住建部已經(jīng)迅速行動(dòng)起來。
8月7日，住建部在遼寧沈陽召開部分城市房地產(chǎn)工作座談會(huì)，提出兩大要求：加快制定住房發(fā)展規(guī)劃；對(duì)樓市調(diào)控不力的城市堅(jiān)決問責(zé)。
如果單看這兩句話，似乎并無新意。但放到一定的背景中去理解，特別是認(rèn)真研讀住建部座談會(huì)的表述，可以發(fā)現(xiàn)新信號(hào)確實(shí)越來越明顯。
一周前的7月31日，中共中央政治局召開會(huì)議，對(duì)財(cái)政政策、貨幣政策、外資、基建、防風(fēng)險(xiǎn)、房地產(chǎn)等多方面工作作出了部署。其中在房地產(chǎn)方面的表述，從過去“遏制房價(jià)過快上漲”，變成“堅(jiān)決遏制房價(jià)上漲”——表述之堅(jiān)決、肯定，令市場震動(dòng)。
也正是在這樣的情勢之下，住建部和相關(guān)部門、地方也迅速行動(dòng)起來。深圳市更是在同一天就出臺(tái)了地方新政。
當(dāng)前，房地產(chǎn)和宏觀經(jīng)濟(jì)的運(yùn)行具有緊密的聯(lián)系，一定程度上說，房價(jià)泡沫已經(jīng)影響到了國內(nèi)經(jīng)濟(jì)局勢，所以堅(jiān)決遏制房價(jià)上漲，也表明了必須維護(hù)房地產(chǎn)市場秩序的決心。
在這種情況下，相信下半年還會(huì)陸續(xù)推出一些長效機(jī)制方面的舉措。而住建部召集部分城市舉行房地產(chǎn)工作座談會(huì)，也提出要加快制定住房發(fā)展規(guī)劃，其中明確提到抓緊調(diào)整住房和用地供應(yīng)結(jié)構(gòu)，大力發(fā)展住房租賃市場。
這可能有兩方面的意思：
一方面，通過長期的住房發(fā)展規(guī)劃，穩(wěn)定預(yù)期。在“對(duì)樓市調(diào)控不力的城市堅(jiān)決問責(zé)”章節(jié)里，住建部明確地方政府穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房價(jià)、穩(wěn)預(yù)期的主體責(zé)任。
另一方面，再次強(qiáng)調(diào)租賃市場，意在激活存量和引導(dǎo)開發(fā)商供應(yīng)的結(jié)構(gòu)。
接下來，住建部的措辭開始非常嚴(yán)厲——對(duì)樓市調(diào)控不力的城市堅(jiān)決問責(zé)，要求把地方政府穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房價(jià)、穩(wěn)預(yù)期的主體責(zé)任落到實(shí)處，確保市場穩(wěn)定。也就是必須堅(jiān)決貫徹政治局會(huì)議“遏制房價(jià)上漲”的精神。
如何實(shí)現(xiàn)穩(wěn)房價(jià)？住建部首先說的是“穩(wěn)地價(jià)”。只有地價(jià)穩(wěn)定了，房價(jià)才會(huì)不跟著上漲；然后穩(wěn)預(yù)期，預(yù)期保證了，房價(jià)才可能穩(wěn)定。
為此，住建部將建立房地產(chǎn)市場監(jiān)測體系，對(duì)工作不力、市場波動(dòng)大、未能實(shí)現(xiàn)調(diào)控目標(biāo)的地方堅(jiān)決問責(zé)。當(dāng)然，住建部一家權(quán)力有限，怎么問責(zé)、問責(zé)到哪個(gè)程度，在執(zhí)行過程中，還是個(gè)亟待解決的問題。
