全美房租持續(xù)走高 住宅型REITs漸成投資者新寵

    近期雖然美股市場顯著反彈，但投資者仍然對自2018年10月初以來的這輪大幅調(diào)整心有余悸。由于經(jīng)濟衰退幾率增加、股市波動性提升，風(fēng)險較大的投資品種將導(dǎo)致持有者“夜不能寐”，風(fēng)險較小的品種料將成為投資者的新寵。

    近期一系列數(shù)據(jù)顯示，全美房租正在快速走高。有分析機構(gòu)指出，房地產(chǎn)投資信托基金（REITs）分紅主要來源于租金，美國是REITs最成熟的市場。在美聯(lián)儲加息前景不確定的大背景下，REITs，特別是住宅型REITs由于其流動性高、收益穩(wěn)定、風(fēng)險較小，將非常具有投資價值。

    租金漲勢明顯

    房地產(chǎn)研究機構(gòu)Zillow近期發(fā)布的報告顯示，居民（家庭）將收入的32%以上用于房租的美國地區(qū)數(shù)量正在快速增加，美國15%的居民居住的地區(qū)租金平均比美國其他地區(qū)高出29%。

    Zillow分析師表示，全美租金上漲的趨勢十分明顯，在過去的五年里，美國的租金水平中位數(shù)上升了11%，很多在美國收入中位數(shù)水平之上的居民將其收入的28.2%用于支付租金。Zillow警告稱，當租房負擔(dān)超過收入的22%時，會導(dǎo)致社區(qū)更多的人無家可歸。如果租金負擔(dān)超過收入的32%，就會導(dǎo)致無家可歸率的快速上升。

    有美國媒體強調(diào)，近期美國工資增速遠遠趕不上租金增速，對于需要租房的美國中產(chǎn)階級家庭來說，要么住得更小，要么搬得更遠。根據(jù)美國國家低收入住房聯(lián)盟（NLIHC）2018年年度報告，一名獲得聯(lián)邦最低工資水平的全職工人需要在一年中的52周內(nèi)每周工作大約122小時，其工資才能負擔(dān)平均市場租金水平的一處兩居室住房。

    Zillow美國租金指數(shù)（所有房屋）顯示，截至2018年11月，美國房屋租金中位數(shù)達到1449美元/月，為2011年11月編纂該數(shù)據(jù)以來的新高。2013年11月，美國房屋租金中位數(shù)達到1300美元/月，五年累計漲幅達到11.5%。

    研究人士表示，美國可租房源特別是公寓的數(shù)量低于預(yù)期，美國經(jīng)濟、美聯(lián)儲貨幣政策和資本市場的狀況也影響了租金水平?？紤]到美聯(lián)儲繼續(xù)加息的概率較高，高房價以及供給不足短期內(nèi)難以改善，預(yù)計美國租金漲勢仍將持續(xù)。

    住宅型REITs被看好

    REITs分紅主要來源于租金，即便美國利率上升會影響地產(chǎn)價值，但不一定會使REITs收益減少。分析人士預(yù)計，由于入住率上升空間縮小，租金上漲將是推高住宅型REITs的主要驅(qū)動力。美國財經(jīng)網(wǎng)站RealMoney專門為此撰文稱，分紅型股票每季度分紅一次，而一些住宅型REITs甚至可以做到每月分紅，投資者可以放心持有，“晚上可以安然入眠”。

    摩根大通發(fā)布的2019年REITs研究報告預(yù)測，2019年REITs的總回報率預(yù)計約為10%，其中包括約4%的股息，估值有望增長約3%。摩根大通稱，如果未來市場“風(fēng)險消除”，REITs將因為市場風(fēng)格轉(zhuǎn)換被更多視為“防御性”資產(chǎn)，而現(xiàn)在恰好是介入的不錯時機。報告表示，最看好住宅類REITs，因為“需求廣泛”。

    摩根大通還強調(diào)，“千禧一代”居民更傾向于組成新的家庭，并帶動住房需求。考慮到近期住房銷售活動的低迷、更高的抵押貸款利率、更高的房產(chǎn)稅等因素，房市狀況更有利于租房市場。簡單地說，“更多家庭正在組成，但是他們更多傾向不買房”。

    部分基金經(jīng)理也判斷，如果美聯(lián)儲加息周期已至尾聲，REITs將是未來前景最有利的資產(chǎn)類別之一，特別是REITs2018年第三季財報表現(xiàn)普遍優(yōu)于預(yù)期。在當前財報季，當許多行業(yè)的企業(yè)下調(diào)未來業(yè)績預(yù)期時，預(yù)估REITs在2019年的業(yè)績將加速增長，其中住宅型REITs具有相對更高的成長性，目前對于長線資金來說是很好的進場機會。