■本報記者 王麗新
規(guī)模訴求與高負債重壓之下，房企不得不以加快增加儲備土地，同時加快項目周轉(zhuǎn)速度來保證安全發(fā)展。
據(jù)中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，截至5月21日，50大熱點城市賣地金額高達1.32萬億元，同比上漲49%，其中，46個城市土地出讓金超過100億元。另據(jù)克而瑞統(tǒng)計顯示，2018年前4個月，10強房企新增土地貨值高達1.84萬億元，大型房企也在爭相布局三、四線城市，進一步拓展市場份額。
克而瑞表示，2018年以來，一、二線城市地價未有下調(diào)，而熱點三、四線城市地價快速上漲，但市場房價已行至階段性高點，房企盈利空間受限。此外，另有分析人士認為，大型房企這幾年市場占有率提升，規(guī)模目標不斷調(diào)整，補貨需求越來越大。
從土地溢價率來看，大部分城市土地溢價率保持低位，熱點城市土地溢價率基本在10%左右，明顯低于2015年至2017年平均30%的溢價率。以北京為例，2017年北京土地平均溢價率是24%，2018年至今則降至13%，明顯降低。同時，除了個別三、四線城市土地溢價率暴漲，大部分城市土地溢價率出現(xiàn)同比下降的趨勢。
中原地產(chǎn)首席分析師張大偉認為，全國多城市土地成交金額依然處于高位，特別是一、二線城市，房企對住宅類土地拿地積極性較高。三、四線城市土地市場也明顯活躍，2018年以來，大量房企進入三、四線城市拿地，推動了熱點城市的土地銷售額創(chuàng)下歷史同期紀錄。
不過，克而瑞認為，從銷售TOP50房企1月份至4月份的拿地所在城市來看，二線城市廣受關(guān)注，占比達67%。其主要原因是受人才政策的影響，相較于一線城市落戶困難的現(xiàn)狀，二線城市推出開放的招賢納才政策，城市人口數(shù)據(jù)均出現(xiàn)大幅增長態(tài)勢，大批的人口遷入加大了對土地的供給需求。而從百強房企的拿地表現(xiàn)來看，強者恒強的局面愈發(fā)堅固，其中以華潤、招商、旭輝等房企為代表的TOP20房企拿地態(tài)度依然積極。房地產(chǎn)市場集中度仍不斷提升，三、四線城市仍是未來承接一、二線城市房地產(chǎn)市場交易的方向。
從拿地房企角度來看，一類房企通過積極拿地來彌補土儲總量的不足，這其中以華潤、中南置地為代表；另一類房企即使土儲充裕，為迅速提升行業(yè)地位，正奮力追擊。如福晟集團，2017年年末其總土儲貨值排名在23名，已經(jīng)遠優(yōu)于銷售排行，但在今年的拿地態(tài)度上仍未松懈，這意味著企業(yè)手上有大規(guī)模的土地儲備等待開發(fā)。
對此，同策研究院認為，規(guī)模戰(zhàn)之下，市場集中度提高，房企不進則退，“做大做強”是當下房企的主流選擇，因此規(guī)模房企紛紛表現(xiàn)出激進拿地的態(tài)度，尤其是前兩年持續(xù)去庫存的目標下，大部分房企也需要積極補庫存。
