房地產(chǎn)轉(zhuǎn)型升級路徑明晰 市場止跌回穩(wěn)可期

    ■本報兩會報道組 陳瀟

    “穩(wěn)樓市”是2025年多地有關房地產(chǎn)工作的首要目標。在3月9日下午舉行的十四屆全國人大三次會議民生主題記者會上，住房和城鄉(xiāng)建設部部長倪虹表示：“我們將會同有關部門，堅持長短結(jié)合、標本兼治，堅決穩(wěn)住樓市。”

    2025年政府工作報告更是首次將“穩(wěn)住樓市股市”寫進總體要求，明確“持續(xù)用力推動房地產(chǎn)市場止跌回穩(wěn)”，進一步細化政策實施路徑。

    業(yè)內(nèi)達成的共識是，今年政府工作報告核心變化主要體現(xiàn)在三個方面。其一，需求端政策精準發(fā)力，且將促需求擺在首位。政府工作報告明確提出，因城施策調(diào)減限制性措施，加力實施城中村和危舊房改造，充分釋放剛性和改善性住房需求潛力。其二，存量政策有所突破。政府工作報告首次提出，盤活存量用地和商辦用房，推進收購存量商品房，在收購主體、價格和用途方面給予城市政府更大自主權。其三，行業(yè)轉(zhuǎn)型升級路徑明晰。政府工作報告將“好房子”標準具象化為安全、舒適、綠色、智慧四大維度，這一標準體系的建立，意味著行業(yè)會加快構建新發(fā)展模式，轉(zhuǎn)向高質(zhì)量發(fā)展的新階段。

    “房地產(chǎn)作為居民消費的重點，預計今年會有更多政策面的支持和推進力度的加大。”全國人大代表、北京五八信息技術有限公司董事長姚勁波向《證券日報》記者表示，各地可通過政策優(yōu)化，如取消各類行政性限購、增加各類購房補貼等手段強化釋放購房需求。從全國層面看來，各大城市可通過專項債做好“收儲”和城中村改造，以更好平衡城市層面供需，達到更深層提振市場效果。

    防范化解償債風險不放松

    過去幾年，房地產(chǎn)市場深度調(diào)整，房企債務風險成為行業(yè)發(fā)展較大挑戰(zhàn)。從今年政府工作報告的政策框架來看，房地產(chǎn)相關表述整體仍放在“有效防范化解重點領域風險，牢牢守住不發(fā)生系統(tǒng)性風險底線”的范疇之下。此外，政府工作報告還提到，發(fā)揮房地產(chǎn)融資協(xié)調(diào)機制作用，繼續(xù)做好保交房工作，有效防范房企債務違約風險。

    在上海易居房地產(chǎn)研究院副院長嚴躍進看來，防范化解房地產(chǎn)風險需要在三方面發(fā)力，一是全力推進“保交樓”工作；二是盡快完成違約房企境內(nèi)外債務重組事宜，加快行業(yè)風險出清進程；三是防范債務違約風險進一步蔓延。

    2024年，“保交樓”作為防風險的核心任務，全年累計交付住房338萬套，順利完成目標。經(jīng)過近三年的努力，行業(yè)已邁過保交付高峰期。不少房企逐步進入“保交樓”尾聲階段。

    與此同時，多家房企債務重組方案已于2025年初密集落地，行業(yè)化債也進入新階段?？v觀過去出險房企對化債的探索經(jīng)驗，債務展期、債務重組、破產(chǎn)重整和逆向混改四大化債路徑為主流選擇。

    在初期，大多數(shù)房企主要選擇展期作為應對債務壓力的手段。雖能暫時贏得喘息，但長期來看，仍然存在二次出險的風險。相比之下，債務重組憑借系統(tǒng)性化解債務負擔的優(yōu)勢，成為近期不少房企化債的核心方案。今年開年，就有房企境內(nèi)債重組方案得到通過，為行業(yè)提供了可復制的范式。

    此外，逆向混改通過引入國有資本實現(xiàn)資源嫁接，破產(chǎn)重整依賴強力戰(zhàn)投介入與削債實現(xiàn)再生，均已有案例印證其可行性。隨著化債順利而來的是，部分上市房企股票正式復牌，出險房企得以喘息，這為房企回到正常經(jīng)營換得了時間和空間。

