樓市漲太猛市民怨氣多？香港出六大"辣招"調(diào)控

    香港對一手房征收空置稅今天落地有聲！

    今天下午16點(diǎn)30分，香港特區(qū)行政長官林鄭月娥聯(lián)同財(cái)政司司長陳茂波、發(fā)展局局長黃偉綸和運(yùn)輸及房屋局局長陳帆在新聞發(fā)布會上，公布6項(xiàng)房屋政策新措施。

    香港是全球房價最高的城市之一。近幾年來，香港的房價上漲的勢頭兇猛，豪宅也屢屢創(chuàng)下新高價格。去年底，香港某豪宅約合120萬元人民幣/平，單位面積價格創(chuàng)造了亞洲最高紀(jì)錄。

    券商中國記者獲悉，香港樓市新政具體包括三個目標(biāo)和六項(xiàng)措拖：

    三個目標(biāo)：

    一是令資助出售房屋更可負(fù)擔(dān)；

    二是增加資助房屋供應(yīng)并加強(qiáng)支援過渡性房屋計(jì)劃；

    三是促使一手私人住宅單位盡早推出市場。

    六項(xiàng)措施：

    一是修訂資助出售房屋的訂價政策；

    二是邀請市區(qū)重建局將馬頭圍道項(xiàng)目改作“港人首次置業(yè)”先導(dǎo)項(xiàng)目；

    三是改撥私營房屋用地以發(fā)展公營房屋；

    四是成立專責(zé)小組協(xié)助民間主導(dǎo)和推行過渡性房屋計(jì)劃；

    五是向空置的一手私人住宅征收“額外差餉”；

    六是修改“預(yù)售樓花同意方案”以改善銷售手法。

    發(fā)布會上，林鄭月娥表示，房屋問題是在眾多民生議題中最嚴(yán)峻、最棘手、最復(fù)雜的，但同時卻是市民最期望現(xiàn)屆政府能以創(chuàng)新思維、大刀闊斧去解決的問題。

    今日公布的房屋措施回應(yīng)了部分市民的訴求，但要大幅增加房屋供應(yīng)，仍須開拓更多可供發(fā)展的土地。特區(qū)政府會繼續(xù)盡最大努力去扭轉(zhuǎn)房屋供不應(yīng)求、樓價飆升的局面。

    不過，征收一手房空置率確實(shí)可以打擊開發(fā)商“捂盤惜售”的行為。

    今日就有香港媒體報(bào)道，開發(fā)商為了規(guī)避一手房空置稅，推出“新房先住后付”政策。

    香港的“多層次住房市場”

    首先來科普一下香港樓市的幾大分類。和內(nèi)地購租并舉，打造多層次住房結(jié)構(gòu)類似（準(zhǔn)確的說是內(nèi)地參考香港）。

    發(fā)布會上，林鄭月娥表示，房屋并不是簡單的商品，而適切的居所是市民對政府應(yīng)有的期望，是社會和諧穩(wěn)定的基礎(chǔ)，因此在尊重自由市場經(jīng)濟(jì)的同時，政府有其不可或缺的角色。

    香港的住房性質(zhì)主要包括：公屋、居屋和私人樓宇。

    公屋類似內(nèi)地的安居房，香港公共房屋最常見的類別。由政府或志愿團(tuán)體興建，出租予低收入居民。香港提供出租公營房屋的機(jī)構(gòu)主要有三個，分別是：香港房屋委員會（房委會）、香港房屋協(xié)會（房協(xié)）及香港平民屋宇有限公司。

    居屋是“居者有其屋計(jì)劃”（簡稱居屋計(jì)劃或HOS），是香港的資助出售房屋計(jì)劃之一，是由香港房屋委員會（房委會）興建房屋，并以低于市場的價格，并扣除地價售予低收入市民；計(jì)劃內(nèi)興建的房屋通稱居屋。

    居屋類似內(nèi)地的安居房，一直以低于市價的方式提供給符合收入標(biāo)準(zhǔn)的家庭。居屋又包括：綠置屋和港人首次置業(yè)，這兩個適用人群不同。

    1、綠置屋，即香港俗稱“綠表”屋，是符合公屋申請標(biāo)淮的個人或家庭才能購買。

    2、港人首次置業(yè)先導(dǎo)計(jì)劃適用人群收入要比公屋申請者的條件寬，因此收入稍高的個人和家庭也可以申請。折扣沒有綠置屋那么大。

    私人樓宇類似內(nèi)地普通商品房。數(shù)據(jù)顯示，香港有一半左右人口是居住在私人樓宇。

    學(xué)習(xí)完以上的知識點(diǎn)，我們再一起來看看此次香港政府針對樓市調(diào)控的“辣招”。

    香港一位業(yè)內(nèi)人士表示，6項(xiàng)具體措施中，向空置的一手私人住宅征收“額外差餉”（即空置稅）、修訂資助出售房屋的訂價政策、修改“預(yù)售樓花同意方案”對樓市的影響較大。

