推進(jìn)二三產(chǎn)業(yè)混合用地 深圳“土地大禮包”逐一落地

    證券時(shí)報(bào)記者 吳家明

    對于地少人多的深圳，土地功能調(diào)整、存量用地盤活都有著重大意義。

    去年，中共中央辦公廳、國務(wù)院辦公廳印發(fā)了《深圳建設(shè)中國特色社會主義先行示范區(qū)綜合改革試點(diǎn)實(shí)施方案（2020－2025年）》。用足用好綜合改革試點(diǎn)關(guān)鍵一招，努力走出一條符合超大型城市特點(diǎn)和規(guī)律的治理新路子，作為空間治理主責(zé)部門，深圳市規(guī)劃和自然資源局被賦予了16項(xiàng)綜合改革試點(diǎn)任務(wù)。記者獲悉，首批7個(gè)事項(xiàng)已全部取得重大突破。

    深圳市規(guī)劃和自然資源局黨組書記、局長王幼鵬表示，2021年底前，將確保全面完成首批7個(gè)綜合改革事項(xiàng)，謀劃推出第二批重大改革項(xiàng)目清單，為深圳高質(zhì)量可持續(xù)發(fā)展提供堅(jiān)實(shí)國土空間支撐。

    值得一提的是，深圳市規(guī)劃和自然資源局精準(zhǔn)識別出一批含金量高、引領(lǐng)性強(qiáng)、具有梁柱作用的改革事項(xiàng)，以點(diǎn)帶面推動改革整體成勢，特別是在全國率先推進(jìn)二三產(chǎn)業(yè)混合用地改革，精準(zhǔn)對接新業(yè)態(tài)、新需求，打破單一宗地單一功能、單獨(dú)出讓的局限，實(shí)施更加精準(zhǔn)靈活的空間利用，打造產(chǎn)城融合新標(biāo)桿。

    二三產(chǎn)業(yè)混合用地

    促土地用途最大化

    與前海灣相比，位于深圳寶安區(qū)的大鏟灣，此前名氣似乎稍遜一籌。不過，如今大鏟灣整個(gè)港區(qū)已經(jīng)邁上城市化建設(shè)的道路。“互聯(lián)網(wǎng)+”未來科技城的光環(huán)將圍繞大鏟灣。

    騰訊在深圳已經(jīng)擁有多棟總部大樓，但位于大鏟灣的“互聯(lián)網(wǎng)+”未來科技城尤其引人注目。早在2016年，深圳市政協(xié)六屆十七次主席會議上就透露消息，深圳將在大鏟灣劃給騰訊一座“科技島”，打造一個(gè)互聯(lián)網(wǎng)+產(chǎn)業(yè)科技園。當(dāng)時(shí)，根據(jù)大鏟灣的用地面積和就業(yè)、居住人口規(guī)劃來看，業(yè)內(nèi)人士分析，這可能會是一個(gè)類似蘋果、谷歌的低密度總部基地。記者梳理發(fā)現(xiàn)，2019年11月，深圳土地房產(chǎn)交易中心公布的信息顯示，騰訊以85.2億元掛牌價(jià)成功競得大鏟灣A002-0076宗地。“互聯(lián)網(wǎng)+”未來科技城項(xiàng)目用地面積80.9萬平方米，開發(fā)規(guī)模200萬平方米。

    騰訊在一定程度上代表著科技行業(yè)的創(chuàng)新，雖然“互聯(lián)網(wǎng)+”未來科技城剛剛開始動工，也已經(jīng)帶來不少“創(chuàng)新”。與南山科技園等其他產(chǎn)業(yè)園區(qū)有所不同，在單宗地混合利用方面，深圳創(chuàng)新設(shè)立了創(chuàng)新型產(chǎn)業(yè)用地（M0），融合研發(fā)、創(chuàng)意、設(shè)計(jì)等多種創(chuàng)新型產(chǎn)業(yè)功能，適應(yīng)“2.5產(chǎn)業(yè)”（介于第二和第三產(chǎn)業(yè)之間的中間產(chǎn)業(yè)）的用地需求。騰訊“互聯(lián)網(wǎng)+”未來科技城項(xiàng)目則是深圳在實(shí)現(xiàn)單一宗地混合利用的基礎(chǔ)上，探索片區(qū)尺度下二三產(chǎn)業(yè)的綜合開發(fā)和混合利用的創(chuàng)新案例。

    項(xiàng)目有關(guān)負(fù)責(zé)人稱，片區(qū)內(nèi)均衡配置了產(chǎn)業(yè)、商業(yè)、宿舍、酒店、會議中心以及相關(guān)配套服務(wù)設(shè)施，將研發(fā)生產(chǎn)功能與城市生活服務(wù)功能協(xié)同發(fā)展，提升了片區(qū)土地利用綜合效益，構(gòu)建了配置更精準(zhǔn)、調(diào)節(jié)更靈活的空間資源配置機(jī)制，更好滿足了產(chǎn)城融合發(fā)展需求，有力支撐了實(shí)體經(jīng)濟(jì)發(fā)展。

    提到二三產(chǎn)業(yè)混合用地，就不得不提起產(chǎn)城融合。記者發(fā)現(xiàn)，各企業(yè)在推動城市更新的過程中，也非常注重“產(chǎn)城融合”，越來越多的產(chǎn)城融合項(xiàng)目在深圳落成。

