本報(bào)記者 王麗新
3月22日,綠城管理遞交了2020年業(yè)績(jī)“答卷”,上市后首份年報(bào)顯示了其作為中國(guó)“代建第一股”的底色。
2020年,綠城管理實(shí)現(xiàn)收入18.12億元,同比減少9.1%;綜合毛利率達(dá)到47.8%,提升3.6個(gè)百分點(diǎn);歸屬于股東凈利潤(rùn)4.39億元,同比增35.3%;剔除上市費(fèi)用后的歸母凈利潤(rùn)同比增長(zhǎng)39.4%達(dá)4.69億元。
作為服務(wù)屬性的輕資產(chǎn)公司,綠城管理無負(fù)債且現(xiàn)金流充足。截至2020年底,公司經(jīng)營(yíng)活動(dòng)現(xiàn)金流達(dá)9.03億元,同比上漲645.9%。也許正是基于上述原因,綠城管理的年報(bào)還公布了資本市場(chǎng)少有的高派息政策。“現(xiàn)金奶牛,高分紅,這也是綠城管理受到投資者歡迎的原因。”在綠城管理2020年業(yè)績(jī)會(huì)上,綠城管理CEO兼執(zhí)行董事李軍表示,派息體現(xiàn)了公司輕資產(chǎn)特性,現(xiàn)在賬面現(xiàn)金余額24億元,可以收取的代建費(fèi)還有120多億元,未來現(xiàn)金流會(huì)保持良好,可支持高派息政策。
“近年來,地產(chǎn)代建市場(chǎng)規(guī)模增速明顯,多家房企都布局了該領(lǐng)域。綠城管理作為‘代建第一股’是行業(yè)頭部企業(yè),也是率先登陸資本市場(chǎng)的公司,資本市場(chǎng)背書將是公司獲得業(yè)主方信用利器,有利于拓展規(guī)模。”地產(chǎn)分析師嚴(yán)躍進(jìn)向《證券日?qǐng)?bào)》記者表示,預(yù)計(jì)接下來公司會(huì)繼續(xù)在提高市占率方面發(fā)力,有望成為亞洲最大的項(xiàng)目管理公司。
“今年以來新增訂單量已經(jīng)超過了去年全口徑的三分之一,預(yù)計(jì)全年訂單量增速將在20%以上。此外,新增項(xiàng)目聚焦四大核心都市圈,未來還會(huì)加大對(duì)政府保障類物業(yè)的投拓,可能更加關(guān)注金融機(jī)構(gòu)業(yè)務(wù)的代建機(jī)會(huì),比如說金融機(jī)構(gòu)涉房投資業(yè)務(wù)。”李軍向《證券日?qǐng)?bào)》記者表示,基于這樣的判斷,綠城管理未來業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)更明確,業(yè)務(wù)更多元化,“我們對(duì)未來成為亞洲最大最好的項(xiàng)目管理公司充滿信心。”
可售貨值達(dá)3482億元
近幾年,隨著“房住不炒”、“穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房?jī)r(jià)、穩(wěn)預(yù)期”、“三條紅線”等監(jiān)管的不斷升級(jí),出現(xiàn)了土地成本過高、融資環(huán)境收緊導(dǎo)致房企資金壓力上升等情況,房企在追求規(guī)模擴(kuò)張的同時(shí),增強(qiáng)抗風(fēng)險(xiǎn)能力的需求也越來越大。在此背景下,代建模式以其“輕資產(chǎn)屬性”成為了房地產(chǎn)轉(zhuǎn)型發(fā)展的方向之一。
作為傳統(tǒng)房地產(chǎn)轉(zhuǎn)型的破局者和解題者,基于豐富的業(yè)務(wù)模式、全國(guó)性的規(guī)模布局、按需定制的服務(wù)體系及多元化的客戶結(jié)構(gòu),綠城管理在市場(chǎng)的劇烈變化中,實(shí)現(xiàn)了年度銷售新高及新拓項(xiàng)目貨值新高,整體項(xiàng)目規(guī)模保持行業(yè)第一。
2020年全年,公司新拓代建項(xiàng)目的合約總建筑面積達(dá)1870萬平方米,較去年同期增長(zhǎng)約16.8%;新拓代建項(xiàng)目代建費(fèi)預(yù)估58.1億元,較去年同期增長(zhǎng)約22.3%?,F(xiàn)有代建業(yè)務(wù)存量可確保未來三年經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)。“在接下來不確定的市場(chǎng)中,綠城管理有確定性的增長(zhǎng)。”李軍向《證券日?qǐng)?bào)》等媒體表示,接下來會(huì)進(jìn)一步擴(kuò)大經(jīng)濟(jì)圈業(yè)務(wù)規(guī)模,建立城市公司,進(jìn)行屬地化管理,并關(guān)注城市更新領(lǐng)域。
