■本報(bào)記者 王崢
隨著周忻（易居中國董事局主席）揮動(dòng)手中的鑼錘，易居企業(yè)（易居中國控股子公司）在一聲鑼響后，完成了其在聯(lián)交所主板的首次掛牌。
相比十一年前在美國的上市，眼下易居的業(yè)務(wù)結(jié)構(gòu)、營收規(guī)模、股東實(shí)力早已不可同日而語，登上中國房地產(chǎn)服務(wù)商的市值榜首，也是順理成章的事情。
雖然受整體市場影響，易居企業(yè)的股價(jià)走勢近期并不理想，但憑借穩(wěn)健的基本面，機(jī)構(gòu)仍看多其后市表現(xiàn)。
國泰君安在最新的研報(bào)中指出，易居企業(yè)的核心業(yè)務(wù)一手代理穩(wěn)步增長，克而瑞和房友也將繼續(xù)發(fā)力，預(yù)計(jì)公司2018年的營收和凈利潤將分別保持18%、24%的增長，2018年至2020年EPS分別為0.65、0.74、0.82元，對應(yīng)目標(biāo)價(jià)為18.9港元，因此給予增持評級。
同時(shí)，海通證券分析師涂立磊認(rèn)為，易居企業(yè)本次募集資金約44.34億港元，用于拓展新城市、提高服務(wù)能力以及建立綜合服務(wù)平臺(tái)。顯然，上市后的易居企業(yè)可以借助境內(nèi)外資本實(shí)現(xiàn)業(yè)務(wù)規(guī)模再成長，進(jìn)一步做大做強(qiáng)，保持業(yè)內(nèi)領(lǐng)先者地位。
而易居企業(yè)的百強(qiáng)股東們也紛紛看好公司的未來前景。旭輝集團(tuán)董事長林中此前指出，中國房地產(chǎn)未來將從增量市場轉(zhuǎn)向存量市場，存量市場里面有巨大的商業(yè)機(jī)會(huì)，易居作為存量市場里多種業(yè)態(tài)的領(lǐng)先者或領(lǐng)導(dǎo)者，又是地產(chǎn)界最好的服務(wù)生，非?？春靡拙游磥淼陌l(fā)展?jié)摿Α?/p>
事實(shí)上，周忻也表示，“上市不是為了某一天的股價(jià)，而是為了一個(gè)企業(yè)能夠持續(xù)向上的發(fā)展”。
“客戶+股東”模式
對于易居企業(yè)來說，要保持未來幾年業(yè)績的穩(wěn)步增長，一手代理業(yè)務(wù)仍是重中之重。根據(jù)招股書顯示，2017年易居一手房代理服務(wù)已覆蓋186個(gè)城市，收入達(dá)39億元，占總收入的84.7%，仍是易居企業(yè)目前最主要的收入和利潤來源。
“雖然易居的房地產(chǎn)大數(shù)據(jù)及咨詢服務(wù)也居于業(yè)內(nèi)領(lǐng)先地位，但在收入占比上短期內(nèi)還難以撼動(dòng)一手代理業(yè)務(wù)，而二手房平臺(tái)業(yè)務(wù)則是布局未來。”有業(yè)內(nèi)人士稱。
周忻顯然也深知這一點(diǎn)，因此在上市前，其已為易居企業(yè)構(gòu)建了足夠?qū)挼淖o(hù)城河。
在2016年8月份宣布引入萬科、恒大等十幾家大型房企后，易居企業(yè)在隨后不到2年的時(shí)間里，又先后引入了碧桂園等行業(yè)巨頭。這也使得易居在赴港上市前，股東名單中包含了26家中國百強(qiáng)房企，其中恒大、碧桂園和萬科三家房企巨頭更是分別持股15%，成為僅次于周忻的并列第二大股東。
“未來5年中國房地產(chǎn)市場仍然保持高位運(yùn)行，13萬億元至15萬億元的市場規(guī)模是完全可以保證的。在此期間，房企集中度會(huì)快速提升，我的基本預(yù)測是2020年中國30強(qiáng)房企達(dá)到70%的市場占有率，那時(shí)候中國房企攀升集中度會(huì)放緩。30家房企占據(jù)70%的市場份額已是非常好的，這是我們服務(wù)核心大房企的原因，我們希望長期和規(guī)模房企、主流房企共同成長。他們的市場份額越高，我們相應(yīng)的市場份額也會(huì)不斷的提升。”易居企業(yè)CEO丁祖昱表示。
