機(jī)構(gòu)數(shù)據(jù)中北京租金環(huán)比漲幅最高的小區(qū)海淀區(qū)北四環(huán)附近租金同比漲幅較高的小區(qū)陸家嘴房產(chǎn)中介信息陸家嘴老舊小區(qū)，不遠(yuǎn)處就是上交所、金茂大廈深圳規(guī)模化的長(zhǎng)租公寓房屋出租信息數(shù)據(jù)來源：深圳貝殼研究院吳家明/制表張達(dá)朱凱吳家明/攝彭春霞/制圖
近期，房租成為國(guó)民關(guān)注的焦點(diǎn)。尤其一線城市，在高房?jī)r(jià)之后再度遭遇高房租的輿論熱潮，長(zhǎng)租公寓更是被推到風(fēng)口浪尖。房租到底漲了多少、長(zhǎng)租公寓是否真的推高房?jī)r(jià)？證券時(shí)報(bào)記者京、滬、深三地實(shí)地調(diào)研，解剖數(shù)據(jù)，為您呈現(xiàn)真實(shí)的答案。
證券時(shí)報(bào)記者張達(dá)
近期，北京房租大漲成為輿論焦點(diǎn)，輿論多將房租大漲歸罪于資本推動(dòng)下的長(zhǎng)租公寓。不過，在這場(chǎng)輿論風(fēng)暴中，租金到底漲了多少并沒有準(zhǔn)確全面的官方數(shù)據(jù)。
北京房租是否普遍大漲？長(zhǎng)租公寓抬價(jià)搶房現(xiàn)象是否普遍存在？租金上漲原因中，長(zhǎng)租公寓推動(dòng)的比例有多大？
北京房租并未普遍大漲
北京房租最初被關(guān)注，起因是有媒體報(bào)道中引用了貝殼研究院的租賃數(shù)據(jù)。該數(shù)據(jù)顯示，7月北京租賃市場(chǎng)步入傳統(tǒng)旺季，市場(chǎng)升溫。單平米月租金為91.5元，環(huán)比上漲2.2%。其中，順義區(qū)和東城區(qū)租金漲幅居前，環(huán)比漲幅分別達(dá)到10.7%和10.5%。東城區(qū)某小區(qū)租金環(huán)比漲幅最高，達(dá)到36.1%；海淀區(qū)、西城區(qū)、石景山區(qū)個(gè)別小區(qū)租金環(huán)比漲幅也超過20%。
不過，證券時(shí)報(bào)記者從上述租金環(huán)比漲幅較高的部分小區(qū)了解到，與去年同期相比，租金漲幅確實(shí)比往年高，但環(huán)比漲幅并沒有數(shù)據(jù)里顯示的那么高。
東城區(qū)某小區(qū)附近一中介人員告訴記者，去年11月北京那場(chǎng)大火后，房租開始上漲，到現(xiàn)在不到一年時(shí)間，該小區(qū)平均漲了近千元，比如一個(gè)1室0廳去年租金在4200～4500元/月，今年能租到5200～5500元/月；去年5月東西向的二居室租金7600元/月，一年到期后，今年6月漲到8200元/月。不過。一般續(xù)簽的房子不會(huì)漲那么多，到期后一般漲200元左右，最多漲500元，漲得多的是新掛出來的房源，業(yè)主報(bào)價(jià)高一些。“說租金環(huán)比漲30%的有點(diǎn)夸張。”他說。
“去年北京大火后，公寓市場(chǎng)整頓、地下室不讓租、自建房拆除，大家都住樓房了，客戶多了，業(yè)主本能地跟風(fēng)漲價(jià)。”上述中介人員說，附近一個(gè)小區(qū)的三居室，業(yè)主報(bào)價(jià)12000元/月，結(jié)果掛了三四個(gè)月沒租出去，現(xiàn)在又降到10000元/月了。
該小區(qū)附近另一個(gè)中介人員也對(duì)證券時(shí)報(bào)記者表示，租金漲幅沒有那么高，也就是200元左右。
證券時(shí)報(bào)記者梳理鏈家網(wǎng)上的成交記錄了解到，去年7月22日，該小區(qū)45.43平方米的一居室租金4800元/月，今年7月22日，同戶型成交租金為5000元/月；去年4月26日，98平方米的兩居室租金7300元/月，今年4月22日，同戶型成交租金為7500元/月。而去年5月42.87平方米的一居室租金是4500元/月，到今年6月，同戶型發(fā)布的價(jià)格是5200元/月，漲了700元，漲幅達(dá)到15.5%。這也印證了前一中介的說法。另外，證券時(shí)報(bào)記者從海淀區(qū)北四環(huán)附近某小區(qū)了解到，該小區(qū)某二居室去年租金近8000元，而今年租金能達(dá)到8500～9000元，漲了不到1000元，同比漲幅在10%～15%左右。“租金今年年初開始上漲，最近比較穩(wěn)定。”該小區(qū)附近中介人員說。
