼搏5年。
鄧鴻：全情投入拼5年
“我從1986年開始經(jīng)商，1989年就已經(jīng)進(jìn)入房地產(chǎn)業(yè)務(wù)，也算是中國最早的一批開發(fā)商。1993年，我籌備成都老會(huì)展中心建設(shè)，并率先在成都提出shoppingmall概念，此后便被更多貼上了會(huì)展標(biāo)簽。”鄧鴻如是表示。
作為此次重組標(biāo)的核心人物，鄧鴻于2003年12月組建成立成都會(huì)展集團(tuán)，憑借著20余年的展會(huì)操辦經(jīng)歷，鄧鴻更被外界譽(yù)為“會(huì)展大王”。
不過，原本順風(fēng)順?biāo)泥國檯s在2013年遭遇重大轉(zhuǎn)折，因四川正如火如荼地進(jìn)行官場(chǎng)反腐，當(dāng)年初鄧鴻一度被帶走調(diào)查，最終于2014年平穩(wěn)落地。盡管如此，安穩(wěn)歸來的鄧鴻卻仍被社會(huì)諸多輿論質(zhì)疑，而此次與云南城投的資產(chǎn)重組，更被外界解讀為“謝幕套現(xiàn)”、“徹底退出”。
針對(duì)上述社會(huì)關(guān)注話題，鄧鴻毫不避諱正面回應(yīng)，打鐵還需自身硬，2013年出事后相關(guān)部門從公司拉走10卡車資料，財(cái)務(wù)、經(jīng)營等數(shù)據(jù)資料跨度從90年代起近20年時(shí)間。但經(jīng)過詳細(xì)周密調(diào)查，并無違法亂紀(jì)情形，而在此期間成都會(huì)展集團(tuán)沒有因此出現(xiàn)一名高管離職。
鄧鴻透露，近年來云南省正在籌劃大力發(fā)展地區(qū)經(jīng)濟(jì)，在得到組織查證且無問題后，云南相關(guān)領(lǐng)導(dǎo)繼續(xù)看好成都會(huì)展的品牌價(jià)值和影響力，若就此停步不前就太可惜了，因此鼓勵(lì)其繼續(xù)做大做強(qiáng)會(huì)展事業(yè)。
在交易完成后，云南城投集團(tuán)及其下屬公司將持有上市公司29.69億股，持股比例將由36.9%上升到42.48%；鄧鴻及其關(guān)聯(lián)公司則將持有云南城投18.25%，晉升為第二大股東；此外，成都會(huì)展集團(tuán)股東趙凱、劉楊、鄒全等人，將分別持有云南城投17.29%、1.92%和0.38%的股權(quán)。
鄧鴻特別強(qiáng)調(diào)，不僅不會(huì)退出，還會(huì)借助上市公司平臺(tái)，更進(jìn)一步發(fā)展壯大。重組成功后，鄧鴻還將為云南城投至少“拼”5年，未來99%的精力將投入上市公司，繼續(xù)擴(kuò)大其規(guī)模；鄧鴻繼續(xù)看好云南城投的發(fā)展前景，未來不排除進(jìn)一步增持的可能。
3年承諾凈利潤63億
“這個(gè)城投不一樣！一般來講，各地城投集團(tuán)都是圍繞具體城市運(yùn)營，作為當(dāng)?shù)卣耐度谫Y抓手，而云南省城市建設(shè)投資集團(tuán)有限公司（以下簡(jiǎn)稱云南城投集團(tuán)）則是面向全國，布局全球10余個(gè)國家的綜合投資運(yùn)作控股集團(tuán)。”云南城投控股股東云南城投集團(tuán)副總裁表示。
2017年，云南城投分兩次將銀泰置業(yè)的一系列項(xiàng)目收入囊中，完成了北京、杭州、寧波、西安、蘭州、成都等主流城市的布局。完成對(duì)銀泰的并購之后，云南城投全國化布局實(shí)質(zhì)性落地，旋即又迅速投入到成都會(huì)展集團(tuán)的重組之中。據(jù)云南城投重組預(yù)案顯示，上市公司擬向云南城投集團(tuán)、鄧鴻、趙凱等發(fā)行股份及支付現(xiàn)金，購買其持有的成都會(huì)展集團(tuán)100%股權(quán)。
以2017年11月30日為評(píng)估基準(zhǔn)日，標(biāo)的凈資產(chǎn)賬面值為153.79億元，評(píng)估值為235.73億元，評(píng)估增值81.93億元，評(píng)估增值率約53.27%。此次交易，經(jīng)各方協(xié)商最終確定，成都會(huì)展集團(tuán)全部股權(quán)作價(jià)235.73億元。
其中，發(fā)行股份價(jià)格為4.35元/股，以現(xiàn)金方式支付交易對(duì)價(jià)的7.65%；如募集配套資金方案成功實(shí)施，云南城投總股本將從16.06億股增加至70.22億股，云南城投集團(tuán)持股42.48%，仍為控股股東。
預(yù)案披露，截至2018年5月31日，成都會(huì)展集團(tuán)資產(chǎn)總計(jì)為241.19億元。2016年、2017年、2018年1-5月，成都會(huì)展集團(tuán)營業(yè)收入分別為16.23億元、16.53億元和7.32億元，凈利潤則是2.16億元、2.86億元和0.99億元。若重組交易完成，云南城投資產(chǎn)負(fù)債率將由89.43%降至73.6%；此外，交易對(duì)方承諾，2018年-2020年標(biāo)的三年累計(jì)實(shí)現(xiàn)凈利潤合計(jì)約為63億元。
