■本報(bào)記者 王麗新
截至7月31日，據(jù)同花順統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，按照證監(jiān)會(huì)行業(yè)分類，滬深兩市共計(jì)56家上市房企披露2018年中期業(yè)績(jī)預(yù)告，包括扭虧企業(yè)在內(nèi)，32家房企業(yè)績(jī)預(yù)喜，占比高達(dá)57%。從預(yù)告凈利潤(rùn)變動(dòng)幅度來看，實(shí)現(xiàn)增長(zhǎng)的企業(yè)有33家，占比接近六成，剔除數(shù)據(jù)不確定性房企，僅6家虧損，其中5家是首虧。
值得一提的是，這56家房企大多數(shù)是中小房企，但也有銷售規(guī)模直指千億元量級(jí)的房企。綜合來看，2018年上半年，預(yù)計(jì)房地產(chǎn)板塊凈利潤(rùn)增幅尚可，但與市場(chǎng)高峰時(shí)相比，增幅有所收窄。
易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)向《證券日?qǐng)?bào)》記者表示，2018年上半年，過去三、四線城市樓市的熱銷項(xiàng)目結(jié)算后，給房企扭虧為盈和提升凈利潤(rùn)提供了重要助力。但今年下半年，房企壓力將普遍增加，包括融資和還債壓力，甚至包括銷售回款不能達(dá)到預(yù)期的問題。
近六成房企業(yè)績(jī)預(yù)喜
在已發(fā)布2018年中期業(yè)績(jī)預(yù)告的56家房企中，僅6家虧損，5家首虧，1家續(xù)虧。此外，包括扭虧企業(yè)在內(nèi)，近六成房企中期業(yè)績(jī)預(yù)告預(yù)喜。
從預(yù)告凈利潤(rùn)下限來看，在已公布具體數(shù)據(jù)的56家企業(yè)中，30家房企歸屬于母公司股東的凈利潤(rùn)超過1億元，占比54%。而預(yù)告凈利潤(rùn)變動(dòng)幅度超過100%的房企達(dá)33家，這意味著半數(shù)以上房企凈利潤(rùn)將翻倍。其中，增幅超過500%以上有5家，包括陽光股份、海航投資、中交地產(chǎn)、三湘印象和中弘股份；增幅在100%-500%有20家，包括招商蛇口、陽光城、開發(fā)股份和銀億股份等。
《證券日?qǐng)?bào)》記者注意到，大型房企和區(qū)域性龍頭房企盈利總額排位靠前，凈利潤(rùn)超過10億元的房企目前有6家，中交地產(chǎn)、三湘股份等房企在列。
嚴(yán)躍進(jìn)稱，2018年上半年結(jié)算的項(xiàng)目多是2016年以來拿地的項(xiàng)目，有些房企在這一期間拿到的便宜地塊，結(jié)算利潤(rùn)較高，但最近幾年內(nèi)拿地價(jià)格較高的房企，利潤(rùn)率水平差，接下來日子可能比較困難。
事實(shí)上，《證券日?qǐng)?bào)》在調(diào)查采訪中獲悉，過去三、四線城市的庫存幾乎拖住了企業(yè)發(fā)展步伐，嚴(yán)重侵蝕了利潤(rùn)。但2016年以來，三、四線城市房地產(chǎn)市場(chǎng)崛起，此前被拖住的企業(yè)均回籠了大量現(xiàn)金，且在有的城市，房?jī)r(jià)甚至漲了兩倍。而從全國(guó)房地產(chǎn)新建住房市場(chǎng)來看，三、四線城市成為了近一年多來樓市成交的主力增長(zhǎng)區(qū)。
今年房企壓力大
有多位業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，2018年，房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)進(jìn)入調(diào)整期，行業(yè)銷售額增速將有所降低，整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)步入降溫階段，規(guī)模偏小、能力不足的房企將逐漸退出市場(chǎng)，而標(biāo)桿性房企競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)凸顯，銷售規(guī)模仍將擴(kuò)張。
事實(shí)上，即使2017年銷售業(yè)績(jī)創(chuàng)下新高，但2018年銷售目標(biāo)仍在要求增長(zhǎng)。“今年某龍頭房企上半年銷售額就超過了4000億元，處在規(guī)模爆發(fā)期的中型房企也在快速上位。”有房企高層曾向《證券日?qǐng)?bào)》記者表示，不過，借助三、四線城市銷售火爆推高規(guī)模的房企，接下來可能較為困難，因?yàn)槿?、四線城市貨幣化棚改市場(chǎng)正在緊縮，估計(jì)后續(xù)改善性需求發(fā)力空間有限。
目前來看，2018年上半年，房企銷售額增長(zhǎng)還是主基調(diào)，百強(qiáng)房企銷售業(yè)績(jī)驕人。但在嚴(yán)厲的調(diào)控政策下，樓市已經(jīng)出現(xiàn)下行信號(hào)。經(jīng)過了兩年多的擴(kuò)張，目前許多房企已經(jīng)感受到了莫大的運(yùn)營(yíng)壓力。多種因素疊加之下，房企資金狀況普遍相對(duì)較緊，個(gè)別房企已經(jīng)陷入經(jīng)營(yíng)不善的困境。
事實(shí)上，鑒于項(xiàng)目結(jié)轉(zhuǎn)周期特點(diǎn)，接下來房企銷售將不會(huì)過于樂觀。尤其有些房企近兩年通過收購項(xiàng)目增加土地儲(chǔ)備，這些項(xiàng)目雖然成本較低，但涉及股權(quán)復(fù)雜，改造等項(xiàng)目的周轉(zhuǎn)速度將受到一定影響。周轉(zhuǎn)問題其實(shí)去年已經(jīng)有所暴露，接下來房企需謹(jǐn)慎應(yīng)對(duì)。
嚴(yán)躍進(jìn)表示，總體來看，2018年，房地產(chǎn)行業(yè)在延續(xù)2017年降溫格局的情況下，優(yōu)勢(shì)房企銷售額及市占率仍將有提升空間，目前來看，百強(qiáng)房企市占率高達(dá)55.5%，但預(yù)計(jì)行業(yè)集中度仍將進(jìn)一步提升，市場(chǎng)分化也將加劇。
