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北京近郊現(xiàn)“以租代售”樓盤(pán) 專業(yè)人士直言違規(guī)

2018-05-10 12:52  來(lái)源:北京晨報(bào)

    北京近郊驚現(xiàn)“以租代售”?

    商住房以長(zhǎng)租房為名銷售

    北京樓市的調(diào)控政策仍在繼續(xù),長(zhǎng)租房成了樓市的新寵。然而,這個(gè)原本意在促進(jìn)樓市健康發(fā)展的長(zhǎng)效機(jī)制,如今卻在一些地方有些變味兒:北京晨報(bào)記者昨日調(diào)查發(fā)現(xiàn),在北京近郊就出現(xiàn)了以“長(zhǎng)租房”為名銷售商住房樓盤(pán)的情況。

    是租是售?

    既不是租賃合同也不是購(gòu)房合同

    “這是長(zhǎng)租房項(xiàng)目,是商住房產(chǎn)權(quán),直接租50年。”在距離首都機(jī)場(chǎng)附近的一處樓盤(pán)里,銷售小哥正在推薦即將在明年交房的樓盤(pán),在他看來(lái),這里除了距離機(jī)場(chǎng)、六環(huán)路、空港經(jīng)濟(jì)區(qū)都不遠(yuǎn)的地理優(yōu)勢(shì)以外,最大的好處就是不占用北京購(gòu)房指標(biāo),但效果跟買一套房子“一個(gè)意思”。

    根據(jù)銷售人員的介紹,這些商住房的產(chǎn)權(quán)為50年,業(yè)主的長(zhǎng)租也是50年。而房款可以全款、分期也可以通過(guò)銀行的貸款,但是要在明年收房前將“租金”付清。50年的產(chǎn)權(quán)到期后,該銷售人員表示,“產(chǎn)權(quán)自動(dòng)續(xù)期房子一樣續(xù)期還是你的,遇到拆遷等政策補(bǔ)償款也是你的”。銷售人員并沒(méi)有用租金的方式介紹價(jià)格,而是直截了當(dāng),算下來(lái)平均每平方米2萬(wàn)元。

    不過(guò),合同卻跟租房或是購(gòu)房毫無(wú)關(guān)系:成交所簽署的合同既不是購(gòu)房合同,也不是租房合同,而是一份“會(huì)籍合同”。銷售人員直言,租房合同的確就只有20年有效,所以項(xiàng)目會(huì)簽署一份會(huì)籍合同,這份合同有效期就可以持續(xù)到租期結(jié)束。

    根據(jù)《合同法》針對(duì)房屋租賃合同期限的規(guī)定,定期租賃和不定期租賃合同的租賃期限均不得超過(guò)20年。租賃期限超過(guò)20年的,超過(guò)部分無(wú)效。

    但北京晨報(bào)記者并未拿到相關(guān)“會(huì)籍合同”,無(wú)法確認(rèn)合同中如何寫(xiě)明房屋租賃與產(chǎn)權(quán)之間的關(guān)系。

    違規(guī)還是創(chuàng)新?

    商住房換思路的擦邊球

    業(yè)內(nèi)人士直言,上述情況的樓盤(pán)并不止一個(gè),不少商住房、商鋪、小產(chǎn)權(quán)房等地塊都在做類似的銷售方式。“在北京周邊地區(qū),前幾年審批下來(lái)的商住房用地不少,但由于去年樓市調(diào)控將商住房用地限售限購(gòu)后,已批的地塊用途和產(chǎn)權(quán)期限無(wú)法變更,不少開(kāi)發(fā)商不得不換個(gè)思路來(lái)收回款項(xiàng)。”

    不過(guò),中原地產(chǎn)首席分析師張大偉的觀點(diǎn)并沒(méi)有這么客氣,他認(rèn)為這并非是商住房盤(pán)活資金的創(chuàng)新模式,只是披著“長(zhǎng)租房”外衣的違規(guī)行為,“這與長(zhǎng)租房根本沒(méi)關(guān)系,這么長(zhǎng)的周期就不是租賃。”

    易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)也認(rèn)為,這種房產(chǎn)交易實(shí)際上問(wèn)題很多,因?yàn)樵斐闪艘环N模棱兩可的房產(chǎn)交易的方式,像租賃又不像租賃。

    “正是因?yàn)闆](méi)有真正的房產(chǎn)證或不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證,那么風(fēng)險(xiǎn)是非常高的。”嚴(yán)躍進(jìn)表示,首先未來(lái)租賃市場(chǎng)的租售同權(quán)概念,一定是要走備案制的,上述租賃交易無(wú)法走此流程,顯然是有問(wèn)題的。其次如果后續(xù)租客不想租了,那么轉(zhuǎn)讓可就是很麻煩的,因?yàn)闆](méi)人愿意來(lái)接手。

    此外,嚴(yán)躍進(jìn)還表示,如果為了租房,建議租三年就可以。如果是為了購(gòu)房,那么寧可讓房?jī)r(jià)漲一波,因?yàn)檫@種做法容易被套。

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