中國金茂今年銷售有望保持千億元規(guī)模 多元化業(yè)務(wù)構(gòu)筑增長新引擎

    本報記者 陳瀟

    “行業(yè)競爭格局一定是在調(diào)整中走向成熟，把存量問題消化完后，未來國內(nèi)房地產(chǎn)市場結(jié)構(gòu)性的需求仍然非常旺盛，行業(yè)仍然大有可為。”3月25日，在中國金茂控股集團有限公司（以下簡稱“中國金茂”）業(yè)績會上，公司董事長陶天海表示，房企組織能力的競爭，將是未來市場競爭中的決定性因素。

    同日，中國金茂交出一份在行業(yè)整體調(diào)整背景下較為亮眼的財報答卷：2024年實現(xiàn)收入590.53億元，所有者應(yīng)占溢利約為10.64億元，同比增長115%。

    陶天海亦在業(yè)績會上頗有信心地提出，“2025年銷售額保持在千億元規(guī)模，排名穩(wěn)中有升”。這一底氣的背后，是公司穩(wěn)固的高端住宅開發(fā)基本盤，亦是多元化業(yè)務(wù)帶來的持續(xù)增長動力。

    開發(fā)業(yè)務(wù)基本盤穩(wěn)固

    2024年四季度以來，房地產(chǎn)市場情緒明顯回暖，盡管整體市場仍然存在分化，但布局高能級城市押注改善性需求，已成為房企的共識。

    得益于在高能級城市的長期深耕，2024年，中國金茂9個金茂府3.0項目、3個璞系項目、2個滿系項目和3個棠系項目落地首開，均獲得市場熱烈反響。全年實現(xiàn)簽約銷售額983億元，行業(yè)排名升至第12位，整體毛利率為15%，較2023年的12%增長3個百分點。

    在業(yè)績會上，中國金茂首席財務(wù)官喬曉潔表示，2023年以來，公司獲取的項目凈利水平都不錯，整體平均凈利率水平能達到10%以上。公司的投資策略是積極而不激進，保證指標(biāo)底線要求，去年開盤的項?，毛利率基本大于20%。

    在投資策略上，2024年，中國金茂繼續(xù)堅持“聚焦核心城市、核心板塊”，精準(zhǔn)獲取22個優(yōu)質(zhì)項目，其中一線、二線城市貨值占比達99%。2024年至2025年2月份，公司近七成投資位于北京和上海。

    陶天海表示，中國金茂起家于核心城市的高端改善產(chǎn)品，未來也會回歸這一“老本行”，“今后大家可能會看到更多金茂在核心城市、核心地段的高端改善產(chǎn)品。”

    上海易居房地產(chǎn)研究院副院長嚴(yán)躍進向記者表示，中國金茂在行業(yè)深度調(diào)整期實現(xiàn)利潤逆勢增長，核心原因在于其專注于一二線核心城市的高端項目，并通過精細化運營優(yōu)化成本。公司未售貨值達2800億元，其中87%位于高能級城市，為未來增長提供了充足支撐。

    多元化運營性業(yè)務(wù)發(fā)力

    以“一核三聚焦”戰(zhàn)略為指引，在開發(fā)主業(yè)外，中國金茂亦培育出品質(zhì)服務(wù)、精品持有、建筑科技等多元業(yè)務(wù)，構(gòu)筑增長新引擎，助力中國金茂實現(xiàn)長遠的高質(zhì)量發(fā)展。

    在建筑科技板塊，圍繞綠色、低碳、智能、安全的“好房子”，中國金茂繼續(xù)夯實科技人居系統(tǒng)和減振降噪等全流程一體化EPC服務(wù)模式，推動金茂府系3.0“科技”硬核不斷升級。綠色建筑科技，樓宇裝修等業(yè)務(wù)的收入亦持續(xù)提升，占據(jù)中國金茂收入總額的7%。

    更重要的是，依托在公建，商業(yè)寫字樓，高端住宅，IFM業(yè)態(tài)的外拓能力，公司物業(yè)服務(wù)板塊年內(nèi)與廣發(fā)銀行、建設(shè)銀行、奔馳中國、伊利集團、歌爾股份等大客戶旗下企業(yè)建立合作關(guān)系，強化大客戶資源拓展，物業(yè)服務(wù)在管面積2024年同比增長19.9%，首次突破1億平方米，外拓強勁。

    高質(zhì)量的外拓也為金茂服務(wù)帶來有現(xiàn)金流的利潤，截至2024年年末，金茂服務(wù)總收入約為29.66億元，同比增長9.7%；年內(nèi)凈利潤約為3.84億元，同比增長12.0%，經(jīng)營性凈現(xiàn)金流達5.33億元。

    在精品持有板塊，中國金茂則加快了酒店及商業(yè)標(biāo)桿項目打造以及提升輕資產(chǎn)運營管理能力。

    其中，在酒店經(jīng)營方面，寧波金茂嘉悅酒店、青島金茂萬麗酒店和青島金茂源宿酒店三家酒店于2024年陸續(xù)開業(yè)，2家開業(yè)首月實現(xiàn)經(jīng)營毛利為正。截至年末，中國金茂擁有14家豪華酒店，板塊年內(nèi)收入達16.98億元。

