數(shù)據(jù)顯示，截至8月22日收盤(pán)，在申萬(wàn)二級(jí)行業(yè)120家房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)中，41家公司已公布了半年報(bào)。41家公司合計(jì)實(shí)現(xiàn)營(yíng)收4876.8億元，同比增長(zhǎng)27.54%，實(shí)現(xiàn)凈利潤(rùn)426.3億元，同比增長(zhǎng)33.92%。凈利增速高于營(yíng)收增速，這41家上市房企凈利潤(rùn)率達(dá)到8.74%，較去年同期8.33%有所提升。
部分研究機(jī)構(gòu)指出，龍頭房企業(yè)績(jī)表現(xiàn)強(qiáng)勁、估值低、融資成本可控。恒大研究院近期發(fā)布的報(bào)告則指出，受行業(yè)整體有息負(fù)債規(guī)模較大且償債高峰來(lái)臨的影響，未來(lái)房企或采取以價(jià)換量的方式保持流動(dòng)性。
龍頭突出
在上述41家上市房企中，33家公司上半年實(shí)現(xiàn)凈利潤(rùn)增長(zhǎng)。其中，20家公司凈利增速超過(guò)50%，17家公司凈利增長(zhǎng)同比翻倍。從目前情況看，萬(wàn)通地產(chǎn)凈利增速居前。公司上半年實(shí)現(xiàn)營(yíng)收22.77億元，同比增長(zhǎng)137.08%，凈利潤(rùn)為3.2億元，同比增長(zhǎng)525.6%。對(duì)于業(yè)績(jī)大幅增長(zhǎng)的主要原因，公司表示，所屬子公司本期達(dá)到結(jié)轉(zhuǎn)收入時(shí)點(diǎn)的項(xiàng)目比上年同期有所增加。不過(guò)，公司地產(chǎn)業(yè)務(wù)收縮明顯。半年報(bào)顯示，公司上半年土地儲(chǔ)備僅有“河北香河運(yùn)河國(guó)際生態(tài)城二期”一宗地，占地面積29.28萬(wàn)平方米，可售面積為52.71萬(wàn)平方米。目前公司正籌劃通過(guò)收購(gòu)動(dòng)力電池資產(chǎn)轉(zhuǎn)型新能源汽車產(chǎn)業(yè)鏈。除萬(wàn)通地產(chǎn)外，廣宇發(fā)展、合肥城建、中洲控股等多家中型房企凈利增速均超過(guò)100%。這類中型房企項(xiàng)目多較為集中，可結(jié)算項(xiàng)目?jī)?chǔ)備有限。
凈利潤(rùn)規(guī)模方面，萬(wàn)科A、招商蛇口和保利地產(chǎn)等7家房企上半年凈利潤(rùn)規(guī)模超過(guò)10億元。其中，萬(wàn)科實(shí)現(xiàn)營(yíng)收1059.7億元，同比增長(zhǎng)51.80%；凈利潤(rùn)為91.2億元，同比增24.90%。
存貨方面，目前41家企業(yè)合計(jì)存貨規(guī)模達(dá)2.4萬(wàn)億元，同比增長(zhǎng)5%。
在港上市的內(nèi)地房企方面，目前僅碧桂園（12.24+0.00%）和華潤(rùn)置地（28.75+0.70%）兩家龍頭房企發(fā)布了半年報(bào)，兩家公司凈利潤(rùn)均大幅增長(zhǎng)。碧桂園上半年實(shí)現(xiàn)營(yíng)收1318.9億元，同比增長(zhǎng)69.7%；凈利潤(rùn)突破百億達(dá)到129.4億元，同比增長(zhǎng)72.5%。實(shí)現(xiàn)合同銷售額4124.9億元，同比增長(zhǎng)42.8%，完成去年全年銷售額的74.9%，合同銷售面積4389萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)36.1%。華潤(rùn)置地上半年實(shí)現(xiàn)營(yíng)收為437.8億元，同比增長(zhǎng)40.4%；凈利潤(rùn)為72.8億元，同比增長(zhǎng)151.8%。
推進(jìn)轉(zhuǎn)型
