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上市房企三張報表透露出行業(yè)“新三變”

2024-04-03 00:21  來源:證券日報 

    王麗新

    截至4月2日,大部分上市房企已經(jīng)披露2023年財報。理解頭部房企的利潤表、現(xiàn)金流量表及資產(chǎn)負債表這三張重要報表,對企業(yè)管理、行業(yè)發(fā)展以及投資者都至關(guān)重要。

    參考上市房企披露的標志性財務(wù)指數(shù)變化曲線來看,筆者認為,開發(fā)商正摒棄靠“舊三高”(高杠桿、高負債、高周轉(zhuǎn))模式拼規(guī)模,從重資產(chǎn)開發(fā)建造為主的單一模式,向構(gòu)建開發(fā)、運營、服務(wù)多元化新模式轉(zhuǎn)型,在此過程中,有三大變化值得期待。

    第一,開發(fā)業(yè)務(wù)利潤率水平回歸理性,多元化業(yè)務(wù)步入收獲期,開發(fā)商由賺快錢大錢,轉(zhuǎn)向賺慢錢小錢,賺可持續(xù)的錢。

    若以行業(yè)近10年ROE(凈資產(chǎn)收益率)平均值變化曲線來看,該數(shù)據(jù)處于高位時曾一度接近12%,如今則降至3%左右,個別頭部房企ROE也從超過20%降至約5%。當然,這種變化背后,是供求關(guān)系等多種因素共同發(fā)生作用所致。隨著城市化率、人口等要素轉(zhuǎn)變,開發(fā)市場規(guī)模下行,壓力之下,部分頭部房企的綜合毛利率已從高光時刻的30%以上降至2023年的15%左右。但這不意味著未來不會反彈。

    長遠來看,在新的市場框架下,房地產(chǎn)比拼會從“規(guī)模”轉(zhuǎn)向“質(zhì)量”,未來幾年行業(yè)綜合毛利率有望逐步恢復(fù)到20%以上。當然,恢復(fù)需要時間,并不會一蹴而就,房企要有清醒的認識,需由以重資產(chǎn)為主向“輕重結(jié)合”轉(zhuǎn)型。一是要在開發(fā)基本盤上精準投資,二是多元化業(yè)務(wù)要創(chuàng)收。

    截至2023年底,以萬科、龍湖集團及綠城中國為代表,房企在物管、商業(yè)、代建等經(jīng)營性業(yè)務(wù)上的收入及凈利潤都有顯著提升,龍湖集團甚至將未來幾年內(nèi)開發(fā)及經(jīng)營性業(yè)務(wù)收入目標定為“五五開”。此外,百強房企非房地產(chǎn)住宅開發(fā)業(yè)務(wù)也多步入收獲期,為流動性趨緊的房企提供更多穩(wěn)定現(xiàn)金流。

    第二,將現(xiàn)金流安全作為戰(zhàn)略底線,保障企業(yè)正常經(jīng)營,過好緊日子。

    謀發(fā)展的前提是先“活下來”。與依賴融資現(xiàn)金流,忽視經(jīng)營性現(xiàn)金流,以高負債模式驅(qū)動發(fā)展的過去相比,如今上市房企安全意識大幅提升,保證經(jīng)營性現(xiàn)金流是第一要務(wù)。為此,開發(fā)商正進行諸多努力。

    一是增厚經(jīng)營業(yè)務(wù)回款規(guī)模,實現(xiàn)“有回款的銷售”,具體實施路徑主要有四種:與金融機構(gòu)合作,推出多種靈活付款方式,加快購房者支付節(jié)奏;抓住政策窗口期,強化去化率較高城市的搶收現(xiàn)金能力;加大流動性較低的大宗資產(chǎn)變現(xiàn)力度;注重經(jīng)營性物業(yè)運營質(zhì)量,提升該業(yè)務(wù)產(chǎn)生的正向現(xiàn)金流規(guī)模,靠內(nèi)生動力去驅(qū)動發(fā)展。二是努力拓寬融資渠道,實現(xiàn)合理融資性現(xiàn)金流入。比如,一改過去總對總?cè)谫Y模式,轉(zhuǎn)向項目制,或者通過上市主體發(fā)行債券、尋求大股東提供流動性支持等。三是收縮投資,降低成本支出。比如,在拿地力度和總量上貫徹“以銷定支”“以銷定投”策略,力爭降低融資成本。

    第三,有息負債規(guī)模下降,優(yōu)化資產(chǎn)負債表,增厚發(fā)展安全墊。

    在房地產(chǎn)粗放式發(fā)展時代,即便不計入表外負債,不少A股房企剔除預(yù)收款后的資產(chǎn)負債率仍超過80%紅線。彼時,千億元級房企的現(xiàn)金短債比低于1倍者亦有,可見防風(fēng)險能力不足。

    在標本兼治化解房地產(chǎn)風(fēng)險的目標之下,要統(tǒng)籌做好發(fā)展和安全兩手抓的工作,有序壓降負債規(guī)模,持續(xù)優(yōu)化債務(wù)結(jié)構(gòu),助力企業(yè)回歸良性發(fā)展。自“三條紅線”實施以來,行業(yè)融資模式轉(zhuǎn)變,近三年來大量房企壓降有息負債規(guī)模。以財務(wù)穩(wěn)健的民營房企龍湖集團為例,2023年,公司有息負債從2080億元降到1926億元,下降了154億元。其他已披露2023年資產(chǎn)負債表的房企中,合生創(chuàng)展等多家企業(yè)有息負債規(guī)模也都下降了百億元以上。“眾人拾柴火焰高”,這極大改善了行業(yè)資產(chǎn)負債表。

    當然,房地產(chǎn)風(fēng)險市場化出清,不是一朝一夕能夠完成的。從頭部上市房企的“三張報表”,已可窺見房地產(chǎn)轉(zhuǎn)型的向好變化。未來,上市房企仍需保持戰(zhàn)略定力,尋找適合自身的發(fā)展之路,交出讓投資者、股東及相關(guān)各方更為滿意的“答卷”,助力行業(yè)加快步入健康發(fā)展新階段。

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