上市熱度不減 但物管公司的實(shí)力已經(jīng)分化明顯

    港交所門外，謀求上市的物管公司仍絡(luò)繹不絕。

    金科服務(wù)躍躍欲試，正榮服務(wù)擬在7月交易，而金融街物業(yè)已成功通過聆訊，半只腳跨入港交所大門。

    對(duì)于物管公司而言，規(guī)模是一切的基礎(chǔ)。細(xì)看這些公司，規(guī)模卻參差不齊。

    招股書披露，截至2019年9月30日，正榮服務(wù)在全國34個(gè)城市擁有在管項(xiàng)目136個(gè)，涉及在管項(xiàng)目總建筑面積約2100萬平方米，總簽約建筑面積約為3440萬平方米。

    相較于其他物管公司，2000萬平方米左右的在管面積并不算大。據(jù)克而瑞數(shù)據(jù)，去年國內(nèi)有15家物管公司管理面積破億，頭部企業(yè)碧桂園服務(wù)、萬科物業(yè)、彩生活等在管面積都達(dá)到了3億平方米以上。

    拋開“領(lǐng)頭羊”不談，其他水平相當(dāng)?shù)耐幸脖日龢s服務(wù)情況要好。例如，與之銷售相當(dāng)?shù)募颜讟I(yè)美好在管面積已經(jīng)突破4600萬平方米，母公司體量不大的銀城生活服務(wù)在管面積也有2610萬平方米。

    作為正榮集團(tuán)旗下的物管公司，背后是早在兩年前就跨進(jìn)千億俱樂部的母公司，其物業(yè)規(guī)模卻與地產(chǎn)業(yè)務(wù)不相匹配，滯后于同行的發(fā)展。

    類似的還有發(fā)跡于北京的金融街物業(yè)，目前其擁有11家附屬公司與40家分支機(jī)構(gòu)，從2017年至去年年底，管理物業(yè)項(xiàng)目分別為88個(gè)、116個(gè)和144個(gè)，在管建筑面積從1318.5萬平方米增至1985.7萬平方米。盡管有所增長，但與同行比依然不成氣候。

    相對(duì)而言，金科服務(wù)的情況要更好。

    截至去年年底，金科服務(wù)管理項(xiàng)目近800個(gè)，在管面積也在1.2億平方米左右。在這一維度上，金科服務(wù)在國內(nèi)上市物管公司中僅排在彩生活、碧桂園服務(wù)和保利物業(yè)之后。

    早在今年4月底，金科股份就有發(fā)布擬拆分金科物業(yè)于港交所上市的公告。一個(gè)月后，金科股份進(jìn)行了一波人事調(diào)整——原董秘徐國富調(diào)任金科服務(wù)董事、副總經(jīng)理兼財(cái)務(wù)負(fù)責(zé)人、董事會(huì)秘書，加快分拆進(jìn)程。

    到了本月初，金科股份委聘中信里昂證券及華泰國際為保薦人，協(xié)助集團(tuán)分拆旗下物業(yè)管理公司金科服務(wù)在港上市，籌資規(guī)模至少約5億美元。

    在2019年金科的業(yè)績報(bào)告會(huì)上，董事會(huì)秘書徐國富表示，“希望集團(tuán)所有的產(chǎn)業(yè)板塊在成熟的時(shí)候都能進(jìn)入資本市場(chǎng)。”

    而成熟的標(biāo)志之一除了在規(guī)模層面的考量外，還有物管公司對(duì)母公司的依賴程度。

    據(jù)悉，金科服務(wù)的在管面積中有一半來自母公司，一半來自獨(dú)立第三方項(xiàng)目。放在整個(gè)物業(yè)行業(yè)來看，這已經(jīng)是個(gè)不錯(cuò)的成績。

    而自2002年成立開始就在母公司的庇護(hù)下成長的正榮服務(wù)，直到2017年才開始外拓發(fā)展，但成效似乎并不是很好。

    數(shù)據(jù)顯示，2017年、2018年及截至2019年前三季度，正榮服務(wù)來自正榮地產(chǎn)開發(fā)的項(xiàng)目的在管建筑面積占總建筑面積的77.1%、74.4%及47.9%；同期正榮服務(wù)向母公司提供服務(wù)所產(chǎn)生的收益分別占總收益的88.2%、71.9%及67.7%，仍然占據(jù)近七成。

    特別的是，正榮服務(wù)還曾為正榮集團(tuán)進(jìn)行擔(dān)保借款，以自身未來物業(yè)收入作為質(zhì)押，借款之后以同樣的利率轉(zhuǎn)而放貸給了關(guān)聯(lián)方。

