樓市“新周期”，別想得太美

    如果再拿過去兩輪寬松推演未來，完全是刻舟求劍了。

    李宇嘉

    近期，筆者與一個民企地產(chǎn)老板聊天。我問到，“如果又來一次政策寬松，你會不會再大干一場，把公司規(guī)模上一個臺階？”這位在地產(chǎn)界摸爬滾打了20多年的資深地產(chǎn)人并沒那么興奮，反而很平靜地告訴我，憑他的直覺，像過去那樣的政策寬松，不太可能又來一次。即便有這樣的刺激，他也不會把大半身家砸進去。新增項目會投自有資金，但更多是拉外部投資。

    所謂的外部投資，就是風(fēng)險共擔(dān)的隱性合伙人，包括私募基金、信托資金、民間資本等。這說明了什么問題？對樓市前景的判斷，最好問問開發(fā)商老板的想法，他們的體驗最能說明樓市的前景。從上面這位老板的表態(tài)來看，很多房地產(chǎn)企業(yè)對于樓市未來的走勢，并不像過去那樣信心滿滿。

    所以，對于當(dāng)下很多人談到的樓市“新周期”，我們還是要謹慎一點。房地產(chǎn)的外部環(huán)境，可遠不止貨幣這一個因素。打個不恰當(dāng)?shù)谋扔鳎?0年前你發(fā)了工資，可能馬上和女朋友去搓一頓，換個新款手機，買幾件衣服等等。現(xiàn)在你發(fā)了工資，可能不會這么干。因為，隨著年歲的增長、收入積累，加上工作很忙，身體代謝功能也下降了，對消耗性的物質(zhì)需求降低了。

    同樣道理，10年前的房地產(chǎn)市場，供需矛盾很大，每個城市都缺房子，加上房價比較低，上漲預(yù)期大，不管在哪里建、建什么房子，都能賣得出去?，F(xiàn)在，任何一個城市都不缺房子，甚至嚴重過剩了，多數(shù)城市都有20%以上的空置率。對這個基本局面，多數(shù)百姓心里很清楚。再者，同樣一套房子，10年前是100萬元，漲20%很容易，但現(xiàn)在500萬了，再漲挺困難的。

    當(dāng)然，如果有杠桿支撐，將最廣泛的購買力調(diào)動起來，將做多的情緒激發(fā)起來，即便500萬元的房子，總價再上一個臺階，也不是不可能。深圳的房價就是這么漲起來的?，F(xiàn)在，樓市融資政策又開始寬松了，如果是像2008-2009年或2015-2017年那種寬松，深圳的房價從5萬元漲到10萬元，絕對有支撐。但問題是，絕對不允許再搞大水漫灌了，也沒有漫灌的空間。

    所以，如果再拿過去兩輪寬松推演未來，完全是刻舟求劍了。還有一個新問題是過去沒有的，大家對樓市的信任度或信心明顯走低。比如，在多數(shù)城市，都有二手住房陰跌或砸在手里賣不出去的現(xiàn)象。過去樓市火爆，大家?guī)缀醪惶P(guān)注供應(yīng)效率的問題，是個房子都能賣出去?，F(xiàn)在，市場冷靜下來了，不缺房子了，那些談不上貨真價實的房子，只能跌價處理或無人問津了。

    再比如，這一次房企債務(wù)違約潮，幾乎每一宗案例都在網(wǎng)上被深度解剖。同時，市場也第一次深切地感知到，開發(fā)商是怎么把房子做成了金融產(chǎn)品，怎么在資本運作上無所不能、無所不及，怎么在杠桿緊繃的時候，大尺度地降價、打折促銷，甚至導(dǎo)致大面積交付困難。行業(yè)的底線從“保質(zhì)量”退到了“保交樓”。簡言之，整個市場對開發(fā)商的信任度和信心降到歷史低點。

    銀行也是如此。把馬拉到河邊容易，但強迫馬喝水有點難。貨幣寬松，靠銀行這個載體。資本運作上，開發(fā)商眼花繚亂的操作，比如某某財富、某某平臺、商票融資、購地前融、債務(wù)轉(zhuǎn)移、報表的分與并等等，銀行沒見過，被嚇壞了。所以，為了維護債權(quán)，近期凍結(jié)賬戶、到期不續(xù)貸、抽貸等現(xiàn)象頻繁上演?，F(xiàn)在，房地產(chǎn)貸款政策要糾偏，但對風(fēng)險的重視也史無前例。

    行業(yè)長期高杠桿運營的背景下，有限的信貸寬松對沖，力度是有限的。全國有10萬家房地產(chǎn)企業(yè)，對大多數(shù)開發(fā)商來說，面對漸進去杠桿的風(fēng)險“軟著陸”邏輯，出了問題只能自救，也就是加快買房子，保衛(wèi)資金鏈。所以，未來除了更大的供應(yīng)量外，市場對很多企業(yè)的信任度堪憂。信任就是信心，這是未來樓市景氣的關(guān)鍵。除此以外，近期房地產(chǎn)稅制改革，也是對樓市再上臺階的信心削弱，特別是對高收入人群。總之，很多人期待“新周期”，但不妨多一份謹慎。

    （作者系廣東省住房政策研究中心首席研究員）

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