泰康資產(chǎn)金融產(chǎn)品首席投資官朱培軍：預(yù)計(jì)公募REITs市場(chǎng)規(guī)模超萬(wàn)億元 警惕部分REITs過(guò)熱風(fēng)險(xiǎn)

    本報(bào)記者 蘇向杲

    4月8日，華夏基金公告稱，2022年首單公募REITs項(xiàng)目——華夏中國(guó)交建REIT（代碼508018）的公眾投資者有效認(rèn)購(gòu)規(guī)模已超過(guò)本次公眾投資者的初始募集規(guī)模上限，已提前結(jié)束公眾投資者認(rèn)購(gòu)。投資者對(duì)公募REITs基金的認(rèn)購(gòu)火爆程度可見一斑。

    實(shí)際上，今年以來(lái)，與股債關(guān)聯(lián)性較低的公募REITs走出了一波獨(dú)立行情，也受到了手握大量長(zhǎng)期資金的保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)的關(guān)注。不過(guò)目前保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)對(duì)該產(chǎn)品的參與度仍較低，且有諸多疑問(wèn)待解：公募REITs有何配置價(jià)值和優(yōu)勢(shì)，配置時(shí)需關(guān)注哪些關(guān)鍵指標(biāo)，如何防范風(fēng)險(xiǎn)？

    基于上述問(wèn)題，《證券日?qǐng)?bào)》記者近日采訪了管理資產(chǎn)規(guī)模超過(guò)2.7萬(wàn)億元的頭部險(xiǎn)資機(jī)構(gòu)相關(guān)負(fù)責(zé)人——泰康資產(chǎn)金融產(chǎn)品首席投資官兼金融產(chǎn)品投資部負(fù)責(zé)人朱培軍。在他看來(lái)，公募REITs市場(chǎng)前景廣闊，預(yù)計(jì)市場(chǎng)規(guī)模超萬(wàn)億元。“從當(dāng)前配置價(jià)值看，有底層資產(chǎn)現(xiàn)金流且有一定穩(wěn)定派息的公募REITs具有較高的性價(jià)比。”不過(guò)，他同時(shí)建議個(gè)人投資者不要盲目跟風(fēng)炒作，警惕部分REITs過(guò)熱風(fēng)險(xiǎn)。

    公募REITs具有較高性價(jià)比

    自2021年6月國(guó)內(nèi)首批基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs上市以來(lái)，公募REITs走出了一波獨(dú)立行情，且受市場(chǎng)持續(xù)追捧。

    就市場(chǎng)前景，朱培軍表示，預(yù)計(jì)公募REITs市場(chǎng)規(guī)模超萬(wàn)億元，該產(chǎn)品市場(chǎng)規(guī)模的基礎(chǔ)是中國(guó)超百萬(wàn)億元的存量基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)，在國(guó)家大力支持下，預(yù)計(jì)未來(lái)REITs能夠?qū)崿F(xiàn)較快發(fā)展。

    從配置價(jià)值來(lái)看，朱培軍認(rèn)為，當(dāng)前利率低位運(yùn)行，通脹壓力高企，在這樣的環(huán)境下，有底層資產(chǎn)現(xiàn)金流且有一定穩(wěn)定派息的公募REITs具有較高性價(jià)比。

    “公募REITs作為全新的參與基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目和不動(dòng)產(chǎn)項(xiàng)目投資的品種，提供了參與優(yōu)質(zhì)存量資產(chǎn)的新方式，受到關(guān)注度較高，從而也對(duì)溢價(jià)的形成起到一定助推作用。”朱培軍表示。

    當(dāng)然，在投資者熱捧的背后，也需要理性參與投資。朱培軍表示，目前公募REITs流通盤較小，單支流通盤基本在10億元以內(nèi)，在資金追逐中易形成較高溢價(jià)，短期內(nèi)高溢價(jià)可以用流動(dòng)性解釋，但長(zhǎng)期能否維持高溢價(jià)，需要向基本面尋求答案。另外，公募REITs因資產(chǎn)差異，收益偏差較大的，高的目前能到70%，低的在個(gè)位數(shù)。

