本報(bào)記者 王麗新
隨著寶山區(qū)大場(chǎng)鎮(zhèn)W12-1301單元35-03地塊被中國(guó)金茂收入囊中,歷時(shí)3天的上海今年第二批次首輪土拍于7月13日收官。
在新的競(jìng)拍規(guī)則下,本次土拍15幅涉宅地塊悉數(shù)成交,其中5幅地塊底價(jià)成交,10幅地塊封頂搖號(hào),共攬金約405.48億元,平均溢價(jià)率為7.82%,不僅較上一批次7.33%的溢價(jià)率上升0.49個(gè)百分點(diǎn),且創(chuàng)下自2021年以來上海各批次土拍的溢價(jià)率新高。
“從全國(guó)來看,上海仍然是房企的戰(zhàn)略投資高地,房企需要把有限的資金布局在快速安全回款且有利潤(rùn)的重要城市,上海是首選城市之一。”中指研究院上海常務(wù)副總經(jīng)理張文靜向《證券日?qǐng)?bào)》記者表示,上海此輪供應(yīng)的大部分地塊較為優(yōu)質(zhì),包括一二手房?jī)r(jià)格倒掛明顯的區(qū)域,這可以確保房企快速回籠資金,調(diào)動(dòng)其拿地?zé)崆椤?/p>
三分之二地塊觸頂成交
但地塊間熱度差異仍存
從整個(gè)土拍進(jìn)程來看,多數(shù)房企在上海拿地的意愿比較迫切,有三分之二地塊觸頂成交。
以閔行區(qū)華漕鎮(zhèn)MHP0-1402單元16-05、17-04地塊為例,該地塊共吸引了18位競(jìng)買人參拍,報(bào)價(jià)進(jìn)程非??焖?,3分鐘不到就觸及最高限價(jià)進(jìn)入搖號(hào)階段。不過,也有房企較為謹(jǐn)慎,在松江區(qū)永豐街道SJC10011單元H02-16、H02-18號(hào)地塊的報(bào)價(jià)觸及最高限價(jià)后,建發(fā)房產(chǎn)選擇放棄進(jìn)入搖號(hào)階段。此外,還有多幅地塊最終以底價(jià)成交。
“本輪土拍熱度不減,有著多方面原因。”諸葛數(shù)據(jù)研究中心高級(jí)分析師關(guān)榮雪向《證券日?qǐng)?bào)》記者表示,一是本輪供地質(zhì)量總體不錯(cuò),部分地塊位于內(nèi)環(huán)內(nèi)的核心區(qū)域;二是地塊間熱度差異仍存,雖然大部分地塊熱度均較高,但也仍有個(gè)別地塊表現(xiàn)平平;三是此次土拍規(guī)則在舉牌競(jìng)價(jià)階段做了調(diào)整,當(dāng)房企報(bào)價(jià)達(dá)到最高限價(jià)則轉(zhuǎn)為現(xiàn)場(chǎng)搖號(hào),為房企競(jìng)拍營(yíng)造更為公平公正的平臺(tái)。
“上海二批次土拍放在全國(guó)市場(chǎng)來看仍有一定熱度,但也呈現(xiàn)出降溫跡象。”同策研究院研究總監(jiān)宋紅衛(wèi)認(rèn)為,最典型的特征有四個(gè):一是土拍規(guī)則調(diào)整,搖號(hào)的方式降低了房企拍地操作的難度;二是分化更為明顯,土拍首日3幅核心優(yōu)質(zhì)地塊被多家房企競(jìng)逐,熱度較高,但是外圍區(qū)域地塊基本低價(jià)成交,顯示出降溫跡象;三是個(gè)別地塊適度調(diào)高了房地聯(lián)動(dòng)價(jià),對(duì)于樓市預(yù)期以及提升開發(fā)商的積極性有一定作用;四是與房企戰(zhàn)略向一、二線城市收縮有直接關(guān)系。
更重要的是,在關(guān)榮雪看來,相較上一批次,本批次土拍最大的變化則是房企以聯(lián)合體形式拿地的情況明顯減少,在當(dāng)前行業(yè)資金風(fēng)險(xiǎn)猶存的背景下,房企布局合作也呈現(xiàn)出略微的謹(jǐn)慎跡象。