盡管業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)搶眼，但今年以來(lái)房地產(chǎn)板塊跌幅超過(guò)20%。分析師指出，目前房地產(chǎn)企業(yè)估值較低，利空因素逐步消化后，可以關(guān)注主業(yè)穩(wěn)健同時(shí)具備轉(zhuǎn)型概念的龍頭房企。
國(guó)信證券認(rèn)為，招商蛇口主業(yè)方面銷售顯著增長(zhǎng)，積極通過(guò)土拍和并購(gòu)的方式拓展土地儲(chǔ)備。且融資成本低，償債能力好。公司目前正積極探索嘗試，踐行“由資源型企業(yè)向經(jīng)營(yíng)型、服務(wù)型企業(yè)轉(zhuǎn)型”，明確“由傳統(tǒng)單一業(yè)務(wù)發(fā)展向創(chuàng)新綜合業(yè)務(wù)發(fā)展轉(zhuǎn)型”的理念。多地頤養(yǎng)中心相繼開(kāi)業(yè)，國(guó)際教育項(xiàng)目持續(xù)推進(jìn)，海上世界文化藝術(shù)中心運(yùn)營(yíng)順利。
半年報(bào)顯示，萬(wàn)科多元化發(fā)展順利。上半年，物業(yè)營(yíng)收同比增長(zhǎng)29.8%；截至報(bào)告期末，公司長(zhǎng)租公寓已布局30個(gè)主要城市，累計(jì)獲取房間數(shù)超過(guò)16萬(wàn)間，累計(jì)開(kāi)業(yè)4萬(wàn)間，開(kāi)業(yè)6個(gè)月以上項(xiàng)目平均出租率約92%。商業(yè)開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)方面，平臺(tái)共管理126個(gè)項(xiàng)目，總建筑面積915萬(wàn)平方米，自持項(xiàng)目已開(kāi)業(yè)79個(gè)，包括53個(gè)購(gòu)物中心。物流倉(cāng)儲(chǔ)方面，倉(cāng)儲(chǔ)服務(wù)業(yè)務(wù)進(jìn)入全國(guó)32個(gè)主要城市，服務(wù)客戶60余家，累計(jì)獲得項(xiàng)目84個(gè)，總建筑面積626萬(wàn)平方米。其中，已建成運(yùn)營(yíng)項(xiàng)目41個(gè)，穩(wěn)定運(yùn)營(yíng)項(xiàng)目平均出租率為95%。東興證券研報(bào)指出，公司未來(lái)業(yè)績(jī)確定性強(qiáng)，經(jīng)營(yíng)風(fēng)格穩(wěn)健且注重前瞻。多元業(yè)務(wù)發(fā)展順利，貢獻(xiàn)業(yè)績(jī)的同時(shí)，有望提升公司估值水平。凈負(fù)債率大幅低于行業(yè)平均，財(cái)務(wù)結(jié)構(gòu)健康。
對(duì)于港上市的內(nèi)地房企，美銀美林近期研究報(bào)告指出，經(jīng)過(guò)調(diào)整后估值開(kāi)始具備吸引力。
以價(jià)換量
據(jù)恒大研究院發(fā)布的報(bào)告，截至2018年6月底，除民間融資和類金融機(jī)構(gòu)貸款，房企有息負(fù)債余額約19.2萬(wàn)億元。數(shù)據(jù)顯示，未來(lái)4年將是兌付高峰。2018年下半年到2021年為集中兌付期，規(guī)模分別為2.9萬(wàn)億、6.1萬(wàn)億、5.9萬(wàn)億和3.4萬(wàn)億元；2022年及以后總計(jì)僅0.9萬(wàn)億元。其中，規(guī)模最大的銀行和非銀金融機(jī)構(gòu)貸款未來(lái)4年集中到期；公司債2015年-2016年集中發(fā)行，從2018年下半年開(kāi)始密集到期。
中原地產(chǎn)首席分析師張大偉表示，在調(diào)控持續(xù)加碼的背景下，預(yù)計(jì)房企的資金還會(huì)受到壓力。這種情況下，發(fā)債等渠道可能繼續(xù)收緊，2018年將是房企近4年資金壓力最大的一年。
川財(cái)證券指出，在融資收緊的大環(huán)境下，房企到位資金高位回落，更多的房企通過(guò)加快周轉(zhuǎn)速度、推貨節(jié)奏，以兌現(xiàn)現(xiàn)金流，后續(xù)銷售數(shù)據(jù)有望保持穩(wěn)定。
