“帶押過戶”利好房子還是利好銀行？

    張歆

    樓市無小事。

    3月底，自然資源部官網(wǎng)披露，其與銀保監(jiān)會聯(lián)合印發(fā)《關(guān)于協(xié)同做好不動產(chǎn)“帶押過戶”便民利企服務(wù)的通知》。對此，業(yè)界普遍認(rèn)為利于樓市預(yù)期改善。A股房地產(chǎn)服務(wù)類公司的股價也以上漲呼應(yīng)。

    看似“小眾”（主要涉及存量房交易）的“帶押過戶”，緣何引得樓市、股市如此熱情？這或與存量房自身的體量以及樓市交易鏈路有關(guān)。

    就存量房市場規(guī)模來看，隨著一線城市和重點二線城市進(jìn)入“存量房時代”，該類不動產(chǎn)的交易頻次會顯著提升。此外，由于去年個別房企出現(xiàn)風(fēng)險事件，存量房所獲得的市場信任度有所提升。雖然伴隨著“保交樓”政策顯效，該效應(yīng)會逐步減弱，但目前存量房仍是部分地區(qū)樓市交易的主導(dǎo)力量。

    從存量房所處的樓市交易環(huán)節(jié)來看，其交易的“最終可達(dá)成性”對于新房市場同樣意義重大。從歷史來看，“二手房先熱，再向新房傳導(dǎo)”也是基本規(guī)律。究其根源，在于潛在購房人需要首先解決資金和購房資質(zhì)問題，才能更進(jìn)一步。而改善性需求帶來的存量房交易，直接關(guān)系到樓市的流動性和總規(guī)模。

    事實上，政策方面也一直對剛需和改善型住房需求進(jìn)行支持。2022年7月28日，中共中央政治局召開會議并指出，“因城施策用足用好政策工具箱，支持剛性和改善性住房需求”。

    由此可見，存量房的“帶押過戶”不僅通過降低交易風(fēng)險、節(jié)省交易成本等對存量房交易流程進(jìn)行重大優(yōu)化，更有助于釋放剛性和改善性住房需求，推動房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。

    對于商業(yè)銀行而言，“帶押過戶”的政策效果潛力同樣不可小覷。長期以來，由于住房（按揭）貸款抵押物充足、借款人征信等級高、貸款期限長、不良貸款率較低（即便去年出現(xiàn)了一些風(fēng)險暴露，但風(fēng)險亦整體可控），住房（按揭）貸款一直是銀行信貸業(yè)務(wù)的“舒適區(qū)”。但是去年中期至今年年初，借款人提前還貸的意愿明顯上升，該類貸款占比呈現(xiàn)降低態(tài)勢。從去年六大國有銀行的年報數(shù)據(jù)來看，其住房（按揭）貸款占比均同比下降。在近年來息差持續(xù)收窄的背景下，大中型商業(yè)銀行顯然需要通過穩(wěn)定住房（按揭）貸款規(guī)模，來穩(wěn)定自身業(yè)務(wù)結(jié)構(gòu)。通過“帶押過戶”配合存量政策，進(jìn)一步激活樓市流動性，對商業(yè)銀行尤其是大中型商業(yè)銀行來說非常重要。

    此外，隨著新政出臺，不動產(chǎn)“帶押過戶”將逐步由住宅類向工業(yè)、商業(yè)等類型不動產(chǎn)拓展，并上升為以“實現(xiàn)地域范圍、金融機構(gòu)和不動產(chǎn)類型全覆蓋，常態(tài)化開展”為目標(biāo)的重要服務(wù)舉措。

    有業(yè)界人士分析，目前中國商業(yè)地產(chǎn)存量市值規(guī)模超過50萬億元，工業(yè)不動產(chǎn)也擁有巨大存量規(guī)模。此番不動產(chǎn)“帶押過戶”，不僅有利于激活提升工業(yè)、商業(yè)等類型不動產(chǎn)流動性，還有助于化解房地產(chǎn)市場風(fēng)險。

    當(dāng)然，謀求“帶押過戶”新政落地效果的最大化，還需交易主體、中介機構(gòu)等從市場發(fā)展大局出發(fā)，守土有責(zé)、守土盡責(zé)，真正形成發(fā)展合力。唯如此，才能進(jìn)一步為房地產(chǎn)市場流動性“解壓”，加快推動經(jīng)濟運行穩(wěn)步回升。