險資不動產(chǎn)配置類型漸趨多元

    本報記者 冷翠華

    實(shí)習(xí)生 于之茉

    今年以來，險資持續(xù)加大對不動產(chǎn)的配置力度。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，一方面，不動產(chǎn)投資契合保險資金保值增值的需求；另一方面，近年不動產(chǎn)處置項(xiàng)目增加，使得險資配置成本降低，而隨著經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)步復(fù)蘇，不動產(chǎn)項(xiàng)目的投資回報有望提升。

    同時，從險資配置的不動產(chǎn)類型來看，從早期的辦公樓逐漸拓展至多類型物業(yè)；從配置方式來看，從早期的債權(quán)投資逐漸拓展至REITs（不動產(chǎn)投資集合資金信托計(jì)劃）等。整體來看，未來險資的不動產(chǎn)配置或?qū)⒗^續(xù)增加。

    投資不動產(chǎn)項(xiàng)目動作頻頻

    今年，險資在不動產(chǎn)項(xiàng)目投資上動作頻頻，新華保險、陽光人壽、中國人壽、長城人壽等險企皆有出手。

    例如，7月初，東莞厚街萬達(dá)廣場投資有限公司發(fā)生股權(quán)變更，新的控股股東變更為蘇州聯(lián)商陸號商業(yè)管理有限公司，其實(shí)際控制人為陽光人壽。

    今年年初，新華保險與中金資本簽署有限合伙協(xié)議以共同設(shè)立基金，規(guī)模為100億元，新華保險作為有限合伙人擬認(rèn)購99.99億元?；鸬耐顿Y策略是以股權(quán)及適用法律允許的其他方式，直接或間接主要投向持有型不動產(chǎn)項(xiàng)目資產(chǎn)的被投資企業(yè)。4月份，北京萬達(dá)廣場實(shí)業(yè)有限公司發(fā)生股權(quán)變更，新的控股股東為坤華（天津）股權(quán)投資合伙企業(yè)，而坤華（天津）正是由新華保險持股99.9%，中金資本持股0.1%；7月初，煙臺芝罘萬達(dá)廣場發(fā)生股權(quán)變更，新的控股股東同樣為坤華（天津）。

    6月初，遠(yuǎn)洋集團(tuán)公告稱，其關(guān)聯(lián)方中國人壽及中國人壽集團(tuán)擬收購遠(yuǎn)洋旗下一項(xiàng)目公司49.895%的股權(quán)及相應(yīng)的債權(quán)。該項(xiàng)目公司主要從事物業(yè)發(fā)展，主要負(fù)責(zé)位于北京的頤堤港二期項(xiàng)目的開發(fā)與運(yùn)營。

    5月底，合肥萬達(dá)廣場商業(yè)發(fā)展有限公司發(fā)生股權(quán)變更，新的控股股東為蘇州聯(lián)商壹號商業(yè)管理有限公司，穿透股權(quán)來看，出手接盤合肥萬達(dá)廣場商業(yè)發(fā)展的也是險資機(jī)構(gòu)陽光人壽。

    此外，4月份，長城人壽以10.2億元購入辦公樓新街高和，據(jù)了解，此次收購兼具了戰(zhàn)略投資及財(cái)務(wù)投資的雙重屬性，除了作為長城人壽辦公職場使用外，部分物業(yè)將用于對外出租運(yùn)營。

    仲量聯(lián)行中國區(qū)投資及資本市場業(yè)務(wù)運(yùn)營主管兼華北區(qū)負(fù)責(zé)人徐茜茜對《證券日報》記者表示，整體來看，今年以來商業(yè)地產(chǎn)市場交投并不活躍。在此背景下，險資的“出手”就顯得更加醒目。

    高和資本執(zhí)行合伙人周以升對《證券日報》記者分析稱，當(dāng)前，險資需要配置風(fēng)險可控且風(fēng)險溢價較高的產(chǎn)品。不動產(chǎn)正是這樣的一類產(chǎn)品。如果策略得當(dāng)，不動產(chǎn)投資可以很好地抵御市場下行和通貨膨脹，契合保險資金保值增值的需求，是保險資金另類資產(chǎn)配置的重要組成部分。

    同時，徐茜茜認(rèn)為，從險資投資不動產(chǎn)的交易背景來看，并不完全是市場化的交易。例如，部分交易是不動產(chǎn)公司的險資股東購買相應(yīng)的不動產(chǎn)項(xiàng)目，有比較復(fù)雜的考量因素。從當(dāng)前險資的投資來看，整體面臨可配置的優(yōu)質(zhì)資源較為稀缺，資金配置壓力較大，而險資配置的第一要務(wù)是求穩(wěn)，然后再追求相對較高的收益率。以北京的市場為例，當(dāng)前不動產(chǎn)投資市場相對較為平靜，但資產(chǎn)處置有所增多，優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)的上架將為買家創(chuàng)造低位收購的機(jī)會。同時，今年零售地產(chǎn)率先回暖，租金上漲、空置率走低，后續(xù)也有望為險資帶來較好的投資回報。

