萬科怎樣“輕舟過三重山”？

    王麗新

    “兩岸援聲啼不住，輕舟將過三重山。”3月29日，在2023年業(yè)績說明會上，萬科總裁祝九勝用這句話表達了兩層意思，一是感謝各方支持；二是向外界展示萬科跨過階段性關口的信心。

    萬科有信心，是行業(yè)的好信號。當前，開發(fā)規(guī)模下行、融資模式改變以及經(jīng)營性業(yè)務的EBITDA率和NOI收益率仍在爬坡，是萬科要過的三重山。即便很早就提出“活下去”，但正如萬科董事會主席郁亮所說，市場變化之下，過去穩(wěn)健的標準不一定能完全保障安全，業(yè)務能力好只是一方面，還需要強化底線思維，進行更充分的準備。

    那么，萬科要做什么準備，怎么變“輕舟”，如何過三重山？在筆者看來，有三大鐵律是萬科“穿過風雨再見彩虹”的底牌，亦是有望安全著陸的砝碼。

    第一，多管齊下增厚現(xiàn)金流“蓄水池”，過好緊日子。從萬科一以貫之的現(xiàn)金流管理策略來看，現(xiàn)金流安全是第一要務，不是喊給市場和投資者的套話。截至2023年底，萬科經(jīng)營性現(xiàn)金流連續(xù)15年為正，這是萬科當下還能承諾“不躺平”的重要底牌之一。

    不過，為了執(zhí)行這一鐵律，萬科也頗為不易。一是在保持高銷售回款率上下了很多功夫，一方面通過與金融機構合作，推出多種付款方式；另一方面注意聽一線聲音，及時調整供貨系統(tǒng)，靈活定價搶收市場。二是努力維護信用評級，拓展融資渠道，并且一改過去總對總融資模式，轉向項目制，增加融資端安全墊。三是有決心且能有效率地去處置大宗資產(chǎn)，加快流動性比較低的不動產(chǎn)和長期股權投資變現(xiàn)，比如將上海七寶萬科廣場剩余50%權益轉讓給領展，交易對價為23.84億元。此外，萬科2024年交易回款目標是不低于300億元，足見其償債決心。四是收縮投資，2020年至2023年期間，萬科拿地金額收縮了七成，可謂落袋為安聚焦過好當下緊日子。當然，郁亮自愿將年薪從1000多萬元降到10多萬元，也是支持公司節(jié)省經(jīng)營成本支出的一種帶頭態(tài)度。

    第二，推進盤活存量資產(chǎn)，把不動產(chǎn)轉化為動產(chǎn)，變身“輕舟”前行。作為龍頭房企，弱市之下，萬科2023年營收規(guī)模仍超過4657億元，權益土地儲備面積達約6000萬平方米，還有大量經(jīng)營性不動產(chǎn)等存量資產(chǎn)。

    在供求關系、人口，城市化率等要素轉變，導致房地產(chǎn)投資邏輯生變之下，如何讓重資產(chǎn)變輕，是萬科管理層乃至大多數(shù)房企掌舵人的心頭大事。在過去一年中，為了翻越經(jīng)營性物業(yè)收益率不足以覆蓋利息這重山，萬科以輕資產(chǎn)化為核心轉型。

    一方面，萬科尋求長期資金“外援”，協(xié)調險資、銀行等機構予以支持，深圳市國資委也躬身入局，正在以多種市場化方式幫助萬科完成釋放百億元規(guī)模流動性的目標，包括認購萬科旗下盈利的消費基礎設施等。另一方面，2023年，公募REITs試點持續(xù)深入，為萬科緩解重資產(chǎn)流動性壓力帶來新機遇。截至目前，萬科旗下印力集團發(fā)布的中金印力REIT已正式進入詢價階段，萬緯物流REIT項目已獲受理，長租公寓REIT也在積極申報中。當然，從“大船”變“輕舟”不可一蹴而就，需要耐心和時間，好在已完成破冰，未來可期。

    第三，保交付為先，輸出好產(chǎn)品和提供好服務，為企業(yè)長久“活下去”之大計。僅靠御寒，不足以過冬。僅僅是保障現(xiàn)金流安全活下去，也并不足以穿越周期。地產(chǎn)下半場，誰能提供好產(chǎn)品、好服務，才能真正“活下去”。

    綜合來看，未來住宅建設的中樞值是10億平方米左右，“三大工程”也為房地產(chǎn)企業(yè)提供更多發(fā)展空間。后房地產(chǎn)時代，依然有很多商機，前提是做好保交付，不流失客戶，才能在未來競爭中穩(wěn)住市場份額，才能圍繞客戶需求做生意，做長久生意，保護好自身的金字招牌。

    未來萬科會交出什么樣的答卷，我們拭目以待。可以確定的是，支撐房地產(chǎn)行業(yè)回穩(wěn)向好的基本面并未改變，希望在各方聚力下，萬科能步入健康發(fā)展新階段。