    在金茂商業(yè)板塊，中國金茂在營的購物中心等商業(yè)綜合體總建筑面積達119.66萬平方米，在建的總面積達114.05萬平方米，旗下商業(yè)物業(yè)租金和出租率位居同行業(yè)前列。在寫字樓方面，公司不少標(biāo)桿項目出租率長期保持在較高水平。以上海金茂大廈為例，憑借其優(yōu)越的地理位置、高品質(zhì)的辦公環(huán)境和完善的配套設(shè)施，相比于競品溢價率達20%－30%，體現(xiàn)市場的認可和青睞。整體來看，商業(yè)和寫字樓兩大板塊，貢獻收入近17億元。

    值得一提的是，2024年3月份，華夏金茂商業(yè)REIT作為國內(nèi)首批消費類基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs上市，標(biāo)志著中國金茂持有物業(yè)的上市平臺成功打造，項目上市以來完成三次超預(yù)期分紅，進一步證明其在商業(yè)地產(chǎn)運營方面的專業(yè)能力。

    “去年以來，公司在精品持有和輕資產(chǎn)的商業(yè)酒店和物業(yè)服務(wù)能力培養(yǎng)方面花了很多力氣，持有的核心資產(chǎn)進一步做強做優(yōu)。（公司）把金茂酒商作為輕資產(chǎn)的運營平臺，聚焦提升輕資產(chǎn)的運營管理能?，同時REIT上市后，形成了?個真正的‘投融管退’的專業(yè)化分工閉環(huán)。”中國金茂管理層表示。

    以新模式構(gòu)筑面向未來的核心競爭力

    在行業(yè)向存量市場發(fā)展的趨勢之下，加速物業(yè)服務(wù)業(yè)務(wù)增長，著力打造商業(yè)、酒店、公寓差異化輕資產(chǎn)管理能力，形成業(yè)績增長極，在陶天海看來，這是構(gòu)建面向未來的核心競爭力，形成抵御周期波動的金茂發(fā)展新模式。

    值得一提的是，中國金茂的“第二曲線”并非孤立發(fā)展，而是與開發(fā)業(yè)務(wù)深度聯(lián)動，在提供穩(wěn)定現(xiàn)金流來源的同時亦持續(xù)“反哺”開發(fā)業(yè)務(wù)，并為集團開拓多元化融資渠道，減輕資金壓力。

    比如，中國金茂以優(yōu)質(zhì)持有資產(chǎn)為抵押，2024年發(fā)行金茂大廈CMBS利率僅3.2%，經(jīng)營物業(yè)抵押貸方面，多個酒店類項目獲15年期低息貸款，融資成本持續(xù)降低。

    “今年3月份，公司用經(jīng)營物業(yè)抵押貸將凱晨世貿(mào)中心的CMBS進行置換，融資成本只有2.85%，這帶來財務(wù)費用大幅下降。”喬曉潔表示。

    對此，嚴(yán)躍進認為，中國金茂的高端酒店、商業(yè)綜合體與“金玉滿堂”系列住宅產(chǎn)品系形成品牌矩陣，亦強化了市場對中國金茂“品質(zhì)開發(fā)商”的認知，中國金茂的多元化戰(zhàn)略本質(zhì)是“以重養(yǎng)輕，以輕促重”的良性循環(huán)布局，在行業(yè)調(diào)整期更具抗風(fēng)險能力。

    非房開業(yè)務(wù)多點開花并進入收獲期，也對改善中國金茂的毛利率，凈資產(chǎn)收益率（ROE）等關(guān)鍵指標(biāo)有所助益。其中，在毛利率方面，喬曉潔表示，公司持有型業(yè)務(wù)毛利率水平穩(wěn)定在70%以上，輕資產(chǎn)業(yè)務(wù)在30%左右，通過不斷提升第二曲線業(yè)務(wù)收入占比和毛利率水平，公司整體的毛利率水平持續(xù)改善。

    相比于重資產(chǎn)投入，強調(diào)運營能力的輕資產(chǎn)模式亦有望持續(xù)提升中國金茂的ROE水平。在業(yè)績會上，中國金茂管理層表示，相信未來通過不斷提升ROE?平，提升公司整體的收益水平，能給投資者未來帶來更好回報。

    更大的看點是，多元化業(yè)務(wù)是中國金茂以經(jīng)營杠桿驅(qū)動發(fā)展的新動能。對此，中國金茂管理層在業(yè)績會上強調(diào)，會充分利用經(jīng)營杠桿驅(qū)動發(fā)展，不會再去利用擴展債務(wù)來擴大杠桿。在這種新模式下，中國金茂已連續(xù)四年保持“三道紅線”全綠檔，2024年債務(wù)總額壓降50億元。

    “公司一直都是堅持‘降短期、升長期，降境外、升境內(nèi)’的總債務(wù)管理思路，2025年，我們力爭到年底穩(wěn)步壓降負債大概50億元。”喬曉潔表示，根據(jù)目前整體資金排布，公司的現(xiàn)金流非常健康。

    “最近，中國金茂的組織架構(gòu)進行了進一步調(diào)整，從過去的三級管控全面轉(zhuǎn)向兩級管控，核心就是提高組織的敏捷度，提高決策的效率和質(zhì)量，真正地助力我們在重點城市做優(yōu)做強。”陶天海表示，今后中國金茂不僅要去做特長生，還要去做優(yōu)等生，希望在能力方面是在全面均衡之上有亮點。

（編輯 上官夢露）