云南城投總經(jīng)理杜勝表示，通過研究地產(chǎn)行業(yè)內(nèi)標(biāo)桿企業(yè)，發(fā)現(xiàn)其自身效率非常低。就云南城投來講，旗下房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)時(shí)間一般需要兩年，但碧桂園等龍頭企業(yè)可以做到半年、甚至4個(gè)月。未來，隨著成都會(huì)展集團(tuán)重組成功及優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)注入，云南城投項(xiàng)目將進(jìn)入高周轉(zhuǎn)，明年上市公司收入利潤將發(fā)生非常大的變化，凈資產(chǎn)達(dá)到300多億元，負(fù)債下降到70%左右。
此外，鄧鴻進(jìn)一步表示，在重組成功后，云南城投的發(fā)展在架構(gòu)和機(jī)制上會(huì)有重大突破，成都會(huì)展集團(tuán)將把經(jīng)營傳統(tǒng)帶入上市公司，協(xié)助其完善一套現(xiàn)代企業(yè)管理制度。目前，成都會(huì)展的負(fù)債率只有30%左右，融資能力較強(qiáng)，也可較大力度緩解上市公司負(fù)債壓力。
土地儲(chǔ)備326萬平方米
作為交易標(biāo)的，成都會(huì)展集團(tuán)主營業(yè)務(wù)包括房地產(chǎn)開發(fā)、會(huì)展經(jīng)營、酒店經(jīng)營、物業(yè)管理四大業(yè)務(wù)板塊。
資料顯示，目前，成都會(huì)展集團(tuán)旗下有世紀(jì)城假日酒店、世紀(jì)城洲際酒店、環(huán)球中心洲際酒店以及黑龍灘洲際酒店等四家酒店，并擁有控股子公司世紀(jì)城物業(yè)、世紀(jì)城會(huì)展中心、黑龍灘長(zhǎng)島等物業(yè)資產(chǎn)。
據(jù)悉，目前成都會(huì)展在成都、眉山等地?fù)碛?25.87萬平方米的土地儲(chǔ)備（含擬建項(xiàng)目占地），旗下45宗土地使用權(quán)已有41宗獲得了國有土地使用許可證。其中，有4個(gè)在建項(xiàng)目，多個(gè)項(xiàng)目預(yù)計(jì)于2018-2020年間竣工并完成交付。
就估值問題，鄧鴻對(duì)證券時(shí)報(bào)·e公司記者表示，其個(gè)人早已實(shí)現(xiàn)財(cái)務(wù)自由，交易價(jià)格并非最重要的因素。之所以與云南城投合作，主要是看中對(duì)方具有布局全國、努力做大企業(yè)決心的主觀動(dòng)力。同時(shí)，云南城投更得到政府的大力支持，手握大量稀缺土地資源，具備進(jìn)一步擴(kuò)張壯大的客觀條件。
在交流會(huì)上，成都會(huì)展集團(tuán)總經(jīng)理徐玲則表示，公司在建項(xiàng)目主要處于天府新區(qū)的眉山片區(qū)，目前這一區(qū)域并不限購。因此，成都市的限購政策并不會(huì)對(duì)相關(guān)項(xiàng)目的銷售產(chǎn)生影響，反而構(gòu)成利好。目前，成都會(huì)展集團(tuán)黑龍灘項(xiàng)目大多屬于別墅業(yè)態(tài)，客戶也多來自全國各地。
資料顯示，成都會(huì)展集團(tuán)旗下黑龍灘項(xiàng)目主要資產(chǎn)為土地使用權(quán)，共計(jì)3500畝，位于風(fēng)景區(qū)內(nèi)黑龍灘水庫西北整個(gè)半島范圍內(nèi)，其土地分別于2009年-2012年取得，土地性質(zhì)為城鎮(zhèn)住宅及其他商服用地。由于黑龍灘系列項(xiàng)目屬于政府招商引資項(xiàng)目，成都會(huì)展集團(tuán)取得成本較低，成本249元/㎡。2015年，黑龍灘地區(qū)劃入天府新區(qū)范圍，土地價(jià)格快速上漲。
最近三年，黑龍灘項(xiàng)目主要開發(fā)有黑龍灘洲際酒店主樓、黑龍灘洲際酒店副樓、竹海美墅一期、黑龍灘商業(yè)小鎮(zhèn)等。其中，住宅的一期項(xiàng)目已清盤，黑龍灘洲際酒店也已投入運(yùn)營。
對(duì)此，鄧鴻表示，成都會(huì)展集團(tuán)前些年已拿下大量土地儲(chǔ)備，這些都為未來業(yè)績(jī)奠定堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ)，3年實(shí)現(xiàn)63億元凈利沒有問題。其中，黑龍灘一期項(xiàng)目均價(jià)約在1.3萬元/㎡左右，后續(xù)的二期項(xiàng)目將爭(zhēng)取賣到1.7萬元/㎡-2萬元/㎡。
據(jù)預(yù)案披露，成都會(huì)展集團(tuán)旗下還有天成云盟系列項(xiàng)目位于彭祖山景區(qū)旁，未來計(jì)劃開發(fā)69.28萬平方米物業(yè)，包括低密度及高層電梯住宅。其中，大部分低密度住宅計(jì)劃于2018年預(yù)售，2019年竣工交房，高層住宅項(xiàng)目于2019年啟動(dòng)預(yù)售，預(yù)售價(jià)格1.1萬元/㎡-1.8萬元/㎡。
