本報(bào)記者 吳曉璐
近期,基礎(chǔ)設(shè)施REITs發(fā)行上市節(jié)奏加快。7月8日,第13只REITs——國金中國鐵建REIT上市;第14只獲批REITs——鵬華深圳能源REIT已經(jīng)完成發(fā)行,上市臨近。
數(shù)據(jù)顯示,截至7月9日,14只基礎(chǔ)設(shè)施REITs發(fā)行募資合計(jì)541億元,已上市13只REITs總市值為577.79億元。
“目前,公募REITs依舊處于初期試點(diǎn)階段,無論是市場對其熟悉、還是制度的完善,都需要有一個過程。公募REITs實(shí)現(xiàn)常態(tài)化發(fā)行后,發(fā)行速度將加快,市場規(guī)模亦將快速增長。”興業(yè)銀行首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家魯政委接受《證券日報(bào)》記者采訪時表示。
記者從接近監(jiān)管人士處了解到,下一步,監(jiān)管部門將完善項(xiàng)目培育、推薦、審核工作機(jī)制,推動更多優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目發(fā)行上市,擴(kuò)大REITs試點(diǎn)范圍;推動優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目擴(kuò)募落地,以及首批保障性租賃住房REITs試點(diǎn)項(xiàng)目上市等;推動明確REITs稅收征管細(xì)則,完善REITs法規(guī)制度等。
市場整體運(yùn)行平穩(wěn)
長期投資價值凸顯
記者了解到,自首批試點(diǎn)項(xiàng)目上市以來,基礎(chǔ)設(shè)施REITs整體運(yùn)行平穩(wěn),底層資產(chǎn)經(jīng)營表現(xiàn)整體達(dá)到或超過預(yù)期,市場認(rèn)可度較高。Wind資訊數(shù)據(jù)顯示,剔除7月8日上市的國金中國鐵建REIT后(上市首日換手率和成交額過高),截至7月8日,上市的12只REITs自發(fā)行價平均漲幅為18.72%,平均日均換手率1.89%,平均日均成交額2301.77萬元。
“客觀來說,公募REITs上市之后受到市場熱捧,二級市場價格沖高后有所回調(diào),但是相對發(fā)行價漲幅依舊可觀,吸引力較強(qiáng)。”魯政委表示,從國外情況來看,公募REITs收益一般較固收產(chǎn)品略勝一籌,二級市場波動會受到宏觀政策、經(jīng)濟(jì)環(huán)境、運(yùn)營管理、市場情緒等因素影響。一般而言,降息時REITs綜合表現(xiàn)會相對較好。
6月21日,首批9只REITs上市滿一周年,戰(zhàn)略投資者持有份額解禁。解禁首日,9只產(chǎn)品日間漲跌幅在-1.37%至1.00%之間,成交價格波動較小,戰(zhàn)略投資者合計(jì)賣出0.44億份,其中通過大宗交易賣出0.35億份,有3只產(chǎn)品戰(zhàn)略投資者未賣出。戰(zhàn)略投資者實(shí)現(xiàn)有序退出,市場交易整體平穩(wěn)。
國盛證券固定收益首席分析師楊業(yè)偉表示,首批REITs解禁前后,呈現(xiàn)“解禁前普跌、解禁時分化、解禁后普漲”情況,主要有三方面原因,一是部分流通盤持倉在解禁前搶跑,二是解禁后戰(zhàn)略投資者仍然看重看好REITs的長期配置價值,部分機(jī)構(gòu)并不選擇在解禁時候進(jìn)行拋售,三是進(jìn)行減持的機(jī)構(gòu)會優(yōu)先選擇大宗交易的方式。
中信證券首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家明明表示,公募REITs市場日益成熟。自首批產(chǎn)品上市后,市場經(jīng)歷了觀望期、活躍期、回歸理性期。當(dāng)前,REITs市場剛經(jīng)歷了首批REITs的部分限售份額解禁,市場的可交易份額增加。從結(jié)構(gòu)上看,REITs市場將更為機(jī)構(gòu)投資者主導(dǎo),REITs的長期投資價值將更為凸顯。