報(bào)告顯示,截至2020年12月31日,公司管理項(xiàng)目覆蓋89座城市;項(xiàng)目數(shù)量由去年同期的260個(gè)增加至296個(gè);合約項(xiàng)目總建筑面積7610萬平方米,較去年同期增長(zhǎng)12.7%;全年實(shí)現(xiàn)合同銷售金額745億元,同比增長(zhǎng)12.2%。
根據(jù)年報(bào)區(qū)域布局顯示,綠城管理主要經(jīng)濟(jì)區(qū)域項(xiàng)目建筑面積合計(jì)達(dá)6490萬平方米,占整體總建筑面積的85.2%,可售貨值合計(jì)3482億元;其中,在具有強(qiáng)大代建開發(fā)潛力的長(zhǎng)三角經(jīng)濟(jì)圈和環(huán)渤海經(jīng)濟(jì)圈擁有總建筑面積占比分別為55.0%、20.5%。
此外,在全國(guó)化布局的助力下,綠城管理建立起了結(jié)構(gòu)多元、不斷擴(kuò)展的優(yōu)質(zhì)客戶群,將有力提升公司穿越周期的韌性。目前,公司委托方類別包含私企、國(guó)企、政府及金融機(jī)構(gòu)四大類,在當(dāng)期在建面積結(jié)構(gòu)中,歸屬于前三大類委托方的項(xiàng)目占比分別為28.3%、40.5%、31.2%。公司持續(xù)且長(zhǎng)久地做政府和國(guó)企好伙伴的戰(zhàn)略思維及決心,保障未來業(yè)績(jī)穩(wěn)定增長(zhǎng)。
打造全價(jià)值鏈代建業(yè)務(wù)平臺(tái)
一直以來,綠城管理都以打造“全價(jià)值鏈的代建業(yè)務(wù)平臺(tái)”為戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型的重要目標(biāo)。目前,綠城管理已經(jīng)形成主營(yíng)業(yè)務(wù)與產(chǎn)業(yè)鏈業(yè)務(wù)相互賦能、相互導(dǎo)流的多元業(yè)務(wù)結(jié)構(gòu)。其2020年度商業(yè)代建項(xiàng)目、政府代建項(xiàng)目以及設(shè)計(jì)/咨詢等其他服務(wù)的收入占比分別為72.4%、17.1%及10.5%,這個(gè)結(jié)構(gòu)已充分反映出綠城管理的經(jīng)營(yíng)特色和轉(zhuǎn)型決心。“未來將提升交易環(huán)節(jié)能力,包括認(rèn)證和培訓(xùn),同時(shí)進(jìn)一步強(qiáng)化產(chǎn)業(yè)鏈整合資源能力。”李軍表示。
對(duì)此,綠城管理方面向《證券日?qǐng)?bào)》記者表示,基于“做大產(chǎn)業(yè)鏈”的既定戰(zhàn)略目標(biāo),2020年公司繼續(xù)孵化產(chǎn)業(yè)鏈上下游公司,重點(diǎn)收并購(gòu)輕資產(chǎn)模式、利潤(rùn)率高、且能增強(qiáng)公司核心能力的產(chǎn)業(yè)鏈公司,著力打造“第二增長(zhǎng)曲線”。2020年,綠城管理的產(chǎn)業(yè)鏈孵化的投資收益提升至4600萬元。
“經(jīng)過充分討論,上市募集的資金計(jì)劃,首先進(jìn)行收并購(gòu)業(yè)務(wù);第二要用于完成全國(guó)化布局;第三也要做產(chǎn)業(yè)鏈上下游收并購(gòu),打造第二增長(zhǎng)曲線。”綠城管理董事會(huì)主席兼非執(zhí)行董事郭佳峰表示,對(duì)主業(yè)發(fā)展有幫助,安全性較高的,在合法合規(guī)前提下,也會(huì)做一些金融業(yè)務(wù)支持。
有機(jī)構(gòu)專家表示,目前代建業(yè)務(wù)占中國(guó)商品房銷售比例僅為2%-4%,未來3年將保持20%以上的復(fù)合增長(zhǎng)率,市場(chǎng)空間巨大,代建未來增長(zhǎng)率將領(lǐng)先整體房地產(chǎn)市場(chǎng),對(duì)應(yīng)PE值將比肩物業(yè)股。而綠城管理有望憑借其領(lǐng)導(dǎo)地位及對(duì)產(chǎn)業(yè)價(jià)值鏈的精準(zhǔn)把控,進(jìn)一步享受稀缺標(biāo)的的價(jià)值紅利。
(編輯 才山丹)
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