房地產(chǎn)調(diào)控持續(xù)從嚴(yán) 市場秩序整治將形成完整閉環(huán)

    近期，“房住不炒”的預(yù)期再次得到加強(qiáng)，頂層結(jié)構(gòu)逐步完善，房地產(chǎn)長效機(jī)制進(jìn)一步被全面落實(shí)。

    7月23日，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部等8部門發(fā)布《關(guān)于持續(xù)整治規(guī)范房地產(chǎn)市場秩序的通知》（以下簡稱“通知”）。通知主要從房地產(chǎn)開發(fā)、房屋買賣、住房租賃以及物業(yè)服務(wù)四個(gè)方面切入，對房地產(chǎn)市場秩序進(jìn)行全面規(guī)范。

    7月22日，中共中央政治局常委、國務(wù)院副總理韓正出席加快發(fā)展保障性租賃住房和進(jìn)一步做好房地產(chǎn)市場調(diào)控工作電視電話會(huì)議并講話，韓正指出，不把房地產(chǎn)作為短期刺激經(jīng)濟(jì)的手段，全面落實(shí)穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房價(jià)、穩(wěn)預(yù)期的房地產(chǎn)長效機(jī)制，促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。

    同一天，住建部和央行分別對保障性租賃住房、房地產(chǎn)調(diào)控和房地產(chǎn)金融調(diào)控發(fā)表權(quán)威解讀。

    住建部在解讀中表示，未來將對調(diào)控工作不力、房價(jià)上漲過快的城市堅(jiān)決予以問責(zé)，下一步還將加強(qiáng)房地產(chǎn)金融管控，完善房地產(chǎn)企業(yè)三線四檔融資管理規(guī)則，落實(shí)銀行房地產(chǎn)貸款集中度管理，堅(jiān)決查處經(jīng)營貸、消費(fèi)貸、信用貸違規(guī)用于購房。

    央行強(qiáng)調(diào)，下一步，將繼續(xù)圍繞穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房價(jià)、穩(wěn)預(yù)期目標(biāo)，持續(xù)完善房地產(chǎn)金融管理長效機(jī)制。

    而在稍早前的7月2日，國務(wù)院辦公廳印發(fā)《關(guān)于加快發(fā)展保障性租賃住房的意見》，力度空前，從土地支持、優(yōu)化行政審批、資金支持、減稅降費(fèi)和金融支持等五方面入手，明確保障性租賃住房基礎(chǔ)制度和支持政策。同日，國家發(fā)改委印發(fā)了《關(guān)于進(jìn)一步做好基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金（REITs）試點(diǎn)工作的通知》，明確將保障性租賃住房納入基礎(chǔ)設(shè)施REITs試點(diǎn)項(xiàng)目，從資金端為加快發(fā)展保障性租賃住房提供助力。

    重磅信號頻現(xiàn)