“三道紅線”導(dǎo)向市場(chǎng)新格局 融信中國(guó)主動(dòng)調(diào)整負(fù)債流動(dòng)性充足

    本報(bào)記者 施露

    近期，房地產(chǎn)市場(chǎng)受到了來自各行各業(yè)的關(guān)注，“三道紅線”新規(guī)的出臺(tái)，即將為這個(gè)關(guān)系國(guó)計(jì)民生的行業(yè)帶來巨變，業(yè)內(nèi)觀點(diǎn)認(rèn)為，本次新規(guī)的影響力或不亞于2002年的土地招拍掛制度。

    “三道紅線”新規(guī)以剔除預(yù)收款的資產(chǎn)負(fù)債率、凈負(fù)債率與現(xiàn)金短債比三個(gè)數(shù)據(jù)為標(biāo)準(zhǔn)，將房企劃分為綠、黃、橙、紅四檔，處于不同檔位的房企負(fù)債年增速將受到不同程度的管控，其中，三條紅線全中的“紅檔”企業(yè)將不得再增加有息負(fù)債，而即使是一條未觸的“綠檔”，有息負(fù)債規(guī)模年增速也不得超過15%。

    以“三道紅線”為代表，房地產(chǎn)金融的審慎管理政策將為行業(yè)融資擴(kuò)張的時(shí)代拉下帷幕，而經(jīng)營(yíng)管理將成為新環(huán)境下房企的重要競(jìng)爭(zhēng)因素，穩(wěn)健發(fā)展的房企或?qū)⒂瓉砀鄼C(jī)會(huì)。以融信中國(guó)為例，其穩(wěn)步發(fā)展的戰(zhàn)略使公司在新規(guī)的調(diào)控下得以展現(xiàn)出更加從容的姿態(tài)，而在新規(guī)帶來的行業(yè)格局變化中，融信的長(zhǎng)期競(jìng)爭(zhēng)力也正日益凸顯。

    維持穩(wěn)健發(fā)展主題

    強(qiáng)融資能力支撐充足流動(dòng)性

    本次新規(guī)設(shè)置了較為嚴(yán)格的指標(biāo)，不少房企都或多或少踩中某條紅線。在眾多房企中，融信位于較為安全的“黃檔”，僅剔除預(yù)收款的資產(chǎn)負(fù)債率一項(xiàng)未達(dá)標(biāo)準(zhǔn)，而在TOP30房企里觸及這一“紅線”的企業(yè)便多達(dá)23家。目前，“三道紅線”新規(guī)暫未正式落地，各房企也正針對(duì)新規(guī)標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行調(diào)整，待2020年年報(bào)出爐時(shí)，或?qū)⒂懈嗥髽I(yè)邁入“綠檔”。

    而透過表面的閾值設(shè)置來看，“三道紅線”則更多考驗(yàn)的是企業(yè)的融資能力與財(cái)務(wù)安全性，財(cái)務(wù)表現(xiàn)良好的企業(yè)，在未來的調(diào)控中也將能更加自如地對(duì)資金進(jìn)行運(yùn)用。這一方面，融信已提前行動(dòng)。

    回顧融信過往的發(fā)展，在經(jīng)歷過一段時(shí)間的規(guī)模擴(kuò)張之后，隨著政策調(diào)控的趨緊與市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)狀況的變化，公司開啟換檔調(diào)速，在主動(dòng)調(diào)整中將凈負(fù)債率維持在70%-90%的合理低位。目前，融信的財(cái)務(wù)健康度已在行業(yè)中處于較高水平。

    中報(bào)顯示，公司上半年在手現(xiàn)金與銀行存款312.6億元，一年內(nèi)到期債務(wù)約184億，占比下降至27%，現(xiàn)金短債達(dá)到1.7倍，短期償債壓力較小，同時(shí)，公司未使用授信達(dá)1059億元，資金流動(dòng)性充足。

