重磅！下半年REITs市場怎么做？請關注四大要點！

    本報記者 吳曉璐

    近期，基礎設施REITs發(fā)行上市節(jié)奏加快。7月8日，第13只REITs——國金中國鐵建REIT上市；第14只獲批REITs——鵬華深圳能源REIT已經(jīng)完成發(fā)行，上市臨近。

    數(shù)據(jù)顯示，截至7月9日，14只基礎設施REITs發(fā)行募資合計541億元，已上市13只REITs總市值為577.79億元。

    “目前，公募REITs依舊處于初期試點階段，無論是市場對其熟悉、還是制度的完善，都需要有一個過程。公募REITs實現(xiàn)常態(tài)化發(fā)行后，發(fā)行速度將加快，市場規(guī)模亦將快速增長。”興業(yè)銀行首席經(jīng)濟學家魯政委接受《證券日報》記者采訪時表示。

    記者從接近監(jiān)管人士處了解到，下一步，監(jiān)管部門將完善項目培育、推薦、審核工作機制，推動更多優(yōu)質項目發(fā)行上市，擴大REITs試點范圍；推動優(yōu)質項目擴募落地，以及首批保障性租賃住房REITs試點項目上市等；推動明確REITs稅收征管細則，完善REITs法規(guī)制度等。

    市場整體運行平穩(wěn)

    長期投資價值凸顯

    記者了解到，自首批試點項目上市以來，基礎設施REITs整體運行平穩(wěn)，底層資產經(jīng)營表現(xiàn)整體達到或超過預期，市場認可度較高。Wind資訊數(shù)據(jù)顯示，剔除7月8日上市的國金中國鐵建REIT后（上市首日換手率和成交額過高），截至7月8日，上市的12只REITs自發(fā)行價平均漲幅為18.72%，平均日均換手率1.89%，平均日均成交額2301.77萬元。

    “客觀來說，公募REITs上市之后受到市場熱捧，二級市場價格沖高后有所回調，但是相對發(fā)行價漲幅依舊可觀，吸引力較強。”魯政委表示，從國外情況來看，公募REITs收益一般較固收產品略勝一籌，二級市場波動會受到宏觀政策、經(jīng)濟環(huán)境、運營管理、市場情緒等因素影響。一般而言，降息時REITs綜合表現(xiàn)會相對較好。

    6月21日，首批9只REITs上市滿一周年，戰(zhàn)略投資者持有份額解禁。解禁首日，9只產品日間漲跌幅在-1.37%至1.00%之間，成交價格波動較小，戰(zhàn)略投資者合計賣出0.44億份，其中通過大宗交易賣出0.35億份，有3只產品戰(zhàn)略投資者未賣出。戰(zhàn)略投資者實現(xiàn)有序退出，市場交易整體平穩(wěn)。

    國盛證券固定收益首席分析師楊業(yè)偉表示，首批REITs解禁前后，呈現(xiàn)“解禁前普跌、解禁時分化、解禁后普漲”情況，主要有三方面原因，一是部分流通盤持倉在解禁前搶跑，二是解禁后戰(zhàn)略投資者仍然看重看好REITs的長期配置價值，部分機構并不選擇在解禁時候進行拋售，三是進行減持的機構會優(yōu)先選擇大宗交易的方式。

    中信證券首席經(jīng)濟學家明明表示，公募REITs市場日益成熟。自首批產品上市后，市場經(jīng)歷了觀望期、活躍期、回歸理性期。當前，REITs市場剛經(jīng)歷了首批REITs的部分限售份額解禁，市場的可交易份額增加。從結構上看，REITs市場將更為機構投資者主導，REITs的長期投資價值將更為凸顯。

    4單REITs項目在審中

    “擴容增類”穩(wěn)步推進

    5月25日，國務院辦公廳發(fā)布《關于進一步盤活存量資產擴大有效投資的意見》，明確通過發(fā)行REITs等方式盤活基礎設施存量資產、擴大有效投資的工作要求。

    從已上市REITs項目來看，涵蓋收費公路、產業(yè)園區(qū)、污水處理、倉儲物流等多種資產類型，募集資金重點用于科技創(chuàng)新、綠色發(fā)展和民生等補短板領域，回收資金帶動投資的新項目總投資額超過2700億元，產生了良好的示范效應。

    魯政委表示，公募REITs是盤活資產的較好方式。從募集對象來說，公募REITs面向社會募集資金，目前社會資金充裕，居民財富保值增值也需要多元化金融工具滿足，公募REITs兼具股債特性，是一種較好的投資方式，從發(fā)行人角度來看，2008年以來，我國進行了大量基建投資，形成了一批優(yōu)質資產，進行適當?shù)呢攧罩亟M后有不錯的現(xiàn)金流，可以用來盤活。

