■本報記者 王麗新
龍湖走到現(xiàn)在是非常體系化，戰(zhàn)略化的組織架構(gòu)，不會簡單授權(quán)給某一個人，包括現(xiàn)在的管理方式，內(nèi)部叫網(wǎng)格化溝通，無論是重要的人事決定、戰(zhàn)略決策都是一個團(tuán)隊來做的。”在8月21日的中期業(yè)績會上，龍湖集團(tuán)首席執(zhí)行官邵明曉表示，“在龍湖里面沒有英雄，要讓這個公司變成高效的，戰(zhàn)略性的有機(jī)體。”
從今年來看，我們的供貨夠了，2000億元銷售額是沒有任何懸念的。”邵明曉表示，大量盤會（集中）在下半年推出，現(xiàn)在市場還是非常好的，主要是拿預(yù)售證比較難。
上半年銷售額達(dá)971億元
8月21日中午，龍湖集團(tuán)控股有限公司發(fā)布2018年未經(jīng)審核中期業(yè)績。
報告期內(nèi)，龍湖集團(tuán)營業(yè)額同比增長45.9%至271.2億元，其中物業(yè)投資業(yè)務(wù)收入同比增長62.8%至18.5億元；歸屬于股東的凈利潤為54.3億元，減除少數(shù)股東權(quán)益、評估增值等影響后的核心凈利潤為37.3億元，同比增長31.4%；毛利同比增長48.2%至100.7億元，毛利率37.1%；集團(tuán)物業(yè)發(fā)展業(yè)務(wù)實現(xiàn)營業(yè)額240.4億元，交付物業(yè)總建筑面積218.5萬平方米。
截至2018年6月底，龍湖集團(tuán)合同銷售額達(dá)971.0億元，較上年同期增長4.8%；銷售總建筑面積629.1萬平方米，較上年同期增長5.7%；銷售單價15435元/平方米，較上年同期微降0.8%。
邵明曉表示，今年在銷售上會按照既定的目標(biāo)完成，同比上漲幅度稍慢一些，去年上半年上漲較猛是因為把去年下半年的供貨提前到上半年賣，這是一個節(jié)奏的問題，未來會以接近30%的增長速度走。
龍湖方面稱，2018年上半年，單月平均銷售162億元，大幅領(lǐng)先于2017年每月平均銷售130億元，以及2016年每月平均銷售74億元。上半年簽約971億元，達(dá)成2000億元目標(biāo)48.6%，同時下半年可售貨值2000億元，全年目標(biāo)將穩(wěn)定達(dá)成。
龍湖進(jìn)一步表示，公司多年來一直敬畏和順應(yīng)市場，抓住機(jī)會積極去化。同時，一直不斷強(qiáng)化的大運營體系，基于客儲邏輯的營銷系統(tǒng)，通過大客儲、強(qiáng)體驗、高轉(zhuǎn)化，也能幫助龍湖在波動的市場中，準(zhǔn)確把握市場營銷機(jī)會。
據(jù)悉，上半年，龍湖集團(tuán)已售出但未結(jié)算的簽約額為2057億元，面積1283萬平方米，為集團(tuán)未來股東利潤持續(xù)穩(wěn)定增長打下基礎(chǔ)。
權(quán)益拿地金額達(dá)435億元
值得關(guān)注的是，與部分房企放緩拿地相比，龍湖上半年拿地較為積極。
數(shù)據(jù)顯示，2018年上半年，龍湖集團(tuán)的土地儲備合計6363萬平方米，權(quán)益面積為4552萬平方米，土地儲備的平均成本為每平方米5142元；期內(nèi)新增收購?fù)恋貎淇偨ㄖ娣e為1298萬平方米，權(quán)益面積為898萬平方米，平均權(quán)益收購成本為每平方米4849元。
龍湖方面表示，龍湖在土儲上積極獲取，但也秉持一貫的穩(wěn)健風(fēng)格。上半年，龍湖新獲取42塊新地，權(quán)益地價435億元，新進(jìn)入南昌、南通、鄭州、石家莊等城市。這些新獲取地塊，均坐落于高鐵網(wǎng)點布局節(jié)點形成的五大區(qū)域城市群，及環(huán)超大型城市周邊的衛(wèi)星城市，區(qū)位價值較高。
在邵明曉看來，公司近幾年買地比較穩(wěn)健，既不會一下子突然停了買地，也不會一下子特別激進(jìn)，有好的機(jī)會就買一點。他表示，“比如去年，在長三角最熱的時候，我們更多地去買了一些天街的項目，而沒有去碰那些高地價的住宅。今年一季度有一些機(jī)會，就多買了一些地，預(yù)計今年四季度還會有機(jī)會。”
在手現(xiàn)金421億元
事實上，今年上半年，由于融資渠道收窄和部分房企凈負(fù)債率較高，多家房企資金鏈壓力較大。因此，多數(shù)房企都提出了要加快項目周轉(zhuǎn)速度，提高銷售回款比例，甚至把銷售回款精確統(tǒng)計到以日計算。
公司的負(fù)債情況和現(xiàn)金流都比較從容。”邵明曉稱，龍湖集團(tuán)負(fù)債率基本控制在半年在60%—70%之間，全年負(fù)債率在50%—60%之間，但實際上一直比預(yù)期控制得還要低。
報告期內(nèi)，龍湖在境外成功發(fā)行8億美元優(yōu)先票據(jù)，票息介乎于3.9%至4.5%之間，期限介乎于5.25年至10年；在境內(nèi)成功發(fā)行30億元住房租賃專項公司債券，票面利率為5.6%，期限為5年。
借此，于2018年上半年末，龍湖集團(tuán)凈負(fù)債率（負(fù)債凈額除以權(quán)益總額）為54.6%，在手現(xiàn)金為421.3億元。綜合借貸總額為1079.3億元，平均借貸成本為年利率4.5%；平均貸款年限5.82年。
報告期后，集團(tuán)于2018年8月份在境內(nèi)成功發(fā)行30億元公司債券，票面利率為4.96%，期限為5年；并成功發(fā)行20億元住房租賃專項公司債券，票面利率4.98%，期限為5年。
不難看出，在財務(wù)盤面上，龍湖堅守高回款率，并打開多種融資渠道，助力集團(tuán)在行業(yè)波動中掌握了主動權(quán)。
