房地產并購重組需謹慎處理三大關鍵點

    王麗新

    新年伊始，房企處置資產、啟動并購重組計劃不斷出爐。據不完全統(tǒng)計，自2022年11月底“第三支箭”落地以來，涉房企業(yè)披露的收并購案總交易對價超過576億元。

    支持房企股權融資的“第三支箭”發(fā)出，正進一步有效化解房企風險，加快推動行業(yè)風險出清，對“穩(wěn)預期、穩(wěn)信心、穩(wěn)投資”起到重要作用。但從實操層面來看，其中涉及并購重組的交易資金規(guī)模大、并購程序繁瑣，方案是否成功也存在不確定性。在筆者看來，這期間，上市房企需謹慎處理三大關鍵點。

    并購前期，需理性選擇適合企業(yè)自身的并購標的。在當下的市場格局中，穩(wěn)健型房企有發(fā)展優(yōu)勢、有擴表需求，可供其“挑選”的資產標的池子也很大。但不同企業(yè)業(yè)務布局、細分市場話語權、主力產品業(yè)態(tài)以及戰(zhàn)略發(fā)展方向均各有特色，背后的大股東資源也不盡相同。并購重組是企業(yè)發(fā)展歷程中的大事，需順應市場需求，仔細甄別被并購標的資產質量、經營狀況、企業(yè)文化與管理等方方面面是否與自身匹配，不能盲目選擇標的，要“補短板優(yōu)長處”，采用合理的估值方法進行評估，實現“1+1＞2”效應。

    并購中期，需做好盡調以及匹配最優(yōu)的并購方式。不同于其他行業(yè)，房地產行業(yè)并購重組涉及的資產標的多數都是正在開發(fā)或銷售的項目，周期較長，少則一兩年多則十年八年才能清盤交付，這其中參與方較多，夾雜“明股實債”等現象，背后的債權關系復雜，需充分盡調，確保風險指數處在可控范圍內且有收益空間，謹慎對待再出手。

    此外，涉及并購重組的雙方都應跟隨政策節(jié)點，謹慎考量支付以及融資方式，無論是向特定投資者非公開發(fā)行股份募資，還是現金支付等，都需最大可能地尋找長期且成本較低的資金。畢竟，合理的并購方式能確保企業(yè)在并購過程中及時避免和合理應對風險，進而保證現金流安全。

    并購后期，需注重業(yè)務協同及資源整合，達到提升效益的目的。當闖過前面的重重難關，并購項目進入落地階段時，往往是實現有質量的并購重組最重要的一環(huán)。若企業(yè)實施并購重組后能在業(yè)務、經營、財務以及人力等方面達到很好地融合，其成果將快速在財務報表及業(yè)務模式方面形成良性循環(huán)。反之，并購標的則會成為收購方業(yè)績表現的“拖油瓶”。

    更重要的是，要想實施好房地產行業(yè)并購重組，需強化對上市房企、涉房上市公司并購重組、再融資的監(jiān)管力度。一方面，收購方收進來的須是優(yōu)質資產，才能更好地發(fā)揮資本市場優(yōu)化資源配置的作用；另一方面，上市房企、涉房上市公司的再融資，需市場主體有真正融資和業(yè)務需求才能啟動，更要保證并購重組的配套融資真正用在方案提及的項目以及“保交付”的項目中，否則會與發(fā)出“第三支箭”的初衷背道而馳。

    總體而言，在行業(yè)風險持續(xù)出清過程中，并購重組活動有望逐漸增加。企業(yè)整合資源后，經營狀況有望改善，同時將淘汰落后企業(yè)，改善產業(yè)結構，優(yōu)化行業(yè)資產負債表，推動房地產行業(yè)朝著更好的方向發(fā)展。