    “基建發(fā)展是當前我國經(jīng)濟穩(wěn)增長的重要抓手。在當前國內外形勢下，我國經(jīng)濟下行壓力增加，穩(wěn)增長政策的緊迫性和必要性上升到新的高度，基建投資能夠很好發(fā)揮穩(wěn)增長，穩(wěn)投資的作用。推動基礎設施REITs常態(tài)化發(fā)行，進一步擴大試點范圍，有助于增強市場活力。”川財證券首席經(jīng)濟學家陳靂接受《證券日報》記者采訪時表示。

    今年以來，截至7月9日，共有3只REITs產品獲批。其中，鵬華深圳能源REIT為首單清潔能源REITs項目。目前，滬深交易所仍有4單REITs項目在審，包括2單保障性租賃住房項目，1單高速公路項目、1單產業(yè)園區(qū)項目，處于“已問詢”或“已反饋”階段。

    明明表示，目前，公募REITs“擴容增類”進程正在穩(wěn)步推進，4單在審項目涉及的底層資產包括高速公路、產業(yè)園區(qū)和保障性租賃住房；儲備項目方面，從中國招標投標公共服務平臺等公開渠道數(shù)據(jù)來看，多個省市均有相關項目正在招投標，儲備項目充足。

    7月1日，國家發(fā)改委發(fā)布《關于做好盤活存量資產擴大有效投資有關工作的通知》，表示將從推薦的有吸引力、代表性強的盤活存量資產項目中，確定不少于30個項目進行試點示范。后續(xù)，基礎設施REITs上市有望加速推進。

    四方面加強REITs市場建設

    總結試點經(jīng)驗推動立法

    隨著REITs平穩(wěn)推進，市場各方積極推進REITs市場建設。財政部、稅務總局、國資委和銀保監(jiān)會從稅收政策支持、國資轉讓和投資者準入方面，紛紛出臺支持舉措。另外，北京等10個地方政府亦陸續(xù)出臺REITs專項支持政策。

    記者從接近監(jiān)管人士處獲悉，下一步，證監(jiān)會將從四方面加強REITs市場建設：一是保持常態(tài)化發(fā)行，盡快形成規(guī)模效應。完善項目培育、推薦、審核工作機制，推動更多優(yōu)質項目發(fā)行上市，形成示范效應。進一步擴大REITs試點范圍，盡快覆蓋到能源、水利、新基建等基礎設施領域。盡快推進擴募項目實施，推動已上市優(yōu)質運營主體通過增發(fā)份額收購資產，開展并購重組活動，促進投融資良性循環(huán)。

    二是啟動保障性租賃住房REITs試點，探索房地產新發(fā)展模式。目前，深圳人才安居REIT、廈門安居REIT已經(jīng)受理，正在審核過程中，證監(jiān)會將盡快推動首批保障性租賃住房REITs試點項目落地。

    三是進一步凝聚合力，完善協(xié)作聯(lián)動機制。持續(xù)加強與財政部、稅務總局的溝通，推動明確REITs稅收征管細則。推動社保基金、養(yǎng)老金、企業(yè)年金等配置型長期機構投資者參與投資，培育專業(yè)REITs投資者群體。

    四是完善REITs法規(guī)制度，夯實市場發(fā)展基礎。系統(tǒng)構建符合REITs特點的發(fā)行審核、信息披露和存續(xù)期管理制度安排，健全完善REITs法律制度體系，夯實REITs市場高質量發(fā)展的法律基礎。

    談及后期REITs有希望在哪些領域擴圍，魯政委表示，如果基礎設施資產要上市，就必須是一個有閉環(huán)的現(xiàn)金流項目。所以，既要設置閉環(huán)機制，也需要配套價格機制改革，覆蓋現(xiàn)金流。只要解決這兩方面問題的項目，均可推進上市。

    “未來，隨著市場對REITs認識不斷深入，發(fā)行人在項目初期提前準備，審核流程就會加快。后續(xù)，需要監(jiān)管部門在總結試點經(jīng)驗的基礎上，針對共性問題推動立法，通過法律法規(guī)對REITs發(fā)行上市的全流程進行規(guī)范。”魯政委進一步表示。

    明明認為，推動公募REITs發(fā)展壯大，下一步需要從三方面推進，一是加大政策支持。一方面，逐步完善REITs稅收征管在內的一系列法律規(guī)則制度，從監(jiān)管制度層面推動REITs市場發(fā)展；另一方面，我國基礎設施品類豐富，政策鼓勵不同類型的基礎設施發(fā)行公募REITs將有助于市場的擴容與發(fā)展；二是項目本身。當前局部地區(qū)疫情的擾動仍在，作為公募REITs的底層資產，各項目如何妥善經(jīng)營，以完成預期的可分配收入至關重要，這將有助于提升投資者對于公募REITs項目的信心，增強其配置意愿；三是投資者行為。隨著投資者結構的多元化，險資和產業(yè)資本等長線配置型資金以及其他機構投資者流通份額的比例上升，REITs市場的投資者行為有望進一步成熟。

（編輯 白寶玉）