合肥樓市新政滿月：剛需打新熱度高漲 二手房成交量下降

    本報(bào)記者 黃群

    4月6日，合肥出臺(tái)房地產(chǎn)“新政八條”，涵蓋學(xué)位制、二手住房限購、熱點(diǎn)樓盤“搖號(hào)+限售”等八個(gè)方面。在此之前，合肥熱門區(qū)域因?yàn)榉炕?，熱門樓盤“僧多粥少”，需全額付款，且加碼“號(hào)頭費(fèi)”“茶水費(fèi)”“捆綁銷售車位”等銷售亂象。由于熱門區(qū)域房源緊缺，剛需購買者不得不轉(zhuǎn)戰(zhàn)瑤海、新站，甚至北城等價(jià)格洼地，帶動(dòng)上述地區(qū)新房市場漸次火爆。二手房方面，熱門學(xué)區(qū)房均價(jià)也自2020年10月之后快速上漲。

    目前，新政已經(jīng)滿月，合肥新房、二手房成交如何？據(jù)合肥市房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)發(fā)布數(shù)據(jù)顯示，4月份合肥新房、二手房量價(jià)齊跌，政策效果初顯。

    “打新”熱情空前高漲

    “新政八條”中明確規(guī)定，登記購房人數(shù)與可售房源數(shù)之比大于（含等于）1.5的熱點(diǎn)樓盤均應(yīng)實(shí)行搖號(hào)銷售，并由公證機(jī)構(gòu)公證。搖號(hào)時(shí)，30%的房源用于剛需購房，且剛需客戶可以同時(shí)以剛需購房者和普通購房者身份進(jìn)行兩次搖號(hào)。

    記者行至高新區(qū)某熱門樓盤，售樓處人頭攢動(dòng)。據(jù)置業(yè)顧問介紹，在新政出臺(tái)前夕該樓盤恰逢首開，全部已經(jīng)通過搖號(hào)來確定購買者，而且都要求全款。由于首開房源較多，中簽率約在30%。

    “高新區(qū)這附近二手房倒掛現(xiàn)象比較突出，之前需要全款，新政出臺(tái)后很多剛需購買者也來打新。馬上我們又要開兩棟樓，高層最低備案價(jià)還不到2萬元，大平層最低備案價(jià)也才2.2萬元出頭，但周邊二手房已經(jīng)突破3萬元，甚至3.5萬元了。以高層100平方米計(jì)算，打中一套新房基本可以賺到一百萬元，所以這次加推的樓棟登記購房人數(shù)已經(jīng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過了可售房源數(shù)量。你關(guān)注一下公司的微信公眾號(hào)，開盤時(shí)間我們到時(shí)候會(huì)在APP上通知。”該置業(yè)顧問說。

    相關(guān)檢測數(shù)據(jù)顯示，合肥首個(gè)搖號(hào)新樓盤位于剛剛啟動(dòng)的運(yùn)河新城板塊，剛需客戶中簽率達(dá)到了42.44%，普通購房者中簽率也有15.13%。其他熱門區(qū)域中，前述高新區(qū)樓盤一棟大平層和一棟高層的登記已經(jīng)結(jié)束，其中高層共92套房源，登記人數(shù)3790，中簽率僅2.4%；大平層共34套房源，登記人數(shù)568，中簽率5.98%；濱湖新區(qū)熱門樓盤綠城禹州蘭園中簽率低至2.9%。

    從成交量來看，4月份合肥市區(qū)商品住宅銷售備案面積70.44萬平方米（5760套），較3月份下降14.3%，同比下降6.7%。價(jià)格方面，合肥市區(qū)商品住宅銷售備案均價(jià)19383元/平方米，較3月份下降1.7%，同比上升15.1%。

    二手房成交量下降

    “不好意思我這么晚才回來，最近壓力有點(diǎn)大。”坐在記者對(duì)面的王偉（化名））面容倦怠，還時(shí)不時(shí)打著哈欠。

    王偉供職于國內(nèi)某頭部地產(chǎn)中介合肥分公司，因?yàn)闃I(yè)績出色，目前擔(dān)任某區(qū)域門店店長。談及4月6日合肥樓市新政以來行業(yè)的變化，王偉直呼壓力大。“原來我的門店每個(gè)月業(yè)績至少有三四十萬元，現(xiàn)在已經(jīng)月末了，才完成了十幾萬元。”他苦笑著說。

    王偉門店負(fù)責(zé)的區(qū)域并沒有被限購，但依然免不了成交量下滑的尷尬境地。“我這邊區(qū)域?qū)儆诜饰?，剛需比較多，新政出來后都去打新了，分流了很多客戶。加上這段時(shí)間肥西有疫情，很多約好時(shí)間來看房的人也都臨時(shí)通知不過來了。”

    除“學(xué)位制”出臺(tái)外，合肥還暫停了市區(qū)范圍內(nèi)擁有2套及以上住房的本市戶籍居民家庭在濱湖新區(qū)、政務(wù)區(qū)、高新區(qū)和其他指定區(qū)域指定學(xué)校的學(xué)區(qū)范圍內(nèi)（學(xué)區(qū)房）購買二手住房的資格。