    為守住安全發(fā)展底線，財務盤面較為穩(wěn)健的房企亦在加快償債進度，持續(xù)優(yōu)化資產(chǎn)負債結(jié)構。比如，2025年開年，龍湖集團控股有限公司（以下簡稱“龍湖集團”）累計兌付公司債已近65億元，到2026年底前，龍湖集團已無境外到期的公開債券。此外，金地（集團）股份有限公司也于今年初完成了17億元中期票據(jù)兌付。

    “行業(yè)最難的時候已經(jīng)過去了。”有房企相關負責人向《證券日報》記者感慨道，房企債務風險已從“全面承壓”轉(zhuǎn)向“重點攻堅”，隨著多個企業(yè)重組方案陸續(xù)落地，行業(yè)信用環(huán)境有望逐步修復。

    樓市回暖融資環(huán)境進一步改善

    房企償債壓力有所緩解的背后，有兩大助力支撐。一是樓市回暖，房企銷售現(xiàn)金得以回流；二是融資環(huán)境逐步得到改善，融資性現(xiàn)金流有所“入賬”。

    在加大銷售力度回籠資金方面，開年以來，多個城市新房市場較為活躍，有效緩解部分房企流動性壓力，為“穩(wěn)市場”注入更大確定性。

    湘財證券發(fā)布數(shù)據(jù)顯示，全國30個大中城市2025年2月份商品房成交面積同比增長30.9%，分城市看，30個大中城市的一線、二線和三線城市2月份商品房成交面積同比分別增長65%、16%和38%。

    某房企相關負責人向《證券日報》記者表示，公司部分城市樓盤年后到訪量遠超春節(jié)前，2月份的整體簽約額環(huán)比1月份也呈現(xiàn)明顯增長。房地產(chǎn)市場正加速展現(xiàn)出回暖跡象，“金三銀四”有望再現(xiàn)。

    樓市回暖對房企增厚現(xiàn)金池的加持不言而喻，房地產(chǎn)融資環(huán)境的持續(xù)改善，對穩(wěn)定市場信心，也頗為關鍵。

    國家金融監(jiān)督管理總局局長李云澤在十四屆全國人大三次會議首場“部長通道”上表示，以項目為中心來構建“白名單”，有利于精準高效滿足合理融資需求，切實保障廣大購房人合法權益。目前，審批貸款超過6萬億元，涉及已經(jīng)交付和正在建設的住房超過1500萬套。

    項目融資之外，信用債市場也出現(xiàn)積極信號。開年以來，多家房企已密集拋出發(fā)債計劃，其中多則有高達90億元的公司債，少則有10億元的中期票據(jù)。

    在國內(nèi)資本市場，各部門正加大力度用好房地產(chǎn)各項融資工具“組合拳”，滿足各類房企不同環(huán)節(jié)、不同階段的合理融資需求。

    在海外美元債市場，亦有“破冰”之舉。2月份，綠城中國控股有限公司（以下簡稱“綠城中國”）公告稱擬發(fā)行3.5億美元債，這是其時隔三年再度發(fā)行美元債，也是近年來首例內(nèi)資房企大規(guī)模發(fā)行無抵押美元債券。綠城中國此舉，表明國際投資者對優(yōu)質(zhì)房企的信心有所回升‌。

    不僅僅是債務融資，公募REITs政策環(huán)境的持續(xù)優(yōu)化，也為持有優(yōu)質(zhì)存量資產(chǎn)的房企創(chuàng)造更多機遇。當前，房企正積極探索公募REITs市場，消費類基礎設施和租賃住房成為布局重點。

    截至2024年底，共有華潤置地有限公司等多家房企的8只REITs產(chǎn)品完成上市，總規(guī)模224.22億元。今年2月份，北京金隅集團股份有限公司首只城市更新公募REIT成功上市，同時，還有多個REITs擬進行擴募。

    “房企可提前籌劃現(xiàn)金流，積極利用項目‘白名單’機制、經(jīng)營性物業(yè)貸，定增、公募REITs和持有型不動產(chǎn)ABS等融資政策，多渠道拓展融資現(xiàn)金流入。”中指研究院企業(yè)研究總監(jiān)劉水表示。

    盤活存量和優(yōu)化增量并重

    加大力度守住行業(yè)風險，持續(xù)改善房地產(chǎn)融資環(huán)境，無疑是“穩(wěn)樓市”的重要推動力，但“穩(wěn)樓市”的底層邏輯是供需平衡，產(chǎn)銷適配。

    鑒于此，多措并舉激發(fā)交易活力之際，調(diào)整供應結(jié)構，要同步跟上。從當前施政主基調(diào)來看，核心方向是優(yōu)化增量與盤活存量并重。

