房企上半年非銀類融資4825億元 海外債及信托融資大規(guī)模縮水

    本報記者 王麗新

    償債高峰期再度來臨，債務違約事件仍時有發(fā)生，將繼續(xù)影響房地產行業(yè)銷售、開工以及投資拿地等。債務違約引發(fā)的房企信用評級被下調仍在持續(xù)，整體融資規(guī)模仍呈現(xiàn)下滑態(tài)勢。綜合多家第三方機構的監(jiān)測數(shù)據(jù)來看，2022年上半年，房企合計融資額同比下滑均超過50%。

    “上半年房地產行業(yè)整體融資環(huán)境仍處于較為謹慎狀態(tài)。”諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心高級分析師陳霄向《證券日報》記者表示，投資人較為審慎，房企流動性壓力猶存，大部分民營房企融資難度較大。

    非銀類融資規(guī)模縮水過半

    據(jù)中指研究院監(jiān)測，2022年1月份－6月份，房企共實現(xiàn)非銀類融資（非銀行金融資機構融資）4825億元，同比下降56.5%，與2021年下半年相比下降26.4%。

    其中，信用債發(fā)行規(guī)模為2518.0億元，同比下降24.2%，占總融資規(guī)模的52.2%；海外債發(fā)行規(guī)模僅為169.3億元，同比大幅下降91.1%，占總融資規(guī)模的3.5%，較上年同期下降了13.7個百分點；信托融資規(guī)模為694.6億元，同比大幅下降79.6%，占總融資規(guī)模的14.4%，較上年同期下降了16.3個百分點。

    在海外債方面，2月份和5月份均無新發(fā)行債券，其余月份僅有個別優(yōu)質企業(yè)有能力發(fā)行海外債。此外，上半年，通過交換要約重新上市的海外債余額達352.2億元。

    對此，中指研究院企業(yè)事業(yè)部研究副總監(jiān)陳星表示，對于資產質量尚可，短期流動性承壓的房企，提前與債權人溝通、商議展期，可避免觸發(fā)交叉違約條款，以時間換取資金周轉的空間。但為獲得債權人同意，房企往往提出支付同意費、提高票面利率等方式，雖然暫緩了短期償債壓力，卻加重了利息負擔，長期債務壓力并未緩解。

    不過，在海外融資降至冰點的時期，部分企業(yè)采用備用信用證作為增信措施，既提升了海外債成功發(fā)行的概率，也一定程度上降低了發(fā)行利率，在當前海外融資渠道幾近關閉的環(huán)境下，起到了緩解行業(yè)信用惡化的作用。

    在信托融資方面，上半年平均單月融資僅115.8億元。“這與去年以來多家房企發(fā)生信托違約事件有關，導致審核更為嚴格謹慎，成功概率低，整體融資規(guī)模大減。”陳霄如是稱。

    “從2021年全年房企非銀類融資規(guī)模來看，信用債、信托是融資主力渠道，當年信托融資占比超過30%，海外債在2021年下半年發(fā)行規(guī)?？s水后占比仍超過15%，但與去年這一情況相比，今年海外債及信托融資已降至冰點。”易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進向《證券日報》記者表示，當下，房企融資渠道已經轉向以境內融資為主，有能力的房企需盡快調整融資團隊，嘗試在相關政策鼓勵的融資領域內發(fā)力。

    需適應新周期下的融資模式

    可喜的是，在供應鏈ABS融資、信用債以及并購融資方面，房地產行業(yè)迎來新的轉機。

    據(jù)中指研究院監(jiān)測，今年上半年，供應鏈ABS融資規(guī)模為1443.7億元，占總融資規(guī)模的29.9%，較上年同期上升7.8個百分點。陳星表示，由此可見，持有型物業(yè)在行業(yè)下行階段，成為房企盤活資產、補充資金的重要手段，房企同時也能從多元化經營中收益。

    更重要的是，今年上半年，信用債發(fā)行規(guī)模為2518.0億元，同比下降24.2%，環(huán)比上升16.2%，是唯一環(huán)比出現(xiàn)正增長的融資渠道。從增速來看，單月同比降幅有收窄趨勢，5月份甚至同比增長33.5%。但值得注意的是，上半年，房地產信用債發(fā)行主體以央企、地方國企為主，占上半年發(fā)行總額的89.0%，受出險企業(yè)增多影響，民營房企的債券發(fā)行規(guī)模仍大幅下降。

    除此之外，符合融資政策導向的債券發(fā)行規(guī)模攀升。比如，2022年上半年共有7家房企發(fā)行并購債融資91.2億元；在“雙碳”目標加持下，房企積極推動綠色建筑、綠色金融，上半年共發(fā)行綠色債融資63.8億元。同時，部分券商通過參與創(chuàng)設信用保護工具，協(xié)助民營房企打通公開市場融資渠道。5月份以來，龍湖集團、碧桂園、美的置業(yè)、新城控股、旭輝控股等被選定為示范民營房企，采用信用保護工具，分別成功發(fā)行信用債，實現(xiàn)融資39億元。

    “房企過去以高杠桿撬動高速擴張的‘隱雷’尚未排完，7月份、8月份年內第二個償債高峰已至，房企信用債償債壓力仍較大。”嚴躍進表示，在抓住市場出現(xiàn)回暖趨勢之際加速推盤回籠資金之外，房企仍需在未出現(xiàn)債務違約之前積極適應新的融資環(huán)境，在政策鼓勵相關領域，憑借自身業(yè)務及當下的信用評級去拓展融資。

    “從融資渠道來看，信用債將繼續(xù)保持發(fā)行韌性，成為非銀融資的最主要渠道；海外債、信托復蘇信號很弱，房企應當以保證債務償還、避免違約為主；有自持物業(yè)的房企，可抓住商業(yè)地產ABS的發(fā)行窗口，通過盤活資產補充資金。”陳星表示，因此有能力的企業(yè)應當抓住當前不同渠道的窗口期，根據(jù)自身情況補充資金，盡快適應新周期下的融資模式。

    據(jù)陳星預計，接下來隨著銷售端逐漸好轉，市場信心逐漸回升，加上政策端對合理融資需求的支持，融資環(huán)境將會好于上半年，但是從政策端傳遞至房企端仍需要一定時間，并且行業(yè)分化態(tài)勢將會繼續(xù)深化，部分優(yōu)質民營房企將會率先獲得融資，而債務壓力大、現(xiàn)金流緊張的部分房企仍有債務違約的風險。

（編輯 孫倩）