22年嚴(yán)守財務(wù)安全防線 佳兆業(yè)穩(wěn)健經(jīng)營筑牢發(fā)展護城河

    旌鑫

    2021年是“十四五”開局之年，國家開啟新發(fā)展階段、貫徹新發(fā)展理念、構(gòu)建新發(fā)展格局，推動高質(zhì)量發(fā)展邁向新征程，也吹響向第二個百年奮斗目標(biāo)進軍的號角。

    在這個歷史坐標(biāo)位上，已前瞻布局京津冀協(xié)同發(fā)展區(qū)域、粵港澳大灣區(qū)、長江經(jīng)濟帶的佳兆業(yè)迎來22周年，在這個持續(xù)成長的重要新階段，佳兆業(yè)將如何籌劃新的發(fā)展方向與路徑？

    修煉內(nèi)功

    財務(wù)穩(wěn)健現(xiàn)金流良好

    規(guī)模之下穩(wěn)健的財務(wù)管理是佳兆業(yè)核心競爭力之一，在“保安全、提利潤、穩(wěn)規(guī)模、精經(jīng)營”的要求之下，佳兆業(yè)交出一份亮眼的22周年成績單。

    最近五年的業(yè)績數(shù)據(jù)顯示，佳兆業(yè)營業(yè)收入從2016年177.72億元上升至2020年557.70億元，年均復(fù)合增速達到33.10%；2020年地產(chǎn)銷售業(yè)績同比增長21%至1069億元，在克而瑞權(quán)益銷售金額房企排行榜躍升至24位；同時資產(chǎn)規(guī)模達3099億元，同比增長14.4%，比2016年增加1440.77億元，比2009年上市之初的180億資產(chǎn)，漲了16倍還多。規(guī)模擴張之際，佳兆業(yè)也極為重視財務(wù)狀況的持續(xù)優(yōu)化，資產(chǎn)負債率呈逐年快速下降趨勢。

    而這得益于佳兆業(yè)以利潤為導(dǎo)向，通過提升經(jīng)營效率、管控成本費用、提高產(chǎn)品溢價能力的財務(wù)目標(biāo)。數(shù)據(jù)顯示，凈利潤方面，2009年為5.5億元，2020年達52.8億，增長了近9倍；尤其在行業(yè)毛利率水平整體承壓的背景下，佳兆業(yè)始終保持在行業(yè)較高水平，2020年為28.5%。

    保證現(xiàn)金流安全也是佳兆業(yè)行穩(wěn)致遠遠秘訣之一，一面抓經(jīng)營回款，一面積極開拓境內(nèi)外創(chuàng)新型融資渠道，同時嚴(yán)控拿地節(jié)奏、合理安排融資行為。截至2020年12月31日，佳兆業(yè)擁有現(xiàn)金儲備約471億元，較2019年增長27%；通過招拍掛、收并購、城市更新等多元方式擇機補充土儲，新增土儲計容面積約921萬平方米，對應(yīng)貨值約1900億元。

    在穩(wěn)健的投資策略下，“三道紅線”方面，佳兆業(yè)凈負債率由上年末的144%降至97.9%；現(xiàn)金短債比由上年末的1.1倍提升至1.56倍；剔除預(yù)收賬款的資產(chǎn)負債率由上年末的75.9%下降至70.3%，僅此一項略高于紅線標(biāo)準(zhǔn)，處于“黃檔”。

    營業(yè)利潤穩(wěn)步增長，盈利能力逆勢增強，自身造血功能強勁，“三道紅線”由橙轉(zhuǎn)黃，融資成本持續(xù)下降……佳兆業(yè)近年優(yōu)異的成績單背后，是其精準(zhǔn)把脈需求變更，堅定推進業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)型，并不斷修煉內(nèi)功，提升管理能力以及管控治理水平的實力和能力。

    謀篇布局

    城市更新價值加速兌現(xiàn)

    從城市未來發(fā)展的脈絡(luò)看，《“十四五”規(guī)劃和2035年遠景目標(biāo)建議》明確提到實施城市更新行動，這意味著城市更新上升為一項國家行動。佳兆業(yè)“城市更新”業(yè)務(wù)的起步之地深圳也推出《深圳經(jīng)濟特區(qū)城市更新條例》，提到盤活存量土地進行二次開發(fā)，實現(xiàn)土地資源的節(jié)約集約利用。