涂立磊也認(rèn)為，由于易居企業(yè)的新房代理和克而瑞數(shù)據(jù)平臺(tái)系統(tǒng)主要服務(wù)于房地產(chǎn)開發(fā)商，這種“客戶+股東”的模式可以為公司業(yè)務(wù)帶來多重利好。一方面是在同行競爭中可以優(yōu)先獲得項(xiàng)目代理和咨詢服務(wù)；另一方面在行業(yè)集中度不斷提升的行情下，和房地產(chǎn)開發(fā)商領(lǐng)先者共同成長，將帶動(dòng)公司代理規(guī)模和收入增速超過行業(yè)平均值。
據(jù)悉，除了股東單位外，易居企業(yè)還與幾十家百強(qiáng)房企達(dá)成了長期戰(zhàn)略合作伙伴關(guān)系，這些企業(yè)目前占據(jù)中國房地產(chǎn)市場50%的份額。
分析人士指出，隨著房地產(chǎn)市場成熟度的大幅提升，房企對于代理商的要求也越來越高，只有內(nèi)功真正到位的企業(yè)，才能在當(dāng)下獲得房企的親賴。而綜合實(shí)力明顯占優(yōu)的易居自然是各大房企最先考慮的合作單位。同時(shí)，在易居企業(yè)上市后，公司融資更為便利，進(jìn)而可以加快提升各項(xiàng)服務(wù)的水平。預(yù)計(jì)未來將有更多的企業(yè)或項(xiàng)目投入易居的懷抱，中小代理公司的處境則會(huì)越來越難，代理市場將呈現(xiàn)幾大代理商的壟斷格局。
丁祖昱表示，“我們的代理業(yè)務(wù)目前處于行業(yè)第一的水平，一方面基于客戶和股東基礎(chǔ)，另一方面我們抓住了這兩年房地產(chǎn)集中度快速上升的機(jī)遇和機(jī)會(huì)，自身銷售量在不斷攀升。去年完成了4300億元，希望今明兩年都有50%的快速增長。去年是3%的市占率，今年希望沖到5%，趕上股東單位碧桂園高歌猛進(jìn)的勢頭，達(dá)到8%的市占率，將近1萬億元的量級”。
大力延展服務(wù)范圍
除了代理業(yè)務(wù)外，易居企業(yè)其余兩大業(yè)務(wù)近些年的表現(xiàn)也頗為搶眼。
招股書顯示，易居企業(yè)數(shù)據(jù)及咨詢服務(wù)的收入占比從2016年的10%提升至2017年的14%，且2017年增速大幅提升59%至6.3億元。而二手房經(jīng)紀(jì)平臺(tái)服務(wù)雖然目前的總收入占比僅在2%以內(nèi)，但其增速最快，2017年達(dá)148%。“我們預(yù)計(jì)未來幾年二手房經(jīng)紀(jì)平臺(tái)服務(wù)產(chǎn)生的收入將快速增長，且很快會(huì)扭虧為盈。”國泰君安分析師謝皓宇表示。
周忻同樣看好未來的二手房市場，“未來中國的二手房是最具潛力的市場。過去25年，我是開發(fā)商的服務(wù)商，未來我要做二手房門店的服務(wù)商”。
同時(shí)，業(yè)內(nèi)普遍認(rèn)為，易居企業(yè)目前的三大業(yè)務(wù)體系已經(jīng)形成了協(xié)同效益，可為客戶提供更好更全面的交易服務(wù)。
涂立磊也指出，易居旗下的新房交易、二手房交易和大數(shù)據(jù)平臺(tái)三大業(yè)務(wù)之間具有較強(qiáng)的協(xié)同效應(yīng)，既可以不斷增強(qiáng)服務(wù)內(nèi)容的豐富性和專業(yè)性，也可以互通客戶。例如新房代理和二手房代理可以為數(shù)據(jù)庫不斷補(bǔ)充房地產(chǎn)項(xiàng)目信息，而數(shù)據(jù)庫可以根據(jù)更完善的數(shù)據(jù)為開發(fā)商客戶提供權(quán)威分析。再例如，新房購買者未來可以轉(zhuǎn)化為二手房購買者，或二手房出售者。公司三項(xiàng)業(yè)務(wù)之間的良性協(xié)同效應(yīng)為公司在業(yè)內(nèi)樹立了較強(qiáng)的品牌形象。而良好的品牌既為公司帶來更多代理和咨詢業(yè)務(wù)，又為公司形成較強(qiáng)的競爭壁壘，鞏固其業(yè)內(nèi)領(lǐng)先地位。
值得注意的是，本次易居企業(yè)IPO的四大基石投資者——阿里巴巴、華僑城、恒基集團(tuán)李家杰、新加坡城市發(fā)展集團(tuán)，也被業(yè)內(nèi)認(rèn)為，將利用各自優(yōu)勢，幫助易居企業(yè)更好的發(fā)展旗下三大業(yè)務(wù)。
“股東結(jié)構(gòu)更完善、更國際化、更具跨界性，相信這些公司的介入會(huì)對易居未來整體業(yè)務(wù)的發(fā)展起到很大作用。”周忻稱。