    2024年9月份，中共中央政治局召開會議，首次提出“對商品房建設要嚴控增量、優(yōu)化存量、提高質(zhì)量”。今年政府工作報告明確具體舉措，首次提出盤活存量用地和商辦用房，推進收購存量商品房，在收購主體、價格和用途方面給予城市政府更大自主權。

    “在收購主體、價格和用途方面賦予城市政府更大自主權，這是重大的突破和亮點。”廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉在接受《證券日報》記者采訪時表示。

    清華大學五道口金融學院不動產(chǎn)金融研究中心研究總監(jiān)郭翔宇認為，這意味著定價機制層面，各地可綜合市場環(huán)境、資產(chǎn)屬性、企業(yè)及政府資金等多方因素，一項目一議靈活定價，或?qū)⒓铀傧媪糠慨a(chǎn)。

    中指研究院政策研究總監(jiān)陳文靜也表達了共識。他預計，未來配套政策將繼續(xù)完善打通卡點，在此過程中，基于較大的庫存規(guī)模以及談價空間，收購存量商辦項目或更具備可操作性，也是盤活商辦用房的有力方式。

    對于收儲后存量房的用途，嚴躍進表示，很多地方兩會都提及對收儲存量房的用途方面的調(diào)整，比如，湖北大學收購商品房作為學生宿舍，鄭州探索存量房轉(zhuǎn)型文旅項目，海南試點康養(yǎng)用途等均為地方實踐提供新思路。

    與此同時，導致存量房收儲推進的另一個難點，資金問題也有望得到紓解。政府工作報告提出，拓寬保障性住房再貸款使用范圍。這意味著，支持地方國有企業(yè)以合理價格收購已建成未出售商品房，用作配售型或配租型保障性住房的資金將更加豐富。

    盤活存量還有另一資金，時隔五年重新啟動的土地儲備專項債券近期備受市場關注。開源證券地產(chǎn)建筑首席分析師齊東在接受《證券日報》采訪時表示：“政府工作報告提出實施更加積極的財政政策和適度寬松的貨幣政策，土地和存量房收儲有望成為專項債重點支持的方向。”

    從地方實踐來看，多地已陸續(xù)展開相關工作。廣東于2月份發(fā)行超307億元專項債券用于回收閑置存量土地，河南、安徽、遼寧、貴州等多個省份也在2025年地方政府工作報告中明確提出推進存量商品房收儲。

    在積極盤活存量的同時，也需優(yōu)化增量，以保持市場供需平衡。政府工作報告提出，優(yōu)化城市空間結(jié)構和土地利用方式，合理控制新增房地產(chǎn)用地供應。同時，首次明確指出，要適應人民群眾高品質(zhì)居住需求，完善標準規(guī)范，推動建設安全、舒適、綠色、智慧的“好房子”。

    “對于庫存量較大的地區(qū)或片區(qū)，新增土地供給或?qū)⒚黠@縮量，從源頭上改善市場供求關系。”陳文靜表示，明確提出“好房子”概念意味著未來將有更多城市因地制宜出臺細化政策，完善“好房子”設計的相關標準規(guī)范。

    不少房企早已在探索如何建造“好房子”。佛山市睿住企業(yè)發(fā)展有限公司董事長林冬娜在接受《證券日報》采訪時表示，公司開發(fā)的MiC集成空間產(chǎn)品實現(xiàn)了主體結(jié)構與內(nèi)部裝修的一體化，近90%的工序在工廠內(nèi)完成，有效降低了施工噪音、建筑垃圾，同時達到顯著的節(jié)能減排效果。公司一直致力于通過綜合運用裝配式建筑、超低能耗技術和智能化管理等方式，打造健康安全、舒適適用、綠色低碳的品質(zhì)住宅。

    綠城中國相關負責人亦向《證券日報》記者表示，針對住建部調(diào)研客戶提出的核心痛點，公司通過優(yōu)圍系統(tǒng)、適恒系統(tǒng)、智慧系統(tǒng)、產(chǎn)業(yè)內(nèi)裝等技術支撐，封裝出七大引領型產(chǎn)品系，這些產(chǎn)品系已相繼在杭州、南京、蘇州、義烏等地落地。