4單REITs項(xiàng)目在審中
“擴(kuò)容增類”穩(wěn)步推進(jìn)
5月25日,國務(wù)院辦公廳發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步盤活存量資產(chǎn)擴(kuò)大有效投資的意見》,明確通過發(fā)行REITs等方式盤活基礎(chǔ)設(shè)施存量資產(chǎn)、擴(kuò)大有效投資的工作要求。
從已上市REITs項(xiàng)目來看,涵蓋收費(fèi)公路、產(chǎn)業(yè)園區(qū)、污水處理、倉儲物流等多種資產(chǎn)類型,募集資金重點(diǎn)用于科技創(chuàng)新、綠色發(fā)展和民生等補(bǔ)短板領(lǐng)域,回收資金帶動投資的新項(xiàng)目總投資額超過2700億元,產(chǎn)生了良好的示范效應(yīng)。
魯政委表示,公募REITs是盤活資產(chǎn)的較好方式。從募集對象來說,公募REITs面向社會募集資金,目前社會資金充裕,居民財(cái)富保值增值也需要多元化金融工具滿足,公募REITs兼具股債特性,是一種較好的投資方式,從發(fā)行人角度來看,2008年以來,我國進(jìn)行了大量基建投資,形成了一批優(yōu)質(zhì)資產(chǎn),進(jìn)行適當(dāng)?shù)呢?cái)務(wù)重組后有不錯的現(xiàn)金流,可以用來盤活。
“基建發(fā)展是當(dāng)前我國經(jīng)濟(jì)穩(wěn)增長的重要抓手。在當(dāng)前國內(nèi)外形勢下,我國經(jīng)濟(jì)下行壓力增加,穩(wěn)增長政策的緊迫性和必要性上升到新的高度,基建投資能夠很好發(fā)揮穩(wěn)增長,穩(wěn)投資的作用。推動基礎(chǔ)設(shè)施REITs常態(tài)化發(fā)行,進(jìn)一步擴(kuò)大試點(diǎn)范圍,有助于增強(qiáng)市場活力。”川財(cái)證券首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家陳靂接受《證券日報(bào)》記者采訪時表示。
今年以來,截至7月9日,共有3只REITs產(chǎn)品獲批。其中,鵬華深圳能源REIT為首單清潔能源REITs項(xiàng)目。目前,滬深交易所仍有4單REITs項(xiàng)目在審,包括2單保障性租賃住房項(xiàng)目,1單高速公路項(xiàng)目、1單產(chǎn)業(yè)園區(qū)項(xiàng)目,處于“已問詢”或“已反饋”階段。
明明表示,目前,公募REITs“擴(kuò)容增類”進(jìn)程正在穩(wěn)步推進(jìn),4單在審項(xiàng)目涉及的底層資產(chǎn)包括高速公路、產(chǎn)業(yè)園區(qū)和保障性租賃住房;儲備項(xiàng)目方面,從中國招標(biāo)投標(biāo)公共服務(wù)平臺等公開渠道數(shù)據(jù)來看,多個省市均有相關(guān)項(xiàng)目正在招投標(biāo),儲備項(xiàng)目充足。
7月1日,國家發(fā)改委發(fā)布《關(guān)于做好盤活存量資產(chǎn)擴(kuò)大有效投資有關(guān)工作的通知》,表示將從推薦的有吸引力、代表性強(qiáng)的盤活存量資產(chǎn)項(xiàng)目中,確定不少于30個項(xiàng)目進(jìn)行試點(diǎn)示范。后續(xù),基礎(chǔ)設(shè)施REITs上市有望加速推進(jìn)。
四方面加強(qiáng)REITs市場建設(shè)
總結(jié)試點(diǎn)經(jīng)驗(yàn)推動立法
隨著REITs平穩(wěn)推進(jìn),市場各方積極推進(jìn)REITs市場建設(shè)。財(cái)政部、稅務(wù)總局、國資委和銀保監(jiān)會從稅收政策支持、國資轉(zhuǎn)讓和投資者準(zhǔn)入方面,紛紛出臺支持舉措。另外,北京等10個地方政府亦陸續(xù)出臺REITs專項(xiàng)支持政策。