對(duì)于貝殼研究院報(bào)告提到的個(gè)別小區(qū)租金大漲的原因，貝殼研究院回復(fù)證券時(shí)報(bào)記者稱，7月租賃月報(bào)中部分小區(qū)漲幅較高，是成交量基數(shù)小造成的統(tǒng)計(jì)現(xiàn)象。其中，租金漲幅前三的新奧洋房、三義廟北及城華園3個(gè)小區(qū)7月的成交量分別為6套、11套和7套，而6月成交量分別為5套、5套和7套，成交量小導(dǎo)致租金水平受結(jié)構(gòu)性因素影響產(chǎn)生較大波動(dòng)。以新奧洋房為例，其6月成交的5套房源中有4套均是100平以上的大戶型，其中還有一套160平以上的超大戶型，而7月成交的6套房源全部為一居室，故數(shù)據(jù)顯示一居室每平米月租金比多居室高出20%左右。因此，不宜將個(gè)別小區(qū)租金的大幅波動(dòng)解讀為全市租金水平明顯上漲。
抬價(jià)搶房非普遍現(xiàn)象
8月1日，網(wǎng)上有文章稱，自如、蛋殼公寓等長(zhǎng)租公寓企業(yè)抬價(jià)收房。一時(shí)間，輿論將房租大漲歸罪于資本推動(dòng)下的長(zhǎng)租公寓，并進(jìn)行“炮轟”。
盡管自如和蛋殼都進(jìn)行了回應(yīng)，蛋殼公寓更是公開聲明稱“經(jīng)查證，該文內(nèi)容虛假，捏造事實(shí)，公司已經(jīng)向公安機(jī)關(guān)報(bào)案并提起訴訟”，但是在上述網(wǎng)帖的網(wǎng)友回復(fù)中，有人表示有過類似的經(jīng)歷。那么，抬價(jià)搶房是行業(yè)內(nèi)普遍存在的現(xiàn)象嗎？長(zhǎng)租公寓推漲租金的比例有多大？
在北京多個(gè)小區(qū)的采訪中，多名中介人員向證券時(shí)報(bào)記者表示，抬價(jià)搶房的現(xiàn)象在本小區(qū)沒有發(fā)生過。
“普遍應(yīng)該不至于，大概占比20%～30%。但是這20%～30%是有傳導(dǎo)作用的，業(yè)主的心理預(yù)期會(huì)被抬高，如果同一小區(qū)業(yè)主都漲價(jià)了，租戶最后沒得選只能被迫接受。”原我愛我家集團(tuán)副總裁胡景暉接受證券時(shí)報(bào)記者采訪時(shí)說。
胡景暉還認(rèn)為，租金上漲原因復(fù)雜，包括供需矛盾、居民消費(fèi)指數(shù)、季節(jié)性因素、長(zhǎng)租公寓爭(zhēng)搶房源等等。“憑我的經(jīng)驗(yàn)推測(cè)，爭(zhēng)搶房源因素占比達(dá)到1/3，客觀講叫推波助瀾。因?yàn)檫@不是唯一因素，也不構(gòu)成超過50%以上的主導(dǎo)因素，所以沒有這1/3，租金一定沒有漲這么邪乎。”他說。
北京房地產(chǎn)中介協(xié)會(huì)副秘書長(zhǎng)李俊良則對(duì)證券時(shí)報(bào)記者表示：“沒有證據(jù)證明抬價(jià)搶房這種行為普遍存在。在約談中，有的企業(yè)表示可能有的一線業(yè)務(wù)員存在這種行為，但各家都有價(jià)格評(píng)估系統(tǒng)，高于系統(tǒng)價(jià)格的無法成交。”
“租金上漲的根本原因是供需矛盾，長(zhǎng)租公寓行業(yè)是細(xì)水長(zhǎng)流、微利的行業(yè)，租賃沒有一家能夠獨(dú)大，去年官方統(tǒng)計(jì)，北京每年租賃成交量247萬(wàn)套次，長(zhǎng)租公寓占不到20%，大部分是業(yè)主直租或居間成交的，而且租賃機(jī)構(gòu)也有很多，長(zhǎng)租公寓在北京租賃市場(chǎng)中占比太小，還達(dá)不到壟斷程度，未來也不太可能形成壟斷，目前大家沒必要擔(dān)心。”李俊良說，北京房地產(chǎn)中介協(xié)會(huì)已經(jīng)要求北京10家長(zhǎng)租公寓企業(yè)不高于周邊市場(chǎng)租金收房，長(zhǎng)租公寓企業(yè)在承諾里也說了，大家且拭目以待。