    “以前，這里下班之后就仿佛變成了空城，想找個(gè)吃飯的地方都要走很遠(yuǎn)。”曾在寶安區(qū)一處工業(yè)園區(qū)上班的小陳，覺得過去單一的工業(yè)園區(qū)難以滿足員工的配套需求。現(xiàn)在，她到了位于坂田的天安云谷上班，“周邊的配套方便多了，感覺就像一座城，生活工作都能滿足。”在一座城里工作和生活，這似乎成為未來產(chǎn)城融合發(fā)展的方向。廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉表示，土地功能的調(diào)整、存量用地的盤活等，這對于深圳有著重大意義。深圳的很多工業(yè)企業(yè)轉(zhuǎn)型升級之后，事實(shí)上生產(chǎn)空間在變小，而配套的研發(fā)、辦公用房，以及上下游的生產(chǎn)型服務(wù)業(yè)需要大量的用房，“二三產(chǎn)業(yè)混合用地”的探索，將使得土地用途得到最大化的利用。

    目前，自然資源部已審查同意深圳關(guān)于《推進(jìn)二三產(chǎn)業(yè)混合用地改革實(shí)施方案》。深圳市規(guī)劃和自然資源局正在全市范圍內(nèi)選取其他合適地塊，作為新的試點(diǎn)案例深入推進(jìn)。預(yù)計(jì)2021年10月底，龍崗寶龍科技城一宗11公頃的二三產(chǎn)業(yè)混合用地項(xiàng)目，將完成規(guī)劃調(diào)整和土地供應(yīng)，成為綜合配置產(chǎn)業(yè)、商業(yè)、宿舍、酒店及相關(guān)公共服務(wù)設(shè)施的產(chǎn)城融合新范例。

    多項(xiàng)措施在全國

    具有示范引領(lǐng)作用

    如今，城市更新已經(jīng)挑起深圳樓市供應(yīng)和增加居住用地的大梁，但各方利益的博弈，也讓深圳的一些城市更新項(xiàng)目走走停停。在羅湖區(qū)木頭龍城市更新項(xiàng)目的現(xiàn)場，記者看到現(xiàn)場機(jī)器轟鳴，項(xiàng)目正在全力加速推進(jìn)。木頭龍城市更新項(xiàng)目能夠順利推進(jìn)，也離不開深圳在城市更新立法上的創(chuàng)新。

    說起釘子戶和拉鋸戰(zhàn)，就不得不提到羅湖區(qū)的木頭龍城市更新項(xiàng)目，這一項(xiàng)目早在2010年就被列入深圳城市更新單元第一批計(jì)劃項(xiàng)目。直到去年3月，深圳市羅湖區(qū)2020年一季度12個(gè)重大項(xiàng)目集中開工，其中就包括了木頭龍小區(qū)城市更新單元項(xiàng)目。最新通過的《深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)城市更新條例》提出，建立“個(gè)別征收+行政訴訟”制度：舊住宅區(qū)已簽訂搬遷補(bǔ)償協(xié)議的專有部分面積和物業(yè)權(quán)利人人數(shù)占比均不低于95%，且經(jīng)區(qū)人民政府調(diào)解未能達(dá)成一致的，為了維護(hù)和增進(jìn)社會公共利益，推進(jìn)城市規(guī)劃的實(shí)施，區(qū)人民政府可以依照法律、行政法規(guī)及本條例相關(guān)規(guī)定對未簽約部分房屋實(shí)施征收。被征收人對征收決定或補(bǔ)償決定不服的，可以依法申請行政復(fù)議或者提起行政訴訟。

    “我搬家都快10年了，之前到處租房子，拆遷聽起來很讓人羨慕，但其中的痛苦只有經(jīng)歷過的人才知道。”陳城（化名）原來就住在木頭龍，原本以為四五年就可以回遷新房的他，就是因?yàn)橐恍┽斪討舳鴮?dǎo)致拆遷受阻，至今未入住新房。如今的他已經(jīng)從剛畢業(yè)的年輕小伙變成一名“奶爸”，“還好，住上新房的愿望即將達(dá)成。”

    除了城市更新，深圳也在增加土地供應(yīng)特別是居住用地供應(yīng)上連續(xù)發(fā)力。近日，深圳發(fā)布了2021年第二批次住宅用地集中出讓公告。這次公開掛牌22宗居住用地，規(guī)模之大引起市場高度關(guān)注。

    2021年7月，結(jié)合深圳綜合改革試點(diǎn)首批清單中關(guān)于“率先探索存量建設(shè)用地開發(fā)建設(shè)的市場化機(jī)制”的任務(wù)，根據(jù)《深圳市國土空間總體規(guī)劃（2020-2035年）》（草案）提出的“增總量、優(yōu)布局、調(diào)結(jié)構(gòu)、提品質(zhì)”住房發(fā)展策略，建立居住用地供應(yīng)的長效機(jī)制，保障房地產(chǎn)市場長期平穩(wěn)健康發(fā)展，深圳市規(guī)劃和自然資源局起草了《關(guān)于進(jìn)一步加大居住用地供應(yīng)的若干措施》（征求意見稿），從強(qiáng)化規(guī)劃引導(dǎo)、完善供應(yīng)體系、加強(qiáng)組織保障等多方面綜合施策，進(jìn)一步增加居住用地供給力度。新政中，“產(chǎn)城融合”“商改住”“已批未建用地提高開發(fā)強(qiáng)度”等諸多內(nèi)容，作為先行示范區(qū)綜合改革試點(diǎn)中城市空間治理的要點(diǎn)，屬于首次推出，在全國具有示范引領(lǐng)作用。