政策面趨向友好：地產(chǎn)行業(yè)融資漸現(xiàn)暖意 近500億元！40家上市房企6月融資規(guī)模環(huán)比增逾兩成

    6月房企融資規(guī)模較上月出現(xiàn)回升。同策研究院7月4日發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，40家典型上市房企6月共完成融資金額498.86億元，環(huán)比增長23.08%。

    業(yè)內(nèi)人士認為，當前房地產(chǎn)融資政策面明顯向好，整體融資環(huán)境有放松趨勢?；?月的債務(wù)到期高點到來，并從穩(wěn)市場的角度來看，地產(chǎn)行業(yè)需要融資回暖，預(yù)計7、8月可能會迎來房企融資償債高峰。對于部分民營房企而言，由于本身信用方面尚未恢復(fù)，若未能獲得有效融資，債務(wù)違約情況或?qū)⒃黾印?/p>

    結(jié)構(gòu)性變化致融資成本下降

    由于今年上半年境內(nèi)發(fā)債占比從2021年的58%上升至79%，而企業(yè)境內(nèi)發(fā)債成本一般低于境外發(fā)債，故結(jié)構(gòu)性變化導(dǎo)致整體融資成本下降。

    6月，同策研究院監(jiān)測的40家典型上市房企共完成融資金額折合人民幣共計498.86億元，環(huán)比增長23.08%。其中，債權(quán)融資金額為494.63億元，占總?cè)谫Y金額比重為99.15%，環(huán)比增長29.71%；股權(quán)融資金額為4.23億元，占總?cè)谫Y金額比重為0.85%，環(huán)比下滑82.34%。

    債權(quán)融資方面，6月債權(quán)融資方式包括公司債（164.43億元，占比32.96%）、其他債權(quán)融資（123.55億元，占比24.77%）、境內(nèi)銀行貸款（86.45億元，占比17.33%）、海外銀團貸款（76.88億元，占比15.41%）、中期票據(jù)（35億元，占比7.02%）、信托貸款（8.32億元，占比1.67%）。股權(quán)融資方面，境內(nèi)再融資金額為4.08億元，海外配股融資金額為0.15億元。

    “房企6月公司債發(fā)債筆數(shù)較多，但大多來自國企央企。少數(shù)民營房企成功發(fā)行新債，其他民營房企更多是通過展期或要約交換的手段來延長現(xiàn)有債務(wù)的還款期限，或選擇提前償還、回購債券，以傳遞積極信號、維護市場形象，從而保證后續(xù)融資的能力。”同策研究院分析師陳舒表示，從融資多樣性來看，融資環(huán)境有所放松，但整體融資規(guī)模并未顯著改善。

    克而瑞研究中心發(fā)布的研報顯示，從歷年100家典型房企的融資總量來看，2021年出現(xiàn)了近5年來的首次負增長，融資總量13244億元，同比下降25%；2022年房企融資規(guī)模的下滑趨勢擴大，上半年100家典型房企的融資總量為3837億元，同比下降53%。

    從企業(yè)的債券類融資成本來看，2022上半年的新增債券類融資成本為4.31%，較2021年全年下降1.04個百分點。其中，境外債券融資成本高達8%，較2021年全年抬升0.88個百分點；境內(nèi)債券融資成本為3.31%，較2021年全年下降0.76個百分點。

    對于融資成本下降的原因，克而瑞研究中心分析認為，由于2022年上半年境內(nèi)發(fā)債占比從2021年的58%上升至79%，而企業(yè)境內(nèi)發(fā)債成本一般低于境外發(fā)債，故結(jié)構(gòu)性變化導(dǎo)致整體融資成本下降。另外，企業(yè)發(fā)債持續(xù)分化，債券發(fā)行向優(yōu)秀房企集中，進一步拉低了企業(yè)的發(fā)債成本。融資成本看似降低，實則是融資優(yōu)勢在向優(yōu)質(zhì)企業(yè)集中，大多數(shù)民營房企融資難、融資貴的問題仍未解決。

    濱江集團在7月1日晚間披露的投資者關(guān)系活動記錄中表示，目前融資環(huán)境整體寬松，按揭額度充足，開發(fā)貸獲取順暢。今年1至5月，公司發(fā)了3次債，利率在3.55%至4%之間。7月8日有一期債務(wù)到期，公司也準備發(fā)行新債予以替換。近幾年公司融資成本持續(xù)下降，2019年為5.6%、2020年為5.2%、2021年為4.9%。濱江集團認為，融資成本是最直觀體現(xiàn)公司的經(jīng)營能力、安全穩(wěn)健程度、資產(chǎn)質(zhì)量以及企業(yè)信譽的指標。

    7月為下半年償債高峰

    今年7月房企債務(wù)到期規(guī)模為822.23億元，為下半年償債小高峰，后續(xù)償債規(guī)模逐步下降，2023年1月、3月和4月償債規(guī)模再次上升。

    6月28日，旭輝控股集團宣布，完成公開發(fā)行2022年第一期境內(nèi)公司債券，發(fā)行規(guī)模為5億元，票面利率為5.5%，發(fā)行期限為4年，附發(fā)行后第二年末發(fā)行人調(diào)整票面利率的選擇權(quán)和投資者要求發(fā)行人購回債券的選擇權(quán)。至此，龍湖集團、美的置業(yè)、碧桂園、新城控股、旭輝控股集團等5家示范民營房企先后完成了帶有信用保護工具的債券融資。

    “雖然此前有幾家優(yōu)質(zhì)上市民營房企已成功發(fā)債，但力度和覆蓋面還比較有限，加之境外美元債融資的通道也不太順暢，導(dǎo)致當前房企融資難度依然比較大。”有民營房企高管向記者表示，考慮到7、8月是房企的償債高峰期，現(xiàn)在有不少房企都在想方設(shè)法融資或?qū)で髠鶆?wù)展期。

    6月23日，中國奧園發(fā)布公告稱，公司出售間接全資附屬公司澳洲APGA集團股份，收回現(xiàn)金1.05億澳元（相當于5.68億港元）。雅居樂集團6月24日披露了一筆本金總額不超過8.94億港元的夾層貸款，年利率高達20%。該夾層貸款將用于撥支雅居樂的一般運營資金，以及為公司的現(xiàn)有債務(wù)進行再融資。

    信達證券研報顯示，2022年下半年、2023年和2024年仍是房企償債高峰期。今年7月房企債務(wù)到期規(guī)模為822.23億元，為下半年償債小高峰，后續(xù)償債規(guī)模逐步下降，2023年1月、3月和4月償債規(guī)模再次上升。

    克而瑞研究中心總經(jīng)理林波認為，今年下半年融資政策將繼續(xù)以支持企業(yè)合理融資需求、保持房地產(chǎn)融資平穩(wěn)有序、盡快恢復(fù)房企經(jīng)營“造血”功能為主。

    信達證券地產(chǎn)行業(yè)分析師江宇輝表示，房地產(chǎn)行業(yè)基本面的底部或已過去，目前正處于邊際修復(fù)的狀態(tài)，下半年仍需要更大力度的政策來穩(wěn)定市場，預(yù)計房地產(chǎn)板塊將進入銷售邊際改善疊加政策放松預(yù)期的修復(fù)行情。