    克而瑞數(shù)據(jù)顯示，目前80%的百強上市房企有過城市更新改造的經(jīng)歷，并且已有51%的企業(yè)達到超百萬平方米的規(guī)模，房企進入城市更新領(lǐng)域正成為常態(tài)，而佳兆業(yè)早在1999年就開始涉足城市更新業(yè)務(wù)，經(jīng)過二十二年的探索與專注，構(gòu)建起全面的領(lǐng)先優(yōu)勢。

    聚焦戰(zhàn)略落地，貢獻價值提升，從1999年破土而出到2020年規(guī)模破千億，佳兆業(yè)的成長一直在加速。

    在佳兆業(yè)2020年的合約銷售中，城市更新項目銷售額占整體銷售的三分之一，成為其銷售貢獻的重要來源，2020年佳兆業(yè)轉(zhuǎn)化9個城市更新項目，可售面積近180萬平方米，轉(zhuǎn)化面積同比大幅增長152%，超額完成年度目標(biāo)，城市更新業(yè)務(wù)也被佳兆業(yè)視作未來高質(zhì)量健康發(fā)展的動力所在，接下來迎接佳兆業(yè)的是城市更新的收獲期。

    佳兆業(yè)之于大灣區(qū)，既是佳兆業(yè)助力大灣區(qū)現(xiàn)代化建設(shè)做出的努力和貢獻，同時也是大灣區(qū)提供給佳兆業(yè)廣闊的發(fā)展空間和巨大的利潤空間。

    多元融合

    賦能城市公共服務(wù)商

    城市更新，是讓一座城市持續(xù)保持活力并提質(zhì)的重要方式，根據(jù)《深圳經(jīng)濟特區(qū)城市更新條例》，城市更新不單是拆除重建，更多的是指綜合整治，其中包括了城市功能的完善和配套設(shè)施的國畫，例如學(xué)校、醫(yī)院、養(yǎng)老院、公安派出所、消防站、文化活動中心、綜合體育中心、公交首末站、變電站等公共服務(wù)配套設(shè)施建設(shè)，這就需要開發(fā)商有很強的運營能力，特別是產(chǎn)業(yè)運營能力，佳兆業(yè)“城市更新+”模式恰好與之匹配。

    “城市更新+”是指通過對城市空間重構(gòu)、時間軸重構(gòu)和生命周期三大維度變革，推進居住體系、產(chǎn)業(yè)體系、文化體系、智能體系、健康體系等全面創(chuàng)新，實現(xiàn)城市更新服務(wù)價值鏈的整合與延伸。在此基礎(chǔ)之上，佳兆業(yè)提出了“地產(chǎn)開發(fā)+城市更新+產(chǎn)業(yè)服務(wù)”三駕馬車齊頭并進的發(fā)展戰(zhàn)略，這也是其區(qū)別于同行之間的獨特戰(zhàn)略優(yōu)勢與核心競爭能力。

    在多元產(chǎn)業(yè)方面，佳兆業(yè)所布局業(yè)務(wù)涵蓋綜合開發(fā)、城市更新、健康醫(yī)療、物業(yè)管理、商業(yè)運營、餐飲管理、酒店運營、科技產(chǎn)業(yè)、國際教育等20多個與城市更新息息相關(guān)的產(chǎn)業(yè)領(lǐng)域，這為賦能佳兆業(yè)城市更新業(yè)務(wù)，更好地為美好生活服務(wù)提供了優(yōu)勢條件，同時也為佳兆業(yè)的業(yè)績進一步增長打開空間。

    在資本市場，海通證券、國信證券等數(shù)十家權(quán)威機構(gòu)，堅定看好佳兆業(yè)的基本面及成長性，給予“買入”或“增持”評級，并上調(diào)目標(biāo)價。穆迪、標(biāo)普、惠譽、中誠信國際等根據(jù)基本面及成長性給予佳兆業(yè)較高評級，展望“穩(wěn)定”。

    所有過往，皆為序章，展望未來，佳兆業(yè)過去積累的專業(yè)能力以及優(yōu)質(zhì)土儲，已經(jīng)成為其精細化的經(jīng)營的基石，手握“十四五”發(fā)展紅利，佳兆業(yè)將堅持用自有資金去撬動集團的投資和經(jīng)營，不斷提升運營、盈利、風(fēng)險控制及資本運作等能力，強化在城市運營領(lǐng)域的領(lǐng)先優(yōu)勢。

（編輯 李波）