本報(bào)記者 李昱丞
近期,萬(wàn)科在經(jīng)營(yíng)性不動(dòng)產(chǎn)方面融資動(dòng)作不斷,相繼試水商業(yè)房地產(chǎn)抵押貸款支持證券(CMBS)、消費(fèi)類REITs,利用存量資產(chǎn)拓寬融資渠道。
對(duì)此,IPG中國(guó)首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家柏文喜在接受《證券日?qǐng)?bào)》記者采訪時(shí)表示,萬(wàn)科利用經(jīng)營(yíng)性資產(chǎn)拓寬融資渠道的舉措不僅可以優(yōu)化公司的資本結(jié)構(gòu),提高公司的融資能力和信用評(píng)級(jí),還可以為其提供穩(wěn)定的資金來(lái)源,以支持公司的長(zhǎng)期發(fā)展。
擬發(fā)行14.35億元CMB
11月28日晚間,萬(wàn)科披露稱,為滿足公司業(yè)務(wù)發(fā)展需要、利用存量資產(chǎn)拓寬融資渠道,擬開(kāi)展商業(yè)房地產(chǎn)抵押貸款支持證券(CMBS)業(yè)務(wù),并于2023年11月27日獲得深圳證券交易所的無(wú)異議函。
具體來(lái)看,萬(wàn)科擬向六家子公司提供14.35億元的借款,并擬將股東借款作為基礎(chǔ)資產(chǎn),轉(zhuǎn)讓予由華泰證券作為管理人設(shè)立的資產(chǎn)支持專項(xiàng)計(jì)劃并發(fā)行資產(chǎn)支持證券,萬(wàn)科及下屬子公司提供符合發(fā)行CMBS一般商業(yè)慣例的增信方式。
萬(wàn)科上述子公司主要以旗下經(jīng)營(yíng)性不動(dòng)產(chǎn)提供擔(dān)保,包括北京奧林項(xiàng)目、北京住總?cè)f科廣場(chǎng)3號(hào)樓的部分物業(yè)、北京住總?cè)f科廣場(chǎng)4號(hào)樓的部分物業(yè)、福州白馬路萬(wàn)科里等。獲得資金后,萬(wàn)科上述子公司將用于生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的資金支出,包括但不限于償還貸款、補(bǔ)充流動(dòng)資金、項(xiàng)目投資,但不能直接用于支付土地款。
“發(fā)行CMBS可以有效地籌集資金,滿足企業(yè)業(yè)務(wù)發(fā)展的需求。這種融資方式既能拓寬融資渠道,又能降低對(duì)傳統(tǒng)融資方式的依賴,從而降低融資成本。”Co-Found智庫(kù)研究負(fù)責(zé)人張新原對(duì)《證券日?qǐng)?bào)》記者表示。
柏文喜認(rèn)為,通過(guò)發(fā)行CMBS,萬(wàn)科可以將部分流動(dòng)性較低的經(jīng)營(yíng)性資產(chǎn)轉(zhuǎn)化為可交易的證券,從而提高資產(chǎn)的流動(dòng)性。
值得一提的是,萬(wàn)科此次擬發(fā)行的CMBS在此前獲得的500億元直接債務(wù)融資工具框架內(nèi)。公司2022年12月16日召開(kāi)2022年第一次臨時(shí)股東大會(huì)審議通過(guò)了《關(guān)于提請(qǐng)股東大會(huì)授權(quán)發(fā)行直接債務(wù)融資工具的議案》,授權(quán)董事會(huì)發(fā)行不超過(guò)人民幣500億元的直接債務(wù)融資工具,包括公司債券、中期票據(jù)、資產(chǎn)支持類債券等,授權(quán)的有效期自股東大會(huì)通過(guò)議案授權(quán)之日起36個(gè)月。董事會(huì)在獲取股東大會(huì)授權(quán)的同時(shí),將上述授權(quán)進(jìn)一步轉(zhuǎn)授權(quán)予公司總裁及其轉(zhuǎn)授權(quán)人士。
萬(wàn)科方面表示,公司總裁祝九勝已在上述授權(quán)范圍內(nèi)決策同意發(fā)行本次CMBS。
消費(fèi)REITs助力盤活存量項(xiàng)目
不僅是CMBS,萬(wàn)科還積極利用REITs打通商業(yè)項(xiàng)目的退出通道,在消費(fèi)類REITs方面飲到了頭啖湯。11月27日晚間,萬(wàn)科公告稱,中金印力消費(fèi)REIT獲得中國(guó)證監(jiān)會(huì)準(zhǔn)予注冊(cè)的批復(fù),成為首批消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施REITs之一。
公告顯示,中金印力消費(fèi)REIT由萬(wàn)科聯(lián)營(yíng)公司印力集團(tuán)擔(dān)任發(fā)起人,其募集份額總額為10億份,目標(biāo)基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)為杭州西溪印象城,印力集團(tuán)下屬企業(yè)印力商用置業(yè)有限公司為基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目原始權(quán)益人。
資料顯示,杭州西溪印象城商業(yè)建筑面積為144125.83平方米,是杭州城西單體總建筑面積最大的TOD購(gòu)物中心,2022年總營(yíng)業(yè)額超過(guò)人民幣35億元,2023年上半年?duì)I業(yè)額突破人民幣21億元。2014年-2022年杭州西溪印象城年加權(quán)平均出租率為98.2%,截至2023年6月30日出租率達(dá)到99.2%,估值達(dá)到人民幣39.59億元。
萬(wàn)科在公告中表示:“中金印力消費(fèi)REIT如成功發(fā)行,將有助于盤活印力集團(tuán)商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)存量項(xiàng)目,打通重資產(chǎn)商業(yè)的退出路徑,提升購(gòu)物中心的運(yùn)營(yíng)效率,吸引資金參與投資,增強(qiáng)流動(dòng)性。”
“中金印力消費(fèi)REIT的獲批意味著萬(wàn)科在探索資產(chǎn)證券化方面取得了新的突破。通過(guò)發(fā)行REITs,萬(wàn)科可將旗下部分流動(dòng)性較低的資產(chǎn)轉(zhuǎn)化為可交易的基金份額,從而盤活資產(chǎn)。”柏文喜認(rèn)為。
(編輯 閆立良)
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