上海二批次首輪土拍收金405億元 參拍房企“老面孔”居多

    本報(bào)記者 王麗新

    隨著寶山區(qū)大場(chǎng)鎮(zhèn)W12-1301單元35-03地塊被中國(guó)金茂收入囊中，歷時(shí)3天的上海今年第二批次首輪土拍于7月13日收官。

    在新的競(jìng)拍規(guī)則下，本次土拍15幅涉宅地塊悉數(shù)成交，其中5幅地塊底價(jià)成交，10幅地塊封頂搖號(hào)，共攬金約405.48億元，平均溢價(jià)率為7.82%，不僅較上一批次7.33%的溢價(jià)率上升0.49個(gè)百分點(diǎn)，且創(chuàng)下自2021年以來上海各批次土拍的溢價(jià)率新高。

    “從全國(guó)來看，上海仍然是房企的戰(zhàn)略投資高地，房企需要把有限的資金布局在快速安全回款且有利潤(rùn)的重要城市，上海是首選城市之一。”中指研究院上海常務(wù)副總經(jīng)理張文靜向《證券日?qǐng)?bào)》記者表示，上海此輪供應(yīng)的大部分地塊較為優(yōu)質(zhì)，包括一二手房?jī)r(jià)格倒掛明顯的區(qū)域，這可以確保房企快速回籠資金，調(diào)動(dòng)其拿地?zé)崆椤?/p>

    三分之二地塊觸頂成交

    但地塊間熱度差異仍存

    從整個(gè)土拍進(jìn)程來看，多數(shù)房企在上海拿地的意愿比較迫切，有三分之二地塊觸頂成交。

    以閔行區(qū)華漕鎮(zhèn)MHP0-1402單元16-05、17-04地塊為例，該地塊共吸引了18位競(jìng)買人參拍，報(bào)價(jià)進(jìn)程非?？焖?，3分鐘不到就觸及最高限價(jià)進(jìn)入搖號(hào)階段。不過，也有房企較為謹(jǐn)慎，在松江區(qū)永豐街道SJC10011單元H02-16、H02-18號(hào)地塊的報(bào)價(jià)觸及最高限價(jià)后，建發(fā)房產(chǎn)選擇放棄進(jìn)入搖號(hào)階段。此外，還有多幅地塊最終以底價(jià)成交。

    “本輪土拍熱度不減，有著多方面原因。”諸葛數(shù)據(jù)研究中心高級(jí)分析師關(guān)榮雪向《證券日?qǐng)?bào)》記者表示，一是本輪供地質(zhì)量總體不錯(cuò)，部分地塊位于內(nèi)環(huán)內(nèi)的核心區(qū)域；二是地塊間熱度差異仍存，雖然大部分地塊熱度均較高，但也仍有個(gè)別地塊表現(xiàn)平平；三是此次土拍規(guī)則在舉牌競(jìng)價(jià)階段做了調(diào)整，當(dāng)房企報(bào)價(jià)達(dá)到最高限價(jià)則轉(zhuǎn)為現(xiàn)場(chǎng)搖號(hào)，為房企競(jìng)拍營(yíng)造更為公平公正的平臺(tái)。

    “上海二批次土拍放在全國(guó)市場(chǎng)來看仍有一定熱度，但也呈現(xiàn)出降溫跡象。”同策研究院研究總監(jiān)宋紅衛(wèi)認(rèn)為，最典型的特征有四個(gè)：一是土拍規(guī)則調(diào)整，搖號(hào)的方式降低了房企拍地操作的難度；二是分化更為明顯，土拍首日3幅核心優(yōu)質(zhì)地塊被多家房企競(jìng)逐，熱度較高，但是外圍區(qū)域地塊基本低價(jià)成交，顯示出降溫跡象；三是個(gè)別地塊適度調(diào)高了房地聯(lián)動(dòng)價(jià)，對(duì)于樓市預(yù)期以及提升開發(fā)商的積極性有一定作用；四是與房企戰(zhàn)略向一、二線城市收縮有直接關(guān)系。

    更重要的是，在關(guān)榮雪看來，相較上一批次，本批次土拍最大的變化則是房企以聯(lián)合體形式拿地的情況明顯減少，在當(dāng)前行業(yè)資金風(fēng)險(xiǎn)猶存的背景下，房企布局合作也呈現(xiàn)出略微的謹(jǐn)慎跡象。

    參拍“老面孔”居多

    拿地戰(zhàn)略高度趨同

    在此次參拍房企中，“老面孔”居多。保利發(fā)展、招商蛇口、中國(guó)鐵建、中建八局、華發(fā)股份、象嶼地產(chǎn)等企業(yè)持續(xù)對(duì)上海土地市場(chǎng)保持高度熱情。

    據(jù)記者了解，在本輪土拍中，有的房企采取專攻優(yōu)質(zhì)地塊競(jìng)拍策略；有的房企采取廣撒網(wǎng)式報(bào)名競(jìng)拍，但這需要繳納大量保證金，比如招商蛇口報(bào)名了11幅地塊。7月11日，招商蛇口拿下松江地塊，成交總價(jià)為18.479億元，成交樓板價(jià)25574元/平方米，地塊房地聯(lián)動(dòng)價(jià)49000元/平方米。

    張文靜表示，房企聚焦高能級(jí)城市和城市核心區(qū)域，拿地戰(zhàn)略高度趨同，導(dǎo)致了上海大部分地塊仍然是觸頂成交。但同時(shí)上海4月份之后的市場(chǎng)分化加劇，遠(yuǎn)郊部分項(xiàng)目開盤去化率下降明顯，個(gè)別項(xiàng)目開盤去化率僅有4%，也影響了開發(fā)商對(duì)于這些區(qū)域的市場(chǎng)判斷。

    “房企拿地還是主要聚焦于一線和強(qiáng)二線核心城市。”關(guān)榮雪向《證券日?qǐng)?bào)》記者表示，當(dāng)下影響房企擴(kuò)表投資的最主要原因可能在于，一方面金融政策的寬松及支持導(dǎo)向，為房企擴(kuò)儲(chǔ)投資提供了一定的信心，融資環(huán)境逐步改善也為部分房企擴(kuò)表提供助力；另一方面，今年以來各地供地分散且地塊整體質(zhì)素不錯(cuò)，加之市場(chǎng)需求端政策如下調(diào)房貸利率、放松限購等持續(xù)發(fā)揮作用，房企對(duì)市場(chǎng)未來去化預(yù)期有所提升，補(bǔ)倉步伐略有加快。

    至于土地市場(chǎng)后市表現(xiàn)將會(huì)如何？關(guān)榮雪表示，預(yù)計(jì)整體走勢(shì)以穩(wěn)為主，但短期來看，將仍具一定的分化特征，熱點(diǎn)城市將繼續(xù)維持較高熱度，表現(xiàn)平淡的城市回溫成效則仍較依賴于樓市去化率、政策支持等方面的進(jìn)一步好轉(zhuǎn)。

    對(duì)此，張文靜也表示，優(yōu)質(zhì)地塊仍然有多家房企參拍，其他地塊參拍房企預(yù)計(jì)減少。

（編輯 劉睿智）