本報(bào)訊
7月28日，北京萬科時(shí)代中心即將正式開放。
3年前，北京萬科啟動(dòng)“6+X”全面多元化轉(zhuǎn)型戰(zhàn)略。作為6+X計(jì)劃中的A計(jì)劃即“存量改造計(jì)劃”是轉(zhuǎn)型策略中的重要組成部分。
截至目前，北京萬科在朝陽(yáng)、望京、海淀、昌平等核心商務(wù)區(qū)持有10個(gè)優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，總開發(fā)面積逾65萬平方米，投資總額168億元，目前已有天竺萬科中心、住總?cè)f科廣場(chǎng)以及朝陽(yáng)萬科時(shí)代中心3個(gè)項(xiàng)目進(jìn)入運(yùn)營(yíng)階段，下半年望京萬科時(shí)代中心也將亮相。
隨著城市化進(jìn)程的推進(jìn)，產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移、人口遷徙與城市規(guī)劃變更將引發(fā)北京城市副中心大規(guī)模的城市變遷。
通過對(duì)城市更新課題的深入研究，北京萬科提出了“把存量資產(chǎn)進(jìn)行收購(gòu)、提升并且改造成更適合市場(chǎng)和客戶的產(chǎn)品”的轉(zhuǎn)型方案，旨在對(duì)城市核心區(qū)的存量物業(yè)進(jìn)行現(xiàn)代化的改造，提升城市核心區(qū)的活力。
這是北京萬科選擇城市更新作為首個(gè)轉(zhuǎn)型方向背后的深層邏輯。
值得注意的是，對(duì)于存量資產(chǎn)的改造嘗試，北京萬科的目標(biāo)不僅僅是停留在對(duì)于建筑和城市外觀進(jìn)行翻新的基礎(chǔ)層面。
從路徑選擇來看，北京萬科正在逐步搭建以功能環(huán)境重塑、產(chǎn)業(yè)重構(gòu)、歷史文化傳承、民生改善為發(fā)力重點(diǎn)的城市更新模式：
即通過充分發(fā)揮市場(chǎng)資源配置在城市更新中的作用，讓新老居民、時(shí)代記憶與新興業(yè)態(tài)互相融合更新、共鳴共生，打造北京文創(chuàng)新地標(biāo)。
全面煥新空間 創(chuàng)新運(yùn)營(yíng)理念
萬科時(shí)代中心建筑由原西單商場(chǎng)改建而成，總建筑面積約4.7萬平方米。由丹麥?zhǔn)聞?wù)所SHL主持設(shè)計(jì)，歷時(shí)2年，為朝陽(yáng)路上的“國(guó)際傳媒走廊”打造了一個(gè)集精品商業(yè)、文化辦公、藝術(shù)空間為一體的城市綜合體。
萬科集團(tuán)高級(jí)副總裁、北方區(qū)域本部首席執(zhí)行官劉肖認(rèn)為，“城市更新最主要有兩個(gè)目的，一是產(chǎn)業(yè)升級(jí)，把低效率的土地置換出來，就是置換成更加高效的產(chǎn)業(yè)來使用；二是通過置換來創(chuàng)造更好的人居環(huán)境。”
劉肖認(rèn)為，“城市有機(jī)更新不是原來簡(jiǎn)單的推倒、拆除、重建的更新，而是在保持原有的城市機(jī)理的有機(jī)更新，是變與不變的內(nèi)在統(tǒng)一。這其中，對(duì)建筑形態(tài)的更新是一方面，更為重要的是對(duì)其運(yùn)營(yíng)。”
這表明，除了對(duì)物業(yè)選擇、改造理念有較高要求外，存量改造更看重操作者的運(yùn)營(yíng)以及自身模式，這是北京萬科對(duì)存量資產(chǎn)改造的核心認(rèn)知。
為此，在萬科時(shí)代中心的運(yùn)營(yíng)上，北京萬科引入了兩個(gè)重量級(jí)的伙伴。
首先是主打文創(chuàng)產(chǎn)業(yè)聯(lián)合辦公的米域。據(jù)了解，米域自2016年7月成立后，已完成了近20個(gè)上海市中心存量資產(chǎn)項(xiàng)目的升級(jí)改造，建筑類型涵蓋了百年歷保建筑、老工廠、舊商業(yè)樓、商業(yè)裙房、獨(dú)棟洋房。
在劉肖看來，“北京甲級(jí)寫字樓一年租金達(dá)到700億元，整體市場(chǎng)全球排名第四。對(duì)于任何一家處在轉(zhuǎn)型中的開發(fā)企業(yè)而言，寫字樓是不得不占領(lǐng)的市場(chǎng)。”
一個(gè)大的趨勢(shì)是，在移動(dòng)互聯(lián)、社群經(jīng)濟(jì)以及一系列創(chuàng)新科技的推動(dòng)下，中國(guó)一線城市正在催生辦公方式的迭代?，F(xiàn)如今，辦公場(chǎng)所已不再是一個(gè)簡(jiǎn)單工作空間，更被視作企業(yè)多元文化集體學(xué)習(xí)的能量場(chǎng)、跨界共業(yè)共生的生態(tài)圈，更是承載生活休閑與心靈體驗(yàn)的轉(zhuǎn)換樞紐。
萬科時(shí)代中心與米域的聯(lián)手，將推動(dòng)城市更新領(lǐng)域辦公與寫字樓變革，創(chuàng)造城市辦公空間更大價(jià)值的可持續(xù)發(fā)展。
而在商業(yè)運(yùn)營(yíng)上，萬科時(shí)代中心則引入萬科集團(tuán)旗下的商業(yè)運(yùn)營(yíng)公司印力。