    2016年正榮服務(wù)以未來幾年收取若干物業(yè)管理費(fèi)的權(quán)利（即對(duì)正榮物業(yè)服務(wù)全部股權(quán)的質(zhì)押）作質(zhì)押，與一家獨(dú)立第三方信托公司訂立一項(xiàng)本金5億元、利率9.0%-14%的信托融資安排，其后將全部款項(xiàng)墊付給正榮集團(tuán)，不過截至最后實(shí)際可行日期正榮集團(tuán)已悉數(shù)償還該項(xiàng)賬款。

    在外拓第三方開發(fā)項(xiàng)目上，正榮服務(wù)于2017年花費(fèi)2000萬現(xiàn)金兼并收購了江蘇愛濤物業(yè)；于2019年以7000萬元現(xiàn)金代價(jià)成功收購了蘇鐵物業(yè)。

    第三方物業(yè)開發(fā)在管項(xiàng)目從2017年的216萬平方米提升至2019年前三季度的1092萬平方米，其收入占物業(yè)管理服務(wù)收入的比例從11.8%提高至32.3%。

    但在同期，來自第三方物業(yè)開發(fā)商項(xiàng)目平均物業(yè)管理費(fèi)不斷下降，分別為2.91元、2.21元、1.61元。且第三方項(xiàng)目與正榮集團(tuán)項(xiàng)目在面積上雖然相差無幾，但其收益僅為后者的一半。

    同樣，金融街集團(tuán)旗下的金融街物業(yè)自1994年成立以來，也受到不少母公司的利好，早期大部分物業(yè)管理項(xiàng)目都來自母公司。

    從2017年開始，金融街物業(yè)來自獨(dú)立第三方項(xiàng)目的在管面積不斷增長。截至去年年底，該數(shù)據(jù)達(dá)到666.8萬平方米，同2017年相比增長了304.8萬平方米。

    正因如此，金融街物業(yè)來自獨(dú)立第三方項(xiàng)目的收入占比也由2017年的16.5%提升至2019年的18.9%。但現(xiàn)實(shí)是，母公司方提供的收入規(guī)模依然有著絕對(duì)優(yōu)勢(shì)，是獨(dú)立第三方項(xiàng)目提供收入的4倍有余，可見獨(dú)立第三方項(xiàng)目的回報(bào)率不足。

    對(duì)金融街物業(yè)的規(guī)模發(fā)展而言，受制于母公司是一方面，另一方面則是其商業(yè)物業(yè)的市場(chǎng)定位，該部分業(yè)務(wù)市場(chǎng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)小于住宅物業(yè)。

    數(shù)據(jù)顯示，金融街物業(yè)總收入由2017年的7.57億元增至去年年底的9.97億元，其中大部分來自于為商務(wù)物業(yè)提供物業(yè)管理及相關(guān)服務(wù)，過去三年，商務(wù)物業(yè)收入分別為5.32億元、5.91億元及6.47億元，分別占總收入的70.3%、67.6%及64.9%。

    值得注意的是，在商務(wù)物業(yè)收入中，來自綜合體、零售商業(yè)及酒店的收入已進(jìn)入瓶頸期，金融街物業(yè)計(jì)劃在未來改進(jìn)非商務(wù)物業(yè)管理及服務(wù)，擴(kuò)大其市場(chǎng)份額。

    到去年年末，公司商務(wù)物業(yè)與非商務(wù)物業(yè)在管面積比例繼續(xù)反向拉大，至40.3%比59.7%。但需要考慮的是，住宅物業(yè)毛利率普遍低于商務(wù)物業(yè)，商務(wù)物業(yè)在很長一段時(shí)間內(nèi)可能還將是金融街物業(yè)的盈利主力。

    在擴(kuò)大非商務(wù)物業(yè)規(guī)模的同時(shí)，金融街物業(yè)也在積極拓展北京以外的市場(chǎng)。如今，公司業(yè)務(wù)范圍囊括11個(gè)省市，落腳一二線城市。

    不可否認(rèn)的是，金融街物業(yè)在大本營北京的地位不可動(dòng)搖，有四成的在管面積留在北京，收入也占總量的六成以上。包括上海、江蘇、廣東等城市在內(nèi)的華東及華南地區(qū)緊隨其后，天津、河北等華北城市在管面積相對(duì)更少。

    無論是外拓地域，還是增強(qiáng)自我造血，都是為了讓自身更加成熟，足以踏入資本市場(chǎng)。如今，在市場(chǎng)縮水、盈利能力下降的現(xiàn)實(shí)挑戰(zhàn)下，房企的物管業(yè)務(wù)分拆上市已是大勢(shì)所趨。

    上市后，公司不僅可以為自己尋求資本加持，獲得更多物業(yè)管理面積，也可以通過優(yōu)質(zhì)的物業(yè)服務(wù)對(duì)母公司形成有力反哺。

    但現(xiàn)在，中小公司想在港交所成功著陸變得越來越難，最后勝出還要看自身實(shí)力與未來發(fā)展?jié)摿Α?/p>