重點城市宅地或集中出讓穩(wěn)地價 大房企難“通吃”小房企或“撿漏”

    本報記者 王麗新

    2月24日，青島自然資源和規(guī)劃局官網(wǎng)發(fā)布《堅決落實上級有關(guān)要求部署2021年住宅用地供應工作》公告，要求嚴格實行住宅用地“兩集中”同步公開出讓，即集中發(fā)布出讓公告、集中組織出讓活動，全年將分3批次集中統(tǒng)一發(fā)布住宅用地的招拍掛公告并實施招拍掛出讓活動，引導市場理性競爭。

    一時之間，青島之外，鄭州、天津近期也有相關(guān)文件流出，均涉及住宅用地“兩集中”出讓政策，即以“集中供地”模式出讓土地。另據(jù)一份內(nèi)部流出文件顯示，按照住宅用地分類調(diào)控文件要求，22個重點城市實現(xiàn)“兩集中”，2021年發(fā)布住宅用地公告不能超過三次。

    一位業(yè)內(nèi)人士向《證券日報》記者提供的上述文件顯示：對大型房企來說，短期內(nèi)籌融資難度加大，不能同時參加多地塊土地競爭，不能用資金和信息優(yōu)勢“通吃”市場、壟斷資源；對中小房企而言則有更多選擇余地，可以避開房企直接競爭而獲得土地開發(fā)機會。

    合理控制土地溢價率？

    “這是土地供給端長效機制的重點內(nèi)容。目前，金融端已經(jīng)建立了‘三道紅線’、‘五類分檔’的制度，調(diào)控端建立了‘一城一策’，土地端也要建立。”廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉向《證券日報》記者表示，土地和金融端建立了，源頭上的長效機制就建立了，這對于未來管控房價的意義重大。

    “過去，土地供應隨機、沒有規(guī)則，導致供地計劃沒約束，熱點城市供地計劃也往往完不成。對于開發(fā)商來說，有一宗地掛牌，就去搶，因為不知道未來還有沒有地供應，在哪里供應，什么時候供應，是不是自己想要的等。公司為了生存下去、扎根下去，就得去搶地。這就造成了高地價，后面的高房價也難以控制。”李宇嘉向《證券日報》記者直言，有了這個規(guī)則，開發(fā)商就可以明確知道，未來有幾批供地，要供在哪里，是否要去拿。這就如同“三道紅線”一樣，有了明確的規(guī)則，房企就知道可不可以去融資，融資空間還有多大。

    “在同一時期組織大量地塊集中掛牌出讓，對房企的資金會產(chǎn)生一定的分流效果，使得競拍同地塊的房企數(shù)量減少，間接降低了土拍的激烈程度，避免出現(xiàn)土拍過熱現(xiàn)象，土地的溢價率將會得到有效合理的控制。”諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心分析師陳霄向《證券日報》記者表示，尤其若是在“北上廣深”一線城市以及南京、蘇州、杭州等熱點二線城市落實這樣的供地政策，將能有效降低土拍的熱度，有利于土地市場的平穩(wěn)運行。

    陳霄進一步向《證券日報》記者表示，同批土地成交后大概率會存在未來項目集中入市的情況，在供需關(guān)系上將會產(chǎn)生一定的影響，對于像深圳、上海等新房供應不足的城市而言，或?qū)⒛芏唐趦?nèi)緩解供需失衡的情況，同時，大量項目集中入市也能對房價上漲產(chǎn)生一定的抑制作用，落實了穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預期的目標。

    考驗房企綜合“素質(zhì)”

    不過，中原地產(chǎn)首席分析師張大偉則向《證券日報》記者坦言，分撥集中出讓住宅用地也可能造成優(yōu)質(zhì)土地集中哄搶，龍頭房企很可能害怕錯過補倉機會而搶地王，非熱點地塊很可能出現(xiàn)流標。

    “當然，中小房企開發(fā)商也可能因此而‘撿漏’，變得‘有肉吃’。”上述人士向《證券日報》記者表示，但這其實對房企融資和運營能力提出了更高要求，集中支付土地款之余，還要調(diào)整產(chǎn)品供貨體系，避免銷售節(jié)奏被打亂。

    “‘兩集中’供應住宅用地政策一旦執(zhí)行，將會加速房企間的分化，資金雄厚的大型房企更具實力參與多宗地塊的競拍，擁有更多的拿地機會，這對于房企的資金狀況將會是一個新的挑戰(zhàn)。”陳霄向《證券日報》記者表示，在去年“三道紅線”新規(guī)的加持之下，房企銷售回款的任務更加艱巨，對房企銷售端來說將面臨新的調(diào)整。同時，也有利于促進房企謹慎理性拿地。

    “無疑，資金實力強的企業(yè)仍將獲得更多的拿地機會，而資金壓力大的企業(yè)可能面臨更大的沖擊，企業(yè)分化將進一步加劇。”中指研究院指數(shù)事業(yè)部研究總監(jiān)曹晶晶向《證券日報》記者表示，為了更多地參與競拍，提高拿地成功的概率，企業(yè)可采取聯(lián)合拿地的方式，共擔資金壓力。

    “面對單次大量供地時，在資金有限的情況下如何做取舍，需要企業(yè)對城市發(fā)展趨勢及板塊價值進行科學研判，若集中跟進多個地塊，也需要投拓人員更加高效的分析能力。”中指研究院向《證券日報》記者指出，另一方面，22城多為房企的戰(zhàn)略布局城市，假設(shè)這些城市的供地節(jié)奏趨同，房企若要獲得更高的投資回報率，則需要對不同區(qū)域及城市的潛力、市場周期進行精準研判。

    “整體來看，22城集中供地的政策若真正落地實施，將會對行業(yè)和房企帶來深刻影響，可以有效地抑制地價走高，對于房企的資金能力以及運營能力提出更高的要求。”陳霄向《證券日報》記者表示，房企需要加速戰(zhàn)略調(diào)整，保證現(xiàn)金流充足，同時提升產(chǎn)品力，才能在激烈的市場競爭中脫穎而出。

（編輯 張明富 上官夢露）