參拍“老面孔”居多
拿地戰(zhàn)略高度趨同
在此次參拍房企中,“老面孔”居多。保利發(fā)展、招商蛇口、中國(guó)鐵建、中建八局、華發(fā)股份、象嶼地產(chǎn)等企業(yè)持續(xù)對(duì)上海土地市場(chǎng)保持高度熱情。
據(jù)記者了解,在本輪土拍中,有的房企采取專攻優(yōu)質(zhì)地塊競(jìng)拍策略;有的房企采取廣撒網(wǎng)式報(bào)名競(jìng)拍,但這需要繳納大量保證金,比如招商蛇口報(bào)名了11幅地塊。7月11日,招商蛇口拿下松江地塊,成交總價(jià)為18.479億元,成交樓板價(jià)25574元/平方米,地塊房地聯(lián)動(dòng)價(jià)49000元/平方米。
張文靜表示,房企聚焦高能級(jí)城市和城市核心區(qū)域,拿地戰(zhàn)略高度趨同,導(dǎo)致了上海大部分地塊仍然是觸頂成交。但同時(shí)上海4月份之后的市場(chǎng)分化加劇,遠(yuǎn)郊部分項(xiàng)目開盤去化率下降明顯,個(gè)別項(xiàng)目開盤去化率僅有4%,也影響了開發(fā)商對(duì)于這些區(qū)域的市場(chǎng)判斷。
“房企拿地還是主要聚焦于一線和強(qiáng)二線核心城市。”關(guān)榮雪向《證券日?qǐng)?bào)》記者表示,當(dāng)下影響房企擴(kuò)表投資的最主要原因可能在于,一方面金融政策的寬松及支持導(dǎo)向,為房企擴(kuò)儲(chǔ)投資提供了一定的信心,融資環(huán)境逐步改善也為部分房企擴(kuò)表提供助力;另一方面,今年以來各地供地分散且地塊整體質(zhì)素不錯(cuò),加之市場(chǎng)需求端政策如下調(diào)房貸利率、放松限購等持續(xù)發(fā)揮作用,房企對(duì)市場(chǎng)未來去化預(yù)期有所提升,補(bǔ)倉步伐略有加快。
至于土地市場(chǎng)后市表現(xiàn)將會(huì)如何?關(guān)榮雪表示,預(yù)計(jì)整體走勢(shì)以穩(wěn)為主,但短期來看,將仍具一定的分化特征,熱點(diǎn)城市將繼續(xù)維持較高熱度,表現(xiàn)平淡的城市回溫成效則仍較依賴于樓市去化率、政策支持等方面的進(jìn)一步好轉(zhuǎn)。
對(duì)此,張文靜也表示,優(yōu)質(zhì)地塊仍然有多家房企參拍,其他地塊參拍房企預(yù)計(jì)減少。
(編輯 劉睿智)
產(chǎn)因城強(qiáng),城因產(chǎn)興。工業(yè)化與城市化是經(jīng)濟(jì)社會(huì)……[詳情]
版權(quán)所有證券日?qǐng)?bào)網(wǎng)
互聯(lián)網(wǎng)新聞信息服務(wù)許可證 10120180014增值電信業(yè)務(wù)經(jīng)營(yíng)許可證B2-20181903
京公網(wǎng)安備 11010202007567號(hào)京ICP備17054264號(hào)
證券日?qǐng)?bào)網(wǎng)所載文章、數(shù)據(jù)僅供參考,使用前務(wù)請(qǐng)仔細(xì)閱讀法律申明,風(fēng)險(xiǎn)自負(fù)。
證券日?qǐng)?bào)社電話:010-83251700網(wǎng)站電話:010-83251800 網(wǎng)站傳真:010-83251801電子郵件:xmtzx@zqrb.net
掃一掃,即可下載
掃一掃,加關(guān)注
掃一掃,加關(guān)注