    因此，朱培軍提醒個(gè)人投資者參與公募REITs要關(guān)注三個(gè)方面：一是要注意分辨REITs的高溢價(jià)是否有堅(jiān)實(shí)基本面支撐；二是要精選資產(chǎn)質(zhì)量更好的REITs項(xiàng)目進(jìn)行投資；三是目前公募REITs整體估值相比發(fā)行時(shí)點(diǎn)有了30%左右溢價(jià)，而基本面變化幅度并沒(méi)有那么大。因此，他建議個(gè)人投資者不要盲目跟風(fēng)炒作，警惕部分REITs過(guò)熱風(fēng)險(xiǎn)。

    公募REITs是險(xiǎn)資優(yōu)質(zhì)配置標(biāo)的

    除了現(xiàn)階段的配置價(jià)值及相關(guān)風(fēng)險(xiǎn)之外，朱培軍還談及了保險(xiǎn)資金參與公募REITs的意義。

    “目前，銀保監(jiān)會(huì)將公募REITs在保險(xiǎn)資金投資分類里劃歸于不動(dòng)產(chǎn)類，不占用權(quán)益額度，充分反映了銀保監(jiān)會(huì)鼓勵(lì)保險(xiǎn)資金參與投資公募REITs態(tài)度。”朱培軍表示。

    就險(xiǎn)資的配置價(jià)值，朱培軍說(shuō)，從保險(xiǎn)資金屬性來(lái)看，保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)負(fù)債端久期較長(zhǎng)，一般能夠達(dá)到5-10年，因此在資產(chǎn)端樂(lè)于參與到期限較長(zhǎng)、現(xiàn)金流穩(wěn)定的項(xiàng)目中去，而公募REITs完全符合保險(xiǎn)公司對(duì)期限和穩(wěn)定性的要求，是優(yōu)質(zhì)配置標(biāo)的。

    就如何選擇公募REITs，朱培軍說(shuō)，“核心關(guān)注點(diǎn)還是現(xiàn)金流的屬性，優(yōu)質(zhì)現(xiàn)金流能夠?qū)?yīng)更高估值，因此機(jī)構(gòu)在投資過(guò)程中對(duì)行業(yè)和資產(chǎn)會(huì)給予更高關(guān)注。目前比較看好的領(lǐng)域還是包括物流、IDC、新能源等契合國(guó)家未來(lái)發(fā)展方向的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)”。

    具體到泰康資產(chǎn)的配置策略，朱培軍表示，公司在公募REITs上的策略還是圍繞配置核心資產(chǎn)的邏輯展開，長(zhǎng)期持有優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)獲取持續(xù)穩(wěn)定的現(xiàn)金流，重點(diǎn)考察公募REITs的基本面情況。

    朱培軍進(jìn)一步分析道，“對(duì)于核心資產(chǎn)，最大的價(jià)值依然在其持續(xù)創(chuàng)造現(xiàn)金流的能力，而短期博弈市場(chǎng)的波動(dòng)并不是保險(xiǎn)資金對(duì)于基礎(chǔ)設(shè)施類項(xiàng)目的核心投資方向。泰康資產(chǎn)的核心優(yōu)勢(shì)在于長(zhǎng)期參與基礎(chǔ)設(shè)施行業(yè)和不動(dòng)產(chǎn)行業(yè)投資形成的對(duì)相關(guān)行業(yè)較為深刻的理解，因此去尋求并持有優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)符合泰康資產(chǎn)的專業(yè)能力，所以目前泰康資產(chǎn)對(duì)于公募REITs的策略還是圍繞中長(zhǎng)期持有優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)來(lái)進(jìn)行投資。”

    最后，朱培軍也建言監(jiān)管機(jī)構(gòu)和相關(guān)參與主體能夠制定新的官方估值方法，基于資產(chǎn)本身而不是市場(chǎng)價(jià)格對(duì)REITs的基本面價(jià)值進(jìn)行實(shí)時(shí)披露，使得以長(zhǎng)期持有為目的的金融機(jī)構(gòu)能夠減輕REITS的市場(chǎng)波動(dòng)對(duì)凈值及報(bào)表的沖擊。

（編輯 孫倩）