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房地產(chǎn)企業(yè)化債已邁入關(guān)鍵階段

2023-04-13 01:20  來源:證券日報 

    王麗新

    4月13日,融創(chuàng)中國復(fù)牌,這表明其拿下經(jīng)營恢復(fù)的關(guān)鍵一役,其背后的核心因素是化債取得實質(zhì)性進展。

    在筆者看來,經(jīng)過積極努力,部分出險房企化解債務(wù)風(fēng)險進程已明顯提速,由尋求債務(wù)展期階段進入拿出核心資產(chǎn)消債階段,這意味著房地產(chǎn)企業(yè)化債已進入關(guān)鍵時期。

    如何穩(wěn)妥有序化解房企債務(wù)風(fēng)險?這是一場復(fù)雜的攻堅戰(zhàn),需要各涉事主體以一盤棋思維共同發(fā)力。僅對出險房企而言,是否能實現(xiàn)自我救贖重回正軌,關(guān)鍵是能否在今年內(nèi)盡快拿出行之有效的債務(wù)重組方案,與債權(quán)人達成一致。

    實際上,自規(guī)模上市房企出現(xiàn)債務(wù)違約以來,除了降價賣房外,裁員降薪、賣資產(chǎn)變現(xiàn)、尋找戰(zhàn)投、債務(wù)展期、置換到期債券等成為房企自救的“標(biāo)準(zhǔn)動作”。此前,將存量債務(wù)展期是成功率更大、更有效的暫時化債方式,這也是上一階段房企探索債務(wù)重組的發(fā)力點。但這往往需要付出較大代價,更重要的是,即便成功也只是換得一個喘息的機會,以時間換空間,并不意味著償債危機已除。

    與上個階段不同的是,從近期規(guī)模房企的化債模式來看,已經(jīng)進入消債階段?;瘋桨鸽m各有各招,比如打出現(xiàn)金支付、以新還舊以及債轉(zhuǎn)股等不同組合拳,但共同點是將家底和盤托出,拿出核心資產(chǎn)股權(quán)來抵債。比如,華夏幸福選擇了“幸福精選”“幸福優(yōu)選”兩個平臺,裝入物管、代建等資產(chǎn);恒大拿出了恒大物業(yè)和恒大汽車;融創(chuàng)中國拿出了融創(chuàng)服務(wù);易居中國拿出了克而瑞,樂居及天貓好房等股權(quán),開展“債轉(zhuǎn)股”事宜??傮w思路是,拿出比開發(fā)業(yè)務(wù)估值更高的輕資產(chǎn)業(yè)務(wù)抵債,讓債權(quán)人看到債務(wù)重組的誠意,跑通“化債”新模式。

    誠然,整體債務(wù)重組方案最終能否成功仍存在著諸多挑戰(zhàn),但化債工作確已邁出重要一步。這其中要防范不確定性因素,核心仍在于企業(yè)是否能恢復(fù)經(jīng)營造血能力。換言之,在降杠桿、贏得喘息時間之際,地產(chǎn)企業(yè)需抓住市場回暖的窗口期,積極銷售去化,對于推動債務(wù)重組工作至關(guān)重要。

    接下來,地產(chǎn)企業(yè)掌舵人“三省其身”后,仍需穩(wěn)扎穩(wěn)打,保證項目交付質(zhì)量,做好現(xiàn)金管理,找回經(jīng)營節(jié)奏,告別傳統(tǒng)房地產(chǎn)開發(fā)模式,回到健康發(fā)展的軌道上來。

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