房企拆分物業(yè)上市潮愈演愈烈 行業(yè)并購整合或將加速提升

    6月19日，金融街物業(yè)（股票代碼：01502.HK）發(fā)布公告稱，公司已經向聯(lián)交所申請批準其根據全球發(fā)售將予發(fā)行的H股上市及買賣。全球發(fā)售9000萬股H股，其中8100萬股將做國際發(fā)售，900萬股將于香港公開發(fā)售，發(fā)售價不會超過每股發(fā)售股份7.56港元，且預計不會低于每股發(fā)售股份7.16港元。

    無獨有偶，金融街物業(yè)并不是近期內地房地拆分物業(yè)上市的個例。事實上，自2007年彩生活從花樣年拆分上市、成為物業(yè)“第一股”以來，內房企拆分物業(yè)板塊上市就逐漸常態(tài)化，2018-2019年是物業(yè)上市高峰期，期內碧桂園、保利、新城、雅居樂等旗下物業(yè)紛紛成功上市，引發(fā)業(yè)內外關注。

    進入2020年，房企拆分物業(yè)赴港上市潮則愈演愈烈，目前已有正商集團的興業(yè)物聯(lián)、鴻坤集團的燁星集團，以及建業(yè)集團的建業(yè)新生活3家房企拆分物業(yè)成功上市，行業(yè)呈現(xiàn)出集中遞表和密集釋放上市消息的狀態(tài)。

    緩解母公司壓力房企拆分物業(yè)上市潮愈演愈烈

    對于房企拆分物業(yè)上市熱的原因，貝殼找房高級分析師潘浩表示，一方面是因為資本市場的高度關注推動。近年來，物業(yè)管理板塊的估值走高，截至2020年6月9日收盤，旭輝集團旗下的永升生活、時代中國旗下的時代鄰里以及銀城國際旗下的銀城生活服務年初至今漲幅超過100%。

    據貝殼研究院監(jiān)測，10家樣本房企旗下物業(yè)年初至今平均漲幅超60%。資本市場的高度關注與高預期，疊加疫情下人們對于物業(yè)管理的高期望，帶來物管板塊的高估值水平，有利于房企獲得持續(xù)性資金流入以及在融資端強勢表現(xiàn)，緩解母公司的財務壓力。

    諸葛找房的高級分析師王小嬙認為，隨著房企擴張規(guī)模的局限性加大，越來越多的房企開始注重存量物業(yè)市場。房企分拆物業(yè)上市，利用旗下物業(yè)公司上市，有利于加強母公司的資金實力，提高集團的整體估值，在資本市場獲得更高的地位。

    而光大證券房地產報告則從物業(yè)行業(yè)自身的發(fā)展進行分析，2020年3月份起，由于物業(yè)行業(yè)的內需屬性和必選消費類型，以及在防疫過程中的顯現(xiàn)出的積極作為，物業(yè)行業(yè)不僅受疫情影響較小，且其行業(yè)滲透率和集中度有望進一步提升。因此，在這一階段，隨著疫情影響逐步消退，物業(yè)上市潮重新提速。

    行業(yè)集中度加速提升并購整合加劇

    伴隨著房企分拆物業(yè)上市潮的加劇，物業(yè)行業(yè)的并購整合也在不斷上演。潘浩表示，多數(shù)房企選擇加快入局節(jié)奏，上市后得到充盈的資金支持和更加靈活的運營模式，便于對中小型物管公司的收并購，為行業(yè)洗牌擴充實力。

    王小嬙進一步表示，分拆上市物業(yè)，可以借助上市所募集的資金擴大物業(yè)的規(guī)模，在物業(yè)行業(yè)上，規(guī)模比毛利率更加重要，與小規(guī)模物業(yè)企業(yè)相比，具備更大規(guī)模的物業(yè)企業(yè)更有機會長久發(fā)展。

    事實上，疫情之下，部分小規(guī)模的物業(yè)服務企業(yè)已經面臨了考驗和沖擊。一方面，由于抗疫過程中工作人員、防疫物資等成本增加，小規(guī)模、綜合實力弱的企業(yè)現(xiàn)金流或遭遇危機；另一方面，由于在疫情中表現(xiàn)差，難以承擔小區(qū)防疫工作，部分企業(yè)可能遭受業(yè)主和政府的雙向批評，業(yè)主可能會消極上繳物業(yè)費，進一步加劇其現(xiàn)金流壓力，而政府則因物業(yè)企業(yè)疫情防控不力，對其進行公開批評，進一步降低物業(yè)企業(yè)的品牌和影響力。

    據光大證券房地產分析報告顯示，從企業(yè)類型來看，被政府公開批評的多為未上市的中小物業(yè)企業(yè)。這從側面說明了疫情防控多維度考驗下，物業(yè)企業(yè)自身的短板加速暴露。因此，疫情后不符合市場要求的企業(yè)生存環(huán)境惡化，甚至面臨被收并購的問題。據光大證券統(tǒng)計，2020年以來已出現(xiàn)多起并購案例，除了深賽格和文達通，其余買方如時代鄰里、藍光嘉寶、南都物業(yè)等均為上市公司，大魚吃小魚，以往在重資產的房地產行業(yè)上演的劇情，在輕資產的物業(yè)行業(yè)也正逐漸登臺。

    除了物業(yè)企業(yè)自身的收并購，房地產企業(yè)之間的收并購，也會拉升物業(yè)行業(yè)的集中度。從收并購規(guī)模來看，房地產企業(yè)間的收并購，往往伴隨著關聯(lián)物業(yè)管理權的轉移，如中國奧園收購京漢股份29.99%股權后，奧園健康以2.479億元收購樂生活80%股份；世茂集團入主福晟集團后，旗下世茂服務收購福晟物業(yè)51%股權。

    據克爾瑞數(shù)據統(tǒng)計，目前國內房地產破產企業(yè)已經達到約210家，受疫情持續(xù)影響，房地產破產企業(yè)的數(shù)量或將持續(xù)增大，相對應的房企關聯(lián)的物業(yè)公司間加速并購整合，自然也難以避免。

    疫情對于多數(shù)中小物業(yè)企業(yè)是嚴峻的考驗，面臨著被并購的風險。目前上演的房企拆分物業(yè)上市，可以為接下來的行業(yè)并購帶來資金，而以碧桂園服務、綠城服務、佳兆業(yè)美好為代表的上市公司也都做好了融資的準備，一場“物業(yè)并購潮”或將拉開帷幕。