印力是萬科旗下的商業(yè)地產(chǎn)平臺(tái)，是全國(guó)排名第二的商業(yè)地產(chǎn)集團(tuán)，僅次于萬達(dá)商業(yè)。在商業(yè)的整體定位方面，應(yīng)需而生、明星體驗(yàn)和共享文化是印力為時(shí)代中心確定的三個(gè)核心招商方向。
以應(yīng)需而生為例，萬科時(shí)代中心引進(jìn)中高端商務(wù)類契合度極高的綠葉子進(jìn)口超市、星巴克、WAGAS以及阿迪達(dá)斯MEGA等實(shí)力品牌入駐，提升整個(gè)商圈品牌層級(jí)并與周邊成熟商業(yè)體形成差異化。
在明星體驗(yàn)上，由吳尊、吳建豪以及辰亦儒等眾明星打造的貝肯莊和澳洲網(wǎng)紅漢堡店RoyalStacks，兩個(gè)品牌均為中國(guó)華北首店，目的是為時(shí)代中心打造獨(dú)有標(biāo)簽。而共享文化上，引入了北京首家時(shí)里書店，使得整個(gè)公區(qū)的商業(yè)氛圍和書店的文化氣息得以有機(jī)結(jié)合。
提升文化濃度 營(yíng)造美好生活場(chǎng)景
城市更新不僅改變著城市的形態(tài)，也改變著城市的場(chǎng)所精神，這是城市有機(jī)更新中關(guān)于精神文化建設(shè)的重要組成部分。
一般來說，判斷一個(gè)項(xiàng)目好壞的核心標(biāo)準(zhǔn)在于其定位是否精準(zhǔn)。為什么說萬科時(shí)代中心有望成為北京文創(chuàng)的新地標(biāo)？
首先，在最基本也是最核心的產(chǎn)品定位上，萬科時(shí)代中心完成了一次區(qū)域的定位升級(jí)。
萬科時(shí)代中心位于朝陽(yáng)區(qū)朝陽(yáng)路，這里曾從元大都時(shí)期的一個(gè)驛站，到民國(guó)八年的一個(gè)村莊，到新中國(guó)成立后的紡織業(yè)重鎮(zhèn)，到八十年代的一個(gè)集貿(mào)市場(chǎng)。
經(jīng)過全面升級(jí)改造昔日的十里堡西單商場(chǎng)變身為匯聚文創(chuàng)產(chǎn)業(yè)與新興商業(yè)業(yè)態(tài)的復(fù)合空間，同時(shí)承載著服務(wù)首都功能、留存時(shí)代記憶與豐富市民生活的區(qū)域功能定位。
從歷史的區(qū)域定位變化看，萬科時(shí)代中心所處的區(qū)域位置所承載的城市功能正在不斷進(jìn)化。而隨著萬科時(shí)代中心的正式落地，這里的區(qū)域定位再次升級(jí)。
再者，除產(chǎn)品與運(yùn)營(yíng)外，萬科時(shí)代中心更注重它所衍生的社會(huì)效益。
在劉肖看來，就地產(chǎn)行業(yè)而言，隨著存量時(shí)代的來臨，未來北京房地產(chǎn)市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)將演化成為服務(wù)配套和解決客戶痛點(diǎn)的競(jìng)爭(zhēng)?？蛻舻耐袋c(diǎn)將慢慢從居住的舒適度變成裝修水平、住宅性能，再到教育、醫(yī)療和周邊配套，未來的痛點(diǎn)甚至還包括人與人之間互助式的服務(wù)、社區(qū)的文化和精神、社區(qū)中人交流的便利程度等。
為此，萬科中心從設(shè)計(jì)之初就將周邊居民的服務(wù)需求、精神文化需求納入體系之內(nèi)。
比如，萬科時(shí)代中心入口空間創(chuàng)新地使用了室內(nèi)空間“室外化”的設(shè)計(jì)手法，長(zhǎng)度8m米的折疊門可以完全打開；同時(shí)，萬科時(shí)代中心中庭階梯式公共空間，將著力引入弘揚(yáng)國(guó)粹與非遺文化的各類藝術(shù)展覽，創(chuàng)造良好的社群互動(dòng)氛圍，提升文化濃度。
據(jù)悉，北京萬科將啟動(dòng)“LIVEINART在城市，藝術(shù)地活”都市文化共建計(jì)劃，利用不同的城市空間，攜手藝術(shù)家設(shè)計(jì)師詮釋全新的“美好生活場(chǎng)景”——不僅是物質(zhì)生活的富足，更是精神生活的引領(lǐng)。
這種種細(xì)節(jié)的設(shè)計(jì)鋪陳和氛圍的營(yíng)造，體現(xiàn)了萬科一直以來“城鄉(xiāng)建設(shè)與生活服務(wù)商”的戰(zhàn)略定位。
業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，城市更新是對(duì)房企綜合運(yùn)營(yíng)實(shí)力的考驗(yàn)，其不僅僅是對(duì)建筑物等硬件設(shè)施以及外觀進(jìn)行改造升級(jí)，同時(shí)也需要對(duì)生態(tài)環(huán)境、歷史文化、社會(huì)心理、產(chǎn)業(yè)布局、城市發(fā)展等有著深入的認(rèn)識(shí)，涉及金融、科技、創(chuàng)新、人文、環(huán)境、經(jīng)濟(jì)、民生等多個(gè)領(lǐng)域。
北京萬科的城市更新升級(jí)轉(zhuǎn)型，或可成為一個(gè)城市空間架構(gòu)重塑下的成功范本。