    資本市場(chǎng)的認(rèn)可帶來了更強(qiáng)的融資能力。今年，融信連發(fā)低息債，于6月發(fā)行的2.5億美元與增發(fā)的1.6億美元優(yōu)先票據(jù)成交利率分別為7.35%與6.9%，于7月底發(fā)行的2億美元優(yōu)先票據(jù)利率更達(dá)到6.75%，接連創(chuàng)下公司長(zhǎng)年期優(yōu)先票據(jù)利率水平新低。上半年，融信的綜合融資成本進(jìn)一步下降，于同體量民營(yíng)房企中處于較低水平。

    “三道紅線”之下，財(cái)務(wù)指標(biāo)與融資能力的改善，對(duì)于企業(yè)而言不僅意味著少“踩線”，更意味著在融資受到約束的環(huán)境下，擁有更高的發(fā)展安全性與更加充足的發(fā)展空間。

    行業(yè)轉(zhuǎn)向良性競(jìng)爭(zhēng)

    經(jīng)營(yíng)管理成為長(zhǎng)期發(fā)展重心

    表面來看，“三道紅線”是對(duì)房企融資規(guī)模的約束，但從更深的層次分析，這一新規(guī)或?qū)?duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展格局產(chǎn)生深遠(yuǎn)影響。

    長(zhǎng)期以來，國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)一直處于激烈的融資擴(kuò)張競(jìng)爭(zhēng)之中，眾房企為實(shí)現(xiàn)規(guī)?；ㄟ^不斷的加杠桿競(jìng)價(jià)買地，這不僅使企業(yè)的負(fù)債壓力不斷增加，也對(duì)盈利能力產(chǎn)生了負(fù)擔(dān)。“三道紅線”的出臺(tái)，傳達(dá)出了鼓勵(lì)房企回歸經(jīng)營(yíng)、避免激進(jìn)擴(kuò)張的監(jiān)管思路，也推動(dòng)著行業(yè)向更加健康的新生態(tài)過渡。在這一新生態(tài)中，融資擴(kuò)張已不再是實(shí)現(xiàn)發(fā)展的捷徑，不少房企將目標(biāo)放在“促銷售，抓回款”上，管理、產(chǎn)品等內(nèi)在因素，重新成為了企業(yè)的核心競(jìng)爭(zhēng)力所在。在這一趨勢(shì)下，融信將其發(fā)展的重心放在了問管理要紅利，提高經(jīng)營(yíng)能力上。

    在前幾年換檔調(diào)速的過程中，融信已將發(fā)展的重心落在了提升經(jīng)營(yíng)能力上，公司對(duì)組織結(jié)構(gòu)進(jìn)行主動(dòng)調(diào)整，強(qiáng)調(diào)對(duì)高效能城市的極致深耕，同時(shí)，堅(jiān)持產(chǎn)銷一體的原則，對(duì)從開發(fā)到銷售的每一個(gè)環(huán)節(jié)進(jìn)行精細(xì)化的管理，在日益增強(qiáng)的經(jīng)營(yíng)能力下，融信的開發(fā)效率與回款速度均呈現(xiàn)出了日益提升的態(tài)勢(shì)，管理成本的降低也未公司拓寬了利潤(rùn)空間，最終使公司在長(zhǎng)期競(jìng)爭(zhēng)中擁有了更多的優(yōu)勢(shì)。

    在改變行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)格局之外，新規(guī)帶來的影響或?qū)U(kuò)大至內(nèi)房股表現(xiàn)上。行業(yè)長(zhǎng)期的融資競(jìng)爭(zhēng)，在壓迫房企盈利空間的同時(shí)，一定程度上也造成了地產(chǎn)股估值普遍偏低的問題，而在新規(guī)的引導(dǎo)下，這一問題有望得到修復(fù)。

    中信證券指出，以“三道紅線”為核心的房地產(chǎn)金融審慎監(jiān)管，加上良好的銷售，積極的新業(yè)務(wù)發(fā)展策略，或?qū)氐赘淖儛盒愿?jìng)爭(zhēng)的格局，抬升房地產(chǎn)板塊整體估值。

    在此背景下，融信自9月底以來已進(jìn)行了9次回購(gòu)，共計(jì)1725.6萬股，累計(jì)回購(gòu)金額超1億港元，頻繁的回購(gòu)向市場(chǎng)傳達(dá)出融信資金充足的信號(hào)，也傳遞出公司對(duì)未來發(fā)展的良好預(yù)期。

（編輯 張偉）