除了穩(wěn)地價(jià)、房價(jià)、預(yù)期，對(duì)樓市調(diào)控不力的城市堅(jiān)決問責(zé)之外，此次住建部在住宅用地供應(yīng)上的表述是，抓緊調(diào)整住房和用地供應(yīng)結(jié)構(gòu)，大力發(fā)展住房租賃市場，同時(shí)要完善和落實(shí)差別化住房信貸、稅收政策，支持合理住房消費(fèi)。
這些話看上去是老話重提，但放到遏制房價(jià)上漲的背景下，其實(shí)很能說明問題——因?yàn)榇饲昂芏囝I(lǐng)域的宏觀調(diào)控容易出現(xiàn)“一放就亂，一管就死”的現(xiàn)象，因此政策層面當(dāng)然是希望要打擊投機(jī)性的炒房需求，但也不能讓市場出現(xiàn)劇烈的震蕩，尤其是在樓市牽動(dòng)宏觀經(jīng)濟(jì)方方面面的情況下，不能拖累經(jīng)濟(jì)大局。由此，為了保證一定的地產(chǎn)熱度，也需要完善和落實(shí)差別化住房信貸、稅收政策。
按照以往的經(jīng)驗(yàn)，流動(dòng)性的閘門一旦打開，很難保證不流到股市或者樓市中去。所以過去常常出現(xiàn)降息、降準(zhǔn)周期開啟之時(shí)，就是新一輪房價(jià)周期啟動(dòng)之日。如今，雖然還沒有出現(xiàn)直接降息，但已經(jīng)啟動(dòng)了幾次定向降準(zhǔn)，流動(dòng)性也得到一定程度的改善。
但也正如政治局會(huì)議所要求的那樣——“堅(jiān)定做好去杠桿工作”，同時(shí)“把握好力度和節(jié)奏”。基于此，當(dāng)前最重要的任務(wù)就是要遏制流動(dòng)性注入樓市，而是要把它導(dǎo)流到實(shí)體經(jīng)濟(jì)中去。目標(biāo)說一千道一萬，就是要穩(wěn)增長。
今年以來，經(jīng)濟(jì)運(yùn)行的一個(gè)突出特點(diǎn)是“穩(wěn)中有變”，面臨一些新問題新挑戰(zhàn)，外部環(huán)境發(fā)生明顯變化。在外需和貿(mào)易格局收緊的情況下，股市、匯市也遭遇了一定的壓力。
要讓世界對(duì)中國經(jīng)濟(jì)有信心，自己首先要有信心，而信心從哪里來，歸根結(jié)底還是要用經(jīng)濟(jì)增長數(shù)據(jù)說話。而在以往，拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長比較有效的方法就是放貨幣、寬信用、積極財(cái)政、基建發(fā)力，再加上房地產(chǎn)，增速就能得到保證。
但這一輪調(diào)控的難點(diǎn)就在于，其他招都還好說，但房地產(chǎn)不能動(dòng)。不僅不能動(dòng)，還要遏制房價(jià)上漲。原因很簡單，就在于我國的房價(jià)泡沫已經(jīng)不容忽視，如果任由地價(jià)上漲，任由房地產(chǎn)繼續(xù)吹大地方政府和居民等各方的債務(wù)、負(fù)債率，一旦發(fā)生系統(tǒng)性金融風(fēng)險(xiǎn)，后果將不堪設(shè)想。
所以，我們一邊為了經(jīng)濟(jì)增長，財(cái)政貨幣基建一起發(fā)力，要去杠桿又不再激烈地去杠桿；另一方面，又要嚴(yán)防資金過多流入房地產(chǎn)，避免讓未來局面更難控制。
這當(dāng)然需要銀行等金融機(jī)構(gòu)發(fā)揮自身的作用，同時(shí)也對(duì)各個(gè)地方各個(gè)城市提出了新的考驗(yàn)，也就是要充分運(yùn)用經(jīng)濟(jì)的新動(dòng)能，要在結(jié)構(gòu)性改革、質(zhì)量提升等方面發(fā)力，以此來拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長，從而擺脫對(duì)房地產(chǎn)市場的依賴癥。