    “以往消費者選擇空間有限，房企推出的新房市場接受度較高，如今購房者更加注重住房品質(zhì)，傾向于多方考察和對比。”廣東某房企負責人向《證券日報》感慨道，未來房企不僅要注重產(chǎn)品質(zhì)量，更要精準把握客戶需求，只有打造真正能打動購房者的優(yōu)質(zhì)產(chǎn)品，才能夠在行業(yè)“活下去”。

    城中村改造規(guī)模擴容

    在更多房企的眼中，未來能夠更好地爭奪市場話語權的戰(zhàn)場，則是城市更新賽道。政府工作報告提出，持續(xù)推進城市更新和城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造、加力實施城中村和危舊房改造。這兩項舉措，均被視為釋放剛性及改善性需求的重要抓手。

    3月9日，倪虹表示，一是要把2000年以前建成的城市老舊小區(qū)都要納入城市更新的改造范圍，因地制宜實施改造，也鼓勵地方探索居民自主更新改造老舊住宅。二是城中村改造，現(xiàn)在范圍已經(jīng)擴大到全國地級及以上城市，要在去年新增100萬套基礎上，再繼續(xù)擴大改造規(guī)模。

    國海證券首席經(jīng)濟學家夏磊表示，以新增實施100萬套城中村改造和危舊房改造來做估計，貨幣化安置將拉動2億平方米商品房去化。在合理調(diào)整城中村區(qū)域土地規(guī)劃條件后，還將拉動原址建設約5000億元的建安投資。

    “我重點關注城中村改造政策。”全國政協(xié)委員、深圳香江控股股份有限公司董事長翟美卿在接受《證券日報》記者采訪時表示，改造項目不僅能帶動新開工和投資增長，還能通過貨幣化安置釋放大量住房需求，為市場注入活力，推動供需平衡。

    更為重要的是，房地產(chǎn)進入存量時代，要常態(tài)化開展城市更新，則需要打通更多堵點。

    在郭翔宇看來，城市更新開發(fā)周期長，核心堵點在于資金平衡難、拆遷安置復雜及土地權屬等歷史遺留問題。因此，更強調(diào)政府主導與市場參與結(jié)合，既要有政府主體的積極參與，也要實現(xiàn)社會資本的良性循環(huán)。

    在政府主導方面，圍繞城市更新投融資機制，各地亦積極創(chuàng)新市場化投融資模式，努力打通相關融資堵點。

    據(jù)了解，截至今年1月份，已有12個省設立了專項資金給予獎補或貸款貼息，12個省發(fā)行專項債近1000億元用于各類更新改造，28個城市設立城市更新基金，總資金規(guī)模達4550億元。

    與此同時，房企亦開始積極切入城市更新賽道。今年1月份，全國首個城中村改造項目地塊——北京豐臺西南郊冷庫地塊以40.08億元成功出讓。在業(yè)界看來，經(jīng)過拆遷騰退改造再布局，地塊附近板塊界面有望煥然一新，配套成熟度再上臺階。

    但相較于重資產(chǎn)模式押注城市更新賽道，輕資產(chǎn)模式更受到房企青睞。劉水認為，城中村改造為房企的代建業(yè)務提供更多結(jié)構性機遇，房企可利用自身良好的產(chǎn)品設計能力、管控能力和品牌能力助力委托方滿足消費者對改善性產(chǎn)品的需求，同時關注由城中村改造帶來的保障性住房建設，積極進行項目拓展。

    多位業(yè)內(nèi)人士預計，未來城市更新政策將側(cè)重三方面：一是完善土地、財稅配套政策；二是構建可持續(xù)資金機制；三是鼓勵市場化主體參與。通過“留改拆”并舉，城市更新不僅改善居住條件，還將推動城市功能升級與消費場景創(chuàng)新。

    總體而言，2025年房地產(chǎn)政策框架已清晰呈現(xiàn)“防風險、調(diào)結(jié)構、穩(wěn)需求”三重邏輯。短期看，保交樓、化債、穩(wěn)融資是守住風險底線的關鍵；中長期通過“收儲+城中村改造”持續(xù)優(yōu)化供給結(jié)構，滿足多樣化居住需求，加快房地產(chǎn)行業(yè)轉(zhuǎn)型升級。

    為完成“穩(wěn)樓市”目標，從中央到地方，再到產(chǎn)業(yè)鏈各個相關主體，各方都已積極行動起來，協(xié)同發(fā)力。展望未來，房地產(chǎn)行業(yè)實現(xiàn)止跌回穩(wěn)可期，預計將為經(jīng)濟持續(xù)回暖向好提供有力支撐。