記者從接近監(jiān)管人士處獲悉,下一步,證監(jiān)會將從四方面加強(qiáng)REITs市場建設(shè):一是保持常態(tài)化發(fā)行,盡快形成規(guī)模效應(yīng)。完善項(xiàng)目培育、推薦、審核工作機(jī)制,推動更多優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目發(fā)行上市,形成示范效應(yīng)。進(jìn)一步擴(kuò)大REITs試點(diǎn)范圍,盡快覆蓋到能源、水利、新基建等基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域。盡快推進(jìn)擴(kuò)募項(xiàng)目實(shí)施,推動已上市優(yōu)質(zhì)運(yùn)營主體通過增發(fā)份額收購資產(chǎn),開展并購重組活動,促進(jìn)投融資良性循環(huán)。
二是啟動保障性租賃住房REITs試點(diǎn),探索房地產(chǎn)新發(fā)展模式。目前,深圳人才安居REIT、廈門安居REIT已經(jīng)受理,正在審核過程中,證監(jiān)會將盡快推動首批保障性租賃住房REITs試點(diǎn)項(xiàng)目落地。
三是進(jìn)一步凝聚合力,完善協(xié)作聯(lián)動機(jī)制。持續(xù)加強(qiáng)與財(cái)政部、稅務(wù)總局的溝通,推動明確REITs稅收征管細(xì)則。推動社?;?、養(yǎng)老金、企業(yè)年金等配置型長期機(jī)構(gòu)投資者參與投資,培育專業(yè)REITs投資者群體。
四是完善REITs法規(guī)制度,夯實(shí)市場發(fā)展基礎(chǔ)。系統(tǒng)構(gòu)建符合REITs特點(diǎn)的發(fā)行審核、信息披露和存續(xù)期管理制度安排,健全完善REITs法律制度體系,夯實(shí)REITs市場高質(zhì)量發(fā)展的法律基礎(chǔ)。
談及后期REITs有希望在哪些領(lǐng)域擴(kuò)圍,魯政委表示,如果基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)要上市,就必須是一個有閉環(huán)的現(xiàn)金流項(xiàng)目。所以,既要設(shè)置閉環(huán)機(jī)制,也需要配套價格機(jī)制改革,覆蓋現(xiàn)金流。只要解決這兩方面問題的項(xiàng)目,均可推進(jìn)上市。
“未來,隨著市場對REITs認(rèn)識不斷深入,發(fā)行人在項(xiàng)目初期提前準(zhǔn)備,審核流程就會加快。后續(xù),需要監(jiān)管部門在總結(jié)試點(diǎn)經(jīng)驗(yàn)的基礎(chǔ)上,針對共性問題推動立法,通過法律法規(guī)對REITs發(fā)行上市的全流程進(jìn)行規(guī)范。”魯政委進(jìn)一步表示。
明明認(rèn)為,推動公募REITs發(fā)展壯大,下一步需要從三方面推進(jìn),一是加大政策支持。一方面,逐步完善REITs稅收征管在內(nèi)的一系列法律規(guī)則制度,從監(jiān)管制度層面推動REITs市場發(fā)展;另一方面,我國基礎(chǔ)設(shè)施品類豐富,政策鼓勵不同類型的基礎(chǔ)設(shè)施發(fā)行公募REITs將有助于市場的擴(kuò)容與發(fā)展;二是項(xiàng)目本身。當(dāng)前局部地區(qū)疫情的擾動仍在,作為公募REITs的底層資產(chǎn),各項(xiàng)目如何妥善經(jīng)營,以完成預(yù)期的可分配收入至關(guān)重要,這將有助于提升投資者對于公募REITs項(xiàng)目的信心,增強(qiáng)其配置意愿;三是投資者行為。隨著投資者結(jié)構(gòu)的多元化,險資和產(chǎn)業(yè)資本等長線配置型資金以及其他機(jī)構(gòu)投資者流通份額的比例上升,REITs市場的投資者行為有望進(jìn)一步成熟。
(編輯 白寶玉)
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