    辣招一：一手房征收總價約5%空置稅

    盡管香港經(jīng)歷了兩次金融危機(jī)，并大幅加征海外買家稅和印花稅，依然擋不住香港房價的上漲。

    數(shù)據(jù)顯示，雖然香港目前整體空置率不到4%，但空置的一手住宅幾乎占到每年新增住宅的一半，5年增了1.25倍。截至3月31日，香港空置一手住宅大約為9000套，占預(yù)計(jì)供應(yīng)量的9%。

    3月份，香港政府提出空置稅的議案，5月份林鄭月娥出席立法會時，曾大批開發(fā)商捂盤惜售，短短三個月時間空置稅就正式出臺。

    此次香港新政將對空置6個月以上、并未作居住或出租用途的一手私人住宅單位征收“額外差餉”即空置稅，相當(dāng)于該單位應(yīng)課差餉租值的200%，額外差餉大約相等于樓價的5%（以2018年3月住宅物業(yè)平均租金回報(bào)率為2.5%計(jì)算）。

    辣招二：居屋售價調(diào)至市價52折

    根據(jù)中原地產(chǎn)6月28日發(fā)布的數(shù)據(jù)，2018年5月份的居屋第二市場買賣成交暫時錄得141宗，總值7.27億港元，較4月的137宗及6.76億港元，分別上升2.9%及7.5%。金額創(chuàng)2016年7月8.20億港元之后的22個月新高，宗數(shù)則是創(chuàng)2017年10月144宗后的7個月新高。

    中原地產(chǎn)研究部高級聯(lián)席董事黃良升表示，這組數(shù)據(jù)反映樓市暢旺，樓價持續(xù)向上，加上早前新居屋超額認(rèn)購，刺激購房者積極入市上車，帶動居屋第二市場交投連升3個月。

    林鄭月娥表示，為了讓中低收入家庭能夠負(fù)擔(dān)，會通過以下方法修改居者有其屋（居屋）定價機(jī)制下的負(fù)擔(dān)能力測試：

    1、下調(diào)收入門檻，將采用非業(yè)主住戶的家庭每月收入中位數(shù)（現(xiàn)時約39，500元（扣除強(qiáng)積金供款））作參考點(diǎn)，取代白表家庭申請者的收入限額（現(xiàn)時為57，000元（扣除強(qiáng)積金供款））；“白表”人士為非現(xiàn)有公屋租戶，但符合購買資助出售單位資格的申請者。

    2、增加居屋數(shù)量，確?？韶?fù)擔(dān)的單位數(shù)量由50%增加至最少75%。

    同時，2018年居屋出售計(jì)劃單位售價將為“評估市值”的52%（五二折），取代原本的70%（七折）。

    2018年，香港共有4431套居屋，評估市價12401港元/平方呎，原本售價8681港元/平方呎，調(diào)整后為6446港元/平方呎。

    以一套400平方呎的房子為例，評估市價14000港元/平方呎（約較同區(qū)一手私樓低30%），按現(xiàn)有機(jī)制以七折定價為9800港元/平方呎；新政后將以評估市值的52%出售，即7，280港元/平方呎，總價由原先的390萬港元下降至290萬港元。

    辣招三：每次預(yù)售套數(shù)不得少于樓盤20%

    為了增加市場的透明度和加強(qiáng)對消費(fèi)者的保障，林鄭月娥公布，政府會修改“預(yù)售樓花同意方案”，以改善銷售手法。這項(xiàng)政策主要針對的是開發(fā)商捂盤惜售的行為。

    新政要求，開發(fā)商不論透過何種方式銷售樓花（包括招標(biāo)及拍賣），每次推售的住宅單位數(shù)目，均不能少于有關(guān)預(yù)售樓花同意書所涵蓋的住宅單位總數(shù)的20%。如果剩余未賣出的住宅單位數(shù)目少于總數(shù)的20%，發(fā)展商須一次過推售所有剩余單位。上述20%的規(guī)定會在宣布后即時生效，并適用于“預(yù)售樓花同意方案”下地政總署新收到及現(xiàn)正處理的預(yù)售樓花同意書申請。

    辣招四：非合作發(fā)展項(xiàng)目改港人首次置業(yè)

    據(jù)悉，馬頭圍道項(xiàng)目可提供450個“首置”單位。“首置”單位的折扣率將較之前一期居屋出售計(jì)劃的折扣率低10%至20%，以維持房屋階梯上不同層級的相對性。

    林鄭月娥亦介紹，申請“首置”單位的主要資格淮則，當(dāng)中包括合資格申請人需要是香港居民，居港滿七年或以上；從未在香港擁有住宅物業(yè)；收入介乎居屋白表申請人現(xiàn)行入息限額及該限額加三成；及資產(chǎn)不可超過居屋白表申請人現(xiàn)行資產(chǎn)限額加三成。

