三四線城市樓市“松綁”，房地產(chǎn)行業(yè)將迎“小陽春”？

    “樓市要回暖了”、“房價又要漲了么？”、“現(xiàn)在是買房的好時機(jī)么？”

    最近，購房政策放松成為了熱門話題。

    今年以來，浙江、南寧、菏澤等45個省市相繼落地房地產(chǎn)紓困政策。其中包括公積金首付比例下調(diào)的北海、自貢、南寧，以及貸款首付比例下調(diào)的菏澤、重慶、贛州、佛山等地。

    “寬松不違規(guī)，而且是針對自住剛需，這也是最近信貸政策的寬松方向”，中原地產(chǎn)首席分析師張大偉坦言，但是從市場角度看，剛需信貸政策對于市場影響相對較小，剛需對利率更敏感，而改善才對杠桿更敏感。

    庫存壓力下，三四線松綁

    “熱點(diǎn)城市的市場調(diào)控是為了穩(wěn)定房價，達(dá)到降溫的效果，但是對于三四線城市來說，2018年，棚改風(fēng)過之后，市場下行，目前仍處于低谷階段，并不適用于實(shí)施抑制性政策手段。”行業(yè)研究院坦言，目前三四線城市的首要目標(biāo)是要“去庫存”。

    據(jù)機(jī)構(gòu)數(shù)據(jù)顯示，截至2021年11月底，100個城市中三、四線的新建商品住宅庫存總量為22487萬平方米，環(huán)比增速為2.6%，同時，連續(xù)37個月庫存規(guī)模同比正增長，創(chuàng)下5年來的新高，說明三四線城市庫存積壓的現(xiàn)象最明顯。

    然而，報告顯示，三四線的成交量遠(yuǎn)低于新增量，呈現(xiàn)了“供大于求”的態(tài)勢。且去化速度并不明顯。2022年1月，30大中三線城市商品房成交面積271.4萬平，同比下降51.5%

    庫存壓力之下，三四線城市開始“自救”。

    2022年1月1日，寧波市提出“二孩、三孩家庭，住房公積金最高貸款額度由60萬元/戶提高至80萬元/戶”為購房政策松綁鳴鑼開道。隨后，多個城市跟進(jìn)，十余座城開始在人才落戶、公積金貸款購房等方面放松限制。

    2月17日，據(jù)山東省菏澤市中國銀行、農(nóng)業(yè)銀行、工商銀行、建設(shè)銀行相關(guān)營業(yè)網(wǎng)點(diǎn)處消息，四大銀行相繼下調(diào)了該市個人住房貸款首付款比例。無房家庭購房首付比例有30%下調(diào)至20%，截至目前已有14座城市，出現(xiàn)調(diào)整首付比例的文件。

    從已發(fā)布的政策來看，此次三四線城市的紓困政策主要涉及內(nèi)容包括三個方面：一是放松公積金貸款；二是非限購城市調(diào)整首付比例；三是增加購房補(bǔ)貼、拓寬人才落戶門檻。

    比如惠州、肇慶、瀘州、珠海、保定、湖州、亳州及瀘州等都有不同力度的補(bǔ)貼購房政策。株洲、北海超過10幾個城市都調(diào)整了公積金政策。

    業(yè)內(nèi)專家表示，相比往年房地產(chǎn)調(diào)控收緊為主，2022年開年一個多月來，房地產(chǎn)調(diào)控基本集中在穩(wěn)定樓市，寬松政策為主，不排除后續(xù)會有更多城市出臺降松綁措施，尤其是三四線城市。

    讓政策飛一會兒

    無論是政策性補(bǔ)貼、人才落戶放寬，還是調(diào)整首付比例，本質(zhì)上都是要拉省市場對樓市的積極性。“首付比例的調(diào)整，特別是針對首套房的調(diào)衡，有助于釋放購房剛性需求，對加速市場穩(wěn)定具有積極意義。”貝殼研究院高級分析師潘浩說。

    但是，對于“慢熱”的三四線城市，這些促熱手段可能奏效并不顯著。

    “目前，售樓處并沒有出現(xiàn)太多的變化，每周的進(jìn)場人數(shù)基本持平。”菏澤市當(dāng)?shù)乇坦饒@某項目銷售人員坦言，其實(shí)當(dāng)?shù)厝巳毫鲃尤丝诓⒉怀渥?，購買能力有限，實(shí)現(xiàn)完全去化的可能性不大。

    據(jù)記者電話訪問統(tǒng)計，目前在已經(jīng)出現(xiàn)“松綁”政策的城市中，萊西、菏澤、毫州、玉林等城市當(dāng)?shù)劁N售人員反應(yīng)其實(shí)并無太多的市場反應(yīng)。

    “其實(shí)，三四線城市的購買力一部分來源于當(dāng)?shù)?，另一部分則來源于返鄉(xiāng)置業(yè)的人群。但是從2020年開始，受疫情影響，返鄉(xiāng)置業(yè)開始進(jìn)入低谷期。”上市行業(yè)研究員認(rèn)為，三四線城市，想要去庫存，必須先要解決購買力的問題。

    58安居客發(fā)布報告對購房者信心指數(shù)做出了統(tǒng)計，今年1月購房者信心指數(shù)與去年12月持平，為106.3，高于去年下半年的低谷。48.3%的購房者認(rèn)為調(diào)控仍會繼續(xù)以抑制房價上漲。對于2022年房價走勢的看法，有37.9%的購房者認(rèn)為今年房價將會上漲，也有32.8%的購房者認(rèn)為今年房價將下行。

    國家統(tǒng)計局1月份70城數(shù)據(jù)顯示，三線城市新建商品住宅和二手住宅銷售價格環(huán)比分別下降0.2%和0.4%，降幅比上月均收窄0.1個百分點(diǎn)。

    張大偉坦言，降低之前首付，菏澤等城市對于市場影響預(yù)計有限，但對于全國其他城市來說，對市場來說，信心影響較大，首付成數(shù)變化，代表了整體房地產(chǎn)政策的轉(zhuǎn)向。支持剛需首套房購房會成為未來政策變化的主要方向。

    貝殼研究院高級分析師許小樂預(yù)計：“后續(xù)，貸款支持性政策可能由公積金向商業(yè)貸款方面?zhèn)鲗?dǎo)，政策調(diào)整由低能級城市向高能級城市過渡，這有利于實(shí)質(zhì)性降低購房成本，釋放購房需求。樓市后期成交活躍度進(jìn)一步改善，房價恢復(fù)平穩(wěn)。”