■本報記者 王崢
“2016年我曾經(jīng)說過，這次宏觀調(diào)控的嚴峻程度是不可想象的，會改變購買預期。到目前我們?nèi)匀慌袛?，宏觀調(diào)控政策在短期內(nèi)不會放松，因此我們還非常小心謹慎，2016年10月份到現(xiàn)在幾乎沒有在公開市場拿地，現(xiàn)在還是如此，安全是第一位的。”融創(chuàng)中國董事會主席孫宏斌在公司中期業(yè)績會現(xiàn)場這樣表示。
不過，強調(diào)安全減少公開市場拿地的融創(chuàng)手中并不缺少土地儲備，依靠突出的并購能力，融創(chuàng)當下土地儲備的貨值已超過3萬億元，足以支撐起公司未來數(shù)年的發(fā)展。
而為了進一步確保安全，今年上半年通過合作方式獲取的土地中，融創(chuàng)主動下調(diào)了權(quán)益占比，其權(quán)益多在30%—50%之間。融創(chuàng)中國執(zhí)行董事、行政總裁汪孟德認為，雖然上半年新增土地的權(quán)益比例降低了20%左右，只有52%—53%，但土地成本降低了，整個融創(chuàng)變得更安全了。
同時，堅持“強運營、控投資、降杠桿”的融創(chuàng)，2018年的中期業(yè)績也頗為搶眼。
今年上半年，融創(chuàng)實現(xiàn)營業(yè)收入465.8億元，同比增長215.3%；實現(xiàn)歸屬母公司股東凈利63.6億元，同比增長389.3%。
值得注意的是，融創(chuàng)毛利率于上半年繼續(xù)回升至24.7%，同比增長2.5個百分點，穩(wěn)步提升的利潤率可以說是融創(chuàng)盈利大漲的一個重要因素。“過去幾年，融創(chuàng)在戰(zhàn)略上尋求規(guī)模的增長，采取并購方式快速獲得項目，而并購項目通常會率先集中處理低利潤甚至零利潤資源，這在一定程度上拖累了公司過去兩三年的利潤率。隨著這些項目處理完畢，以及公司運營水平的提升，利潤率也將回歸正常水平”。有業(yè)內(nèi)人士稱。
嚴控拿地節(jié)奏
而得益于此前的布局，以及通過并購獲得的大量低成本土地儲備，融創(chuàng)上半年實現(xiàn)合同銷售金額1915.3億元，同比增長76%。截至7月底，融創(chuàng)的合同銷售額已達2254億元，完成全年4500億元銷售任務(wù)50%以上。對比2017年前7個月的完成比率37%，融創(chuàng)超額完成全年既定銷售目標是大概率事件。
實際上，融創(chuàng)近幾年的銷售業(yè)績一直保持著高速增長，2016年公司實現(xiàn)合約銷售1506億元，同比增長120%；2017年實現(xiàn)合約銷售3620億元，同比增長140%。
同時，今年上半年，融創(chuàng)進一步提高拿地標準，控制拿地節(jié)奏和規(guī)模，目前其拿地必須保證IRR高于50%，項目凈利潤率高于15%。這種情況下，融創(chuàng)上半年合計獲取土地總建筑面積2920萬平方米，權(quán)益建筑面積1545萬平方米，平均土地成本僅為3620元/平方米，為近年來獲取土地均價的新低。
截至6月末，融創(chuàng)擁有土地儲備2.31億平方米，其中絕大部分是通過并購獲取，超過92%位于一二線及環(huán)一線城市，土地平均成本僅為4470元/平方米。對應(yīng)同期超過16000元/平方米的銷售均價而言，融創(chuàng)可運作的利潤空間十分豐厚。
孫宏斌曾公開表示，房地產(chǎn)企業(yè)最大的風險便是在于買貴了地。因此，融創(chuàng)在具體的運營中，始終堅守著“不買貴地”的準則。2016年底，國內(nèi)不少城市的土地炙手可熱，融創(chuàng)悄然啟動內(nèi)部預警機制，不再參與公開的土地拍賣，避免接盤高總價、高溢價、高單價的“三高”項目。
目前，融創(chuàng)的土地儲備可提供的總貨值高達3.29萬億元，其中92%集中在一、二線及環(huán)一線城市。貨值充足、布局健康且高質(zhì)量的土地儲備，足以支撐公司在未來多年內(nèi)保持行業(yè)頭部企業(yè)的地位。
汪孟德在業(yè)績會現(xiàn)場也表示，融創(chuàng)未來仍將聚焦一、二線核心城市為主的布局方向，繼續(xù)堅持高拿地標準，嚴格控制土地獲取節(jié)奏和規(guī)模。
他同時判斷：“過去兩年，無論是公開招拍掛還是收并購，賣方預期都在一個比較高位的水平上，但是，未來一兩年，賣方的地價預期肯定會往下走。”調(diào)控之前漲得少的區(qū)域，可能未來的地價水平不會有大幅度波動，調(diào)控之前就漲得比較高，同時供求關(guān)系也有問題的區(qū)域，未來地價可能會出現(xiàn)持續(xù)下調(diào)。”
機構(gòu)看好融創(chuàng)后續(xù)發(fā)展
此外，身處資金密集型的房地產(chǎn)行業(yè)，融創(chuàng)也始終重視現(xiàn)金流的安全，強化現(xiàn)金流管理，時刻保證現(xiàn)金流充足的基礎(chǔ)上去提升市場份額和經(jīng)營績效。
汪孟德指出，降杠桿是融創(chuàng)這兩三年非常確定的方向。未來幾年，融創(chuàng)的杠桿率還會持續(xù)的下降，凈資產(chǎn)水平則會持續(xù)提升。
惠譽方面也表示：“融創(chuàng)中國的杠桿率將在2018年進一步下降，主要得益于強勁的銷售增長和買地速度的放緩;融創(chuàng)的土地儲備十分充足，足夠支持其五年以上的發(fā)展。如果融創(chuàng)繼續(xù)執(zhí)行謹慎的財務(wù)政策，且杠桿率保持在50%以下，我們將考慮進一步提升其評級展望”。
而根據(jù)財報顯示，截至6月30日，融創(chuàng)擁有現(xiàn)金余額874億元，與上年末保持平衡。債務(wù)結(jié)構(gòu)上，融創(chuàng)保持長短期的合理比例配置。
對此，華創(chuàng)證券的研究報告指出，融創(chuàng)以逆周期擴張策略，成功在2015年—2017年逆勢加杠桿擴張，并借以并購擴張的標簽優(yōu)勢，打造了厚實優(yōu)質(zhì)土儲以及低廉土地成本的強大優(yōu)勢，利于實現(xiàn)快周轉(zhuǎn)及高毛利率，預示后續(xù)銷售和業(yè)績“量質(zhì)提升”，同時隨業(yè)績集中釋放對凈資本增厚的作用，公司凈負債率有望顯著下降、帶動融資成本下行，形成錦上添花。此外，公司作為行業(yè)龍頭之一也有望充分受益“融資、拿地、銷售”集中度三重跳增。
“另外，由于公司推盤節(jié)奏原因，四季度一直為公司銷售放量爆發(fā)期；考慮到公司下半年總可售貨值約4900億元，同時基于公司項目布局主要位于供需緊張的一、二線城市及環(huán)一線熱點城市，較好去化及充?？墒圬浿祵⑼苿愉N售持續(xù)高增，我們預計公司2018年全年銷售額預計約達5200億元。”華創(chuàng)證券房地產(chǎn)行業(yè)分析師袁豪指出。