    香港按揭證券有限公司可提供物業(yè)價值三成至四成的按揭保險保障，讓買家可通過銀行獲得最高達(dá)物業(yè)價值九成的按揭貸款。由于“首置”單位的目標(biāo)買家為較高收入的一群，政府會訂定較居屋及“綠置居”更嚴(yán)格的轉(zhuǎn)讓限制。買入單位的首五年內(nèi)，“首置”業(yè)主不可出售或出租其單位。在首五年過后，“首置”業(yè)主可向市建局繳付補(bǔ)價后在公開市場出售或出租其單位。

    辣招五：改撥私營房屋用地以發(fā)展公營房屋

    為了更適切地回應(yīng)社會對可負(fù)擔(dān)房屋的殷切需求，政府會改撥合共九幅位于啟德和安達(dá)臣道石礦場的私營房屋用地以發(fā)展公營房屋，可提供約10600個單位。未來將進(jìn)一步考慮有關(guān)發(fā)展應(yīng)作出售或出租用途。

    林鄭月娥說，政府一直致力分配用地作公營房屋發(fā)展，包括一些原本計(jì)劃作私營房屋發(fā)展的用地。

    辣招六：成立專責(zé)小組協(xié)助民間推行過渡性房屋

    政府會協(xié)助和促成各項(xiàng)由民間主導(dǎo)和推行的短期措施，增加過渡性住屋供應(yīng)，以紓緩輪候公共租住房屋家庭和其他居住環(huán)境惡劣人士的生活困難。為此，運(yùn)輸及房屋局轄下將成立一個專責(zé)小組，提供一站式的統(tǒng)籌支援，協(xié)助及促成更多由民間機(jī)構(gòu)推動的過渡性房屋。

    住房空置稅會有效果嗎

    自去年以來，內(nèi)地針對樓市的調(diào)控政策密集出臺，部分一線城市的房價漲幅和成交均得到了有效控制，但是，也出現(xiàn)了三四線城市補(bǔ)漲，部分一手樓搶房等現(xiàn)象。

    這次香港樓市新政中，對一手房征收空置稅引發(fā)了廣泛關(guān)注。但是外界預(yù)測普遍效果不佳，原因在于香港目前火熱的是二手房，一手房雖然也有影響但幅度有限，而且還容易使得一手房轉(zhuǎn)手或者更換戶主變成二手房來規(guī)避空置稅，所謂上有政策下有對策。

    此前，香港差餉物業(yè)估價署公布的數(shù)據(jù)顯示，香港私人住宅售價指數(shù)已經(jīng)連續(xù)上升25個月，并連續(xù)18個月刷新最高紀(jì)錄。

    有分析人士認(rèn)為，本次空置稅只針對一手房，并非目前“量價齊升”更為明顯的二手房。雖然港府此前推出一系列“辣招”，仍未能控制住房價上行的趨勢。此次空置稅僅針對一手空置房，而二手空置房數(shù)量是一手空置房的4倍以上，因此此次征收一手房空置稅對香港房市基本面的影響有限。

    不過，也有業(yè)內(nèi)人士表示，在操作層面上存在一定困難，包括如何界定空置年期及確定不同的稅率等。

    不過，征收一手房空置率確實(shí)可以打擊開發(fā)商“捂盤惜售”的行為。

    今日就有香港媒體報(bào)道，開發(fā)商為了規(guī)避一手房空置稅，推出“新房先住后付”政策。

    全球各地空置稅差異很大

    目前不少地區(qū)都有房屋空置稅，但征稅的口徑，以及執(zhí)法嚴(yán)厲程度各不相同，因此效果也不同。

    加拿大溫哥華，從2017財(cái)稅年開始征收空置稅，房屋每年空置達(dá)到6個月的，需要按照“房產(chǎn)評估價值的1%”來交稅，并且謊報(bào)、遲交將面臨高額罰金；

    在英國，如果有空余房間被空置長達(dá)兩年或以上，政府會對空置房屋額外收市政稅，俗稱“臥室稅”；

    在法國，住宅空置逾1年須繳交樓價的10%為空置稅，第2年增加到樓價的12.5%，第3年為15%；

    澳大利亞維多利亞，空置稅的稅率為房屋價值的1%；

    在荷蘭，如果有房屋空置超過1年，將容許其他市民入?。?/p>

    在瑞典，政府有權(quán)征用空置單位廉租給無房家庭。

    全球各地空置稅在空置房定義、繳納稅率等方面差異也很大。

    1、空置房定義不同

    中國香港對空置房的定義是空置一年及一年以上，但有的地區(qū)規(guī)定空置超過6個月就要繳納空置稅，例如加拿大的溫哥華；英國規(guī)定空置兩年以上才需繳納空置稅。

    2、繳納稅率不同

    澳大利亞、加拿大溫哥華空置稅稅率為房產(chǎn)評估價值的1%；法國為累進(jìn)稅率第一年空置稅率為樓價的10%，第2年增加到樓價的12.5%，第3年為15%。