■本報記者 王麗新
龍湖走到現(xiàn)在是非常體系化,戰(zhàn)略化的組織架構(gòu),不會簡單授權(quán)給某一個人,包括現(xiàn)在的管理方式,內(nèi)部叫網(wǎng)格化溝通,無論是重要的人事決定、戰(zhàn)略決策都是一個團(tuán)隊來做的。”在8月21日的中期業(yè)績會上,龍湖集團(tuán)首席執(zhí)行官邵明曉表示,“在龍湖里面沒有英雄,要讓這個公司變成高效的,戰(zhàn)略性的有機(jī)體。”
從今年來看,我們的供貨夠了,2000億元銷售額是沒有任何懸念的。”邵明曉表示,大量盤會(集中)在下半年推出,現(xiàn)在市場還是非常好的,主要是拿預(yù)售證比較難。
上半年銷售額達(dá)971億元
8月21日中午,龍湖集團(tuán)控股有限公司發(fā)布2018年未經(jīng)審核中期業(yè)績。
報告期內(nèi),龍湖集團(tuán)營業(yè)額同比增長45.9%至271.2億元,其中物業(yè)投資業(yè)務(wù)收入同比增長62.8%至18.5億元;歸屬于股東的凈利潤為54.3億元,減除少數(shù)股東權(quán)益、評估增值等影響后的核心凈利潤為37.3億元,同比增長31.4%;毛利同比增長48.2%至100.7億元,毛利率37.1%;集團(tuán)物業(yè)發(fā)展業(yè)務(wù)實現(xiàn)營業(yè)額240.4億元,交付物業(yè)總建筑面積218.5萬平方米。
截至2018年6月底,龍湖集團(tuán)合同銷售額達(dá)971.0億元,較上年同期增長4.8%;銷售總建筑面積629.1萬平方米,較上年同期增長5.7%;銷售單價15435元/平方米,較上年同期微降0.8%。
邵明曉表示,今年在銷售上會按照既定的目標(biāo)完成,同比上漲幅度稍慢一些,去年上半年上漲較猛是因為把去年下半年的供貨提前到上半年賣,這是一個節(jié)奏的問題,未來會以接近30%的增長速度走。
龍湖方面稱,2018年上半年,單月平均銷售162億元,大幅領(lǐng)先于2017年每月平均銷售130億元,以及2016年每月平均銷售74億元。上半年簽約971億元,達(dá)成2000億元目標(biāo)48.6%,同時下半年可售貨值2000億元,全年目標(biāo)將穩(wěn)定達(dá)成。
龍湖進(jìn)一步表示,公司多年來一直敬畏和順應(yīng)市場,抓住機(jī)會積極去化。同時,一直不斷強(qiáng)化的大運營體系,基于客儲邏輯的營銷系統(tǒng),通過大客儲、強(qiáng)體驗、高轉(zhuǎn)化,也能幫助龍湖在波動的市場中,準(zhǔn)確把握市場營銷機(jī)會。
據(jù)悉,上半年,龍湖集團(tuán)已售出但未結(jié)算的簽約額為2057億元,面積1283萬平方米,為集團(tuán)未來股東利潤持續(xù)穩(wěn)定增長打下基礎(chǔ)。
權(quán)益拿地金額達(dá)435億元
值得關(guān)注的是,與部分房企放緩拿地相比,龍湖上半年拿地較為積極。
數(shù)據(jù)顯示,2018年上半年,龍湖集團(tuán)的土地儲備合計6363萬平方米,權(quán)益面積為4552萬平方米,土地儲備的平均成本為每平方米5142元;期內(nèi)新增收購?fù)恋貎淇偨ㄖ娣e為1298萬平方米,權(quán)益面積為898萬平方米,平均權(quán)益收購成本為每平方米4849元。
龍湖方面表示,龍湖在土儲上積極獲取,但也秉持一貫的穩(wěn)健風(fēng)格。上半年,龍湖新獲取42塊新地,權(quán)益地價435億元,新進(jìn)入南昌、南通、鄭州、石家莊等城市。這些新獲取地塊,均坐落于高鐵網(wǎng)點布局節(jié)點形成的五大區(qū)域城市群,及環(huán)超大型城市周邊的衛(wèi)星城市,區(qū)位價值較高。
在邵明曉看來,公司近幾年買地比較穩(wěn)健,既不會一下子突然停了買地,也不會一下子特別激進(jìn),有好的機(jī)會就買一點。他表示,“比如去年,在長三角最熱的時候,我們更多地去買了一些天街的項目,而沒有去碰那些高地價的住宅。今年一季度有一些機(jī)會,就多買了一些地,預(yù)計今年四季度還會有機(jī)會。”
在手現(xiàn)金421億元
事實上,今年上半年,由于融資渠道收窄和部分房企凈負(fù)債率較高,多家房企資金鏈壓力較大。因此,多數(shù)房企都提出了要加快項目周轉(zhuǎn)速度,提高銷售回款比例,甚至把銷售回款精確統(tǒng)計到以日計算。
公司的負(fù)債情況和現(xiàn)金流都比較從容。”邵明曉稱,龍湖集團(tuán)負(fù)債率基本控制在半年在60%—70%之間,全年負(fù)債率在50%—60%之間,但實際上一直比預(yù)期控制得還要低。
報告期內(nèi),龍湖在境外成功發(fā)行8億美元優(yōu)先票據(jù),票息介乎于3.9%至4.5%之間,期限介乎于5.25年至10年;在境內(nèi)成功發(fā)行30億元住房租賃專項公司債券,票面利率為5.6%,期限為5年。
借此,于2018年上半年末,龍湖集團(tuán)凈負(fù)債率(負(fù)債凈額除以權(quán)益總額)為54.6%,在手現(xiàn)金為421.3億元。綜合借貸總額為1079.3億元,平均借貸成本為年利率4.5%;平均貸款年限5.82年。
報告期后,集團(tuán)于2018年8月份在境內(nèi)成功發(fā)行30億元公司債券,票面利率為4.96%,期限為5年;并成功發(fā)行20億元住房租賃專項公司債券,票面利率4.98%,期限為5年。
不難看出,在財務(wù)盤面上,龍湖堅守高回款率,并打開多種融資渠道,助力集團(tuán)在行業(yè)波動中掌握了主動權(quán)。