    記者來到某熱門學(xué)區(qū)附近的中介了解情況。

    “這個(gè)小區(qū)現(xiàn)在掛出來的房源大概有80多套，涵蓋了從30平方米到90多平方米的各類戶型，5、60平方米的戶型最好賣。”中介人員張志剛（化名）對(duì)記者表示，去年這個(gè)時(shí)候想買合適的房子還不太容易，但你現(xiàn)在要是想買，選擇的余地很多。“

    2020年年末至今年四月份，學(xué)區(qū)房迎來一波價(jià)格上漲態(tài)勢。據(jù)張志剛介紹，2020年9月份該小區(qū)掛牌單價(jià)還未突破3萬元，但今年四月小區(qū)成交單價(jià)一度逼近5萬元/平米。而隔壁另一頂級(jí)學(xué)區(qū)的某二手住宅單價(jià)漲幅更大，從去年末的2.5萬元左右漲至如今的近5萬元。

    “以60平最受歡迎的兩房來計(jì)算，2020年9月份總價(jià)還只需180萬元，現(xiàn)在要想買到至少要再加上100萬。也有個(gè)別房源掛牌單價(jià)在今年四月份的時(shí)候達(dá)到或者突破5萬元，但實(shí)際只成交了一套一樓房源，不具有代表性。新政后很多人的購房資格被限制了，我們的客戶減少了約三分之二，小區(qū)在售房屋數(shù)量相對(duì)較多，客戶買房時(shí)選擇性較大。不過價(jià)格沒有受到什么影響，現(xiàn)在熱門戶型熱門樓層單價(jià)依然在4.5萬～4.6萬元，雖然沒漲價(jià)，但也沒怎么跌。”張志剛說。

    記者又來到北城新區(qū)，這里一直是合肥樓市的價(jià)格洼地。但自2020年10月份至新政出臺(tái)之前，由于房荒的影響，不少剛需轉(zhuǎn)戰(zhàn)至北城，使得這里的樓盤開始熱銷。那么，新政實(shí)施一個(gè)多月后這里的樓市情況又如何呢？

    “目前來看新政是有些影響的，雖然還不是特別明顯，可能還需要時(shí)間再觀察。”某樓盤置業(yè)顧問對(duì)記者說，“我們3月份首開房源基本全部賣完，原因是蓄客時(shí)間較長。但是4月份加推的時(shí)候行情就比較火爆了，基本上先是通知全款客戶，再根據(jù)首付比例從高到低通知其他客戶，除了一樓以外全部賣完。”

    不過他指出：“等到5月3號(hào)以后客戶的來訪量就開始下降了。以前周末的日均來訪量能接近200組，可是五一期間才40多組，下滑的很厲害。這邊二手房沒有倒掛現(xiàn)象，據(jù)我所知，周邊其他幾個(gè)項(xiàng)目來訪量都在下降，原因是很多剛需都去打新了。”該置業(yè)顧問說。

    貝克研究院數(shù)據(jù)顯示，4月份合肥市區(qū)成交二手房11273套，較3月份下降27.1%。其中，限購區(qū)成交2988套，下降45.4%;非限購區(qū)成交8285套，下降13.0%。在價(jià)格方面，4月合肥市區(qū)二手住宅成交均價(jià)17834元/㎡，較3月份下降5.3%。其中，限購區(qū)均價(jià)25885元/㎡；非限購區(qū)均價(jià)15430元/㎡。

    總體來看，一邊是新房市場與二手房市場倒掛，剛需購買者開始積極打新；另一邊則是非熱點(diǎn)區(qū)域的新房以及合肥二手房市場熱度開始緩慢降溫。

    業(yè)內(nèi)專家對(duì)記者表示，新政后一些精準(zhǔn)政策讓居民對(duì)房價(jià)上漲預(yù)期下降，房地產(chǎn)市場預(yù)期趨穩(wěn)。與此同時(shí)，中央重要會(huì)議首次提出“防止以學(xué)區(qū)房等名義炒作房價(jià)”，也對(duì)學(xué)區(qū)房炒作進(jìn)行了有力打擊。

    “首先，學(xué)位制的施行有效降低了學(xué)區(qū)房的交易頻率，也拉長了學(xué)區(qū)房的投資回收期，將投資投機(jī)性購房者擠出熱點(diǎn)區(qū)域二手住宅市場；其次，搖號(hào)登記機(jī)制杜絕了價(jià)外加價(jià)的行為，讓市場供給明確，需求清晰，信息透明，避免了因購房信息不對(duì)稱而造成的購房人一窩蜂搶購的行為，進(jìn)一步規(guī)范了市場銷售行為，肅清了房地產(chǎn)市場秩序，也保障了剛需群體的購房需求。第七次全國人口普查結(jié)果顯示，合肥常駐人口已經(jīng)超過了930萬，比‘六普'時(shí)候多出了191萬人，正式邁入特大城市行列。合肥是一座科技之城，創(chuàng)新之城，合肥的發(fā)展需要大量人才匯集。如何吸引各類人才匯聚合肥，除了加強(qiáng)我們的產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢外，還要提升消費(fèi)環(huán)境、生態(tài)環(huán)境、居住環(huán)境等這些軟環(huán)境。合肥的房價(jià)只有保持平穩(wěn)發(fā)展，才能吸引更多人才安居樂業(yè)。”該人士進(jìn)一步說。

（編輯 崔漫 上官夢露）