    當(dāng)然，險資也會通過談判收購價格或者優(yōu)化交易結(jié)構(gòu)等方式來增厚投資的安全墊。據(jù)徐茜茜介紹，以零售地產(chǎn)為例，調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，過去10年，一線城市核心類別不動產(chǎn)項(xiàng)目的資本化率要求在4%左右，二線城市在5.8%左右，而目前，這兩項(xiàng)數(shù)據(jù)分別上漲至5.5%及以上、7%以上。

    對零售地產(chǎn)態(tài)度轉(zhuǎn)變

    從上述險資配置的不動產(chǎn)案例來看，零售地產(chǎn)是一個重要的投資類型，而在此前，險資對此類地產(chǎn)的投資態(tài)度謹(jǐn)慎。同時，從險資投資不動產(chǎn)項(xiàng)目的類型來看，除了辦公樓，還有軟件園區(qū)、物流園區(qū)、零售地產(chǎn)等，越來越趨于多元化。

    險資對零售地產(chǎn)的態(tài)度為何轉(zhuǎn)變？徐茜茜分析認(rèn)為，由于零售地產(chǎn)是非常專業(yè)的地產(chǎn)類型，需要專業(yè)運(yùn)營管理團(tuán)隊(duì)以及較強(qiáng)主動管理能力，因此，過去多年，險資對零售地產(chǎn)的配置比較謹(jǐn)慎。

    但最近兩年，險資接手的不動產(chǎn)類項(xiàng)目中出現(xiàn)了較多零售地產(chǎn)。徐茜茜認(rèn)為，其中一個比較重要的因素是政策變化使險資對零售地產(chǎn)的投資熱情逐漸高漲。2023年3月份，我國正式將消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施納入REITs項(xiàng)目發(fā)行范圍，明確優(yōu)先支持百貨商場、購物中心、農(nóng)貿(mào)市場等城鄉(xiāng)商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)項(xiàng)目，保障基本民生的社區(qū)商業(yè)項(xiàng)目發(fā)行基礎(chǔ)設(shè)施REITs；同年10月份，證監(jiān)會對《公開募集基礎(chǔ)設(shè)施證券投資基金指引（試行）》第五十條作適應(yīng)性修訂，將公募REITs試點(diǎn)資產(chǎn)類型拓展至消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施。政策的支持使得零售地產(chǎn)的流動性增強(qiáng)，也點(diǎn)燃了險資投資該類型物業(yè)的熱情。

    周以升認(rèn)為，在市場波動期內(nèi)，零售資產(chǎn)比辦公資產(chǎn)更有韌性，其面對的是個人客戶群體，較為分散，且與衣、食、娛樂、教育等剛性需求息息相關(guān)，因此具有較好的抗跌性。他進(jìn)一步分析道，在消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施納入公募REITs試點(diǎn)的背景下，零售資產(chǎn)可通過發(fā)行公募REITs退出或者出售給公募REITs作為擴(kuò)募資產(chǎn)退出，在退出渠道上比辦公資產(chǎn)增加了更多的可能性。他表示，目前我國不動產(chǎn)REITs處于相對早期階段，現(xiàn)階段上市的REITs基本為原始權(quán)益人體系內(nèi)相對優(yōu)質(zhì)的資產(chǎn)，配置該領(lǐng)域，險資有望獲得較為穩(wěn)定的投資收益，并將其投資組合從傳統(tǒng)的直接購買不動產(chǎn)擴(kuò)展到更廣泛的不動產(chǎn)相關(guān)金融產(chǎn)品，使得投資方式也更加多元。

    從險資投資的物業(yè)類型來看，除了辦公樓、零售地產(chǎn)，險資對園區(qū)、倉儲物流等不同類型的不動產(chǎn)項(xiàng)目投資也有所布局。例如，今年4月份，人保資本與菜鳥物流攜手共同設(shè)立倉儲物流股權(quán)投資基金，聚焦投資于長三角、京津冀等經(jīng)濟(jì)圈多處高標(biāo)準(zhǔn)倉儲物流基礎(chǔ)設(shè)施，中國太平與申通快遞也共同參與該基金。

    相關(guān)調(diào)研數(shù)據(jù)顯示，目前國內(nèi)主要險資機(jī)構(gòu)對不動產(chǎn)資產(chǎn)配置比例一般只有3%到4%，與國際同業(yè)平均10%左右的比例有較大差距。“隨著不動產(chǎn)多層次市場的建立，險資不動產(chǎn)投資品類的多元性和規(guī)模有望得到快速提升。”周以升表示，預(yù)期其在配置上更傾向于退出路徑清晰、有流動性的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，尤其是零售地產(chǎn)、公寓等。