公積金貸款首付與商貸倒掛 條例修改或?qū)⒔衲昶祁}

    專家指出，在一、二線城市中，公積金貸款最高額度與房價(jià)不匹配的現(xiàn)象非常嚴(yán)重

    ■本報(bào)見習(xí)記者 杜雨萌

    作為我國住房制度改革的產(chǎn)物，住房公積金制度日益成為地方政府改善居民居住環(huán)境、保障房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的穩(wěn)定器與助推器。然而，由于其仍存在著覆蓋面窄、辦理提取和貸款時(shí)手續(xù)繁瑣、耗時(shí)較長，以及使用率偏低等問題，最近幾年，業(yè)界對于加快公積金制度改革的呼聲日趨高漲。

    “現(xiàn)行的《住房公積金管理?xiàng)l例》在規(guī)范住房公積金繳存比例、規(guī)范發(fā)放貸款等方面確實(shí)發(fā)揮了很大作用，但隨著房地產(chǎn)市場的迅猛發(fā)展，住房公積金在某些方面確實(shí)已顯現(xiàn)出不少問題。”方正證券房地產(chǎn)首席分析師夏磊在接受《證券日報(bào)》記者采訪時(shí)舉例說，對于一些生活在房價(jià)較高城市中的存繳職工來說，普遍存在公積金可貸額度不足、對購房支持力度不夠等問題。

    如對許多低收入者而言，雖然其長期繳納住房公積金，但落腳到具體買房時(shí)便會發(fā)現(xiàn)，在享有公積金低利率貸款的同時(shí)，可能還要一次性拿出更多的首付款。以北京一套400萬元的商品房來計(jì)算，按照現(xiàn)有35%的首付比例來說，其貸款金額需要260萬元，而目前公積金最高貸款額度為120萬元，也就是說，其首付至少要拿出280萬元。

    夏磊認(rèn)為，對于房價(jià)高企的一線及部分熱點(diǎn)二線城市來說，多數(shù)購房者會在遇到上述現(xiàn)象時(shí)選擇組合貸款的方式，但由于組合貸款不僅手續(xù)更為復(fù)雜，且耗時(shí)更長，因而又有大部分的購房者直接放棄低利率的公積金貸款，轉(zhuǎn)向商業(yè)貸款?？梢哉f，在一二線城市中，公積金貸款最高額度與房價(jià)不匹配的現(xiàn)象非常嚴(yán)重。

    為了更好的保障房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展，國務(wù)院法制辦已經(jīng)向社會公開征求意見。據(jù)記者了解，《住房公積金管理?xiàng)l例》的修訂工作也在進(jìn)行當(dāng)中。與此同時(shí)，國務(wù)院辦公廳今年3月份印發(fā)的《國務(wù)院2017年立法工作計(jì)劃的通知》，也將起草修訂《住房公積金管理?xiàng)l例》列為今年全面深化改革中的急需項(xiàng)目。

    在住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部部長陳政高看來，公積金條例的修訂主要是為了解決三個(gè)方面的重要問題，一是從體制上保證公積金的安全，因?yàn)檫@是老百姓的住房錢；二是如何降低門檻讓低收入家庭能夠買得起房，也能租得起房；三是怎么更好地發(fā)揮公積金的作用。

    “雖然《住房公積金管理?xiàng)l例》的修訂會進(jìn)一步考慮到低收入者的現(xiàn)實(shí)情況，但卻不能解決首付款的問題。”夏磊表示，由于公積金的存繳比例是和收入呈正相關(guān)關(guān)系的，即收入低、公積金存繳額就低，所以在低收入的基礎(chǔ)上其首付款的積累就一定有限。這一點(diǎn)，并不會因?yàn)闂l例的修訂而改變。不過在提取方面，收入者仍然可以通過租房等方式進(jìn)行提取。至于在管理模式上，雖然業(yè)界一直有所討論，但進(jìn)展相對緩慢。目前全國有342個(gè)公積金中心是地方自主管理的，由于住房問題具有較強(qiáng)的地方屬性，所以各地政策、管理模式也各不相同。如果單純從資金管理的角度來看，肯定是中央統(tǒng)一管理的效率更高、安全性更有保障，但這樣一來卻也失去了地方管理的主動性。整體來看，考慮到路徑依賴問題，地方和中央模式各有利弊，所以如何在管理模式上破題，還需進(jìn)一步考量。

    易居研究院智庫研究中心總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)在接受《證券日報(bào)》記者采訪時(shí)表示，從管理模式上看，公積金各地獨(dú)立運(yùn)營導(dǎo)致其和人口流動等問題形成了較大的沖突，換句話說，對于一個(gè)離職的員工來說，因?yàn)楣ぷ鞯攸c(diǎn)變動而導(dǎo)致公積金的繳存、提取等都會有較大的不便。除此之外，公積金轉(zhuǎn)商業(yè)貸款等方面的制度創(chuàng)新也需要變化，這樣有助于公積金和商業(yè)貸款實(shí)現(xiàn)更好的銜接。

    “建議后續(xù)的公積金管理可以和住房儲蓄金融部門實(shí)現(xiàn)并軌等。”嚴(yán)躍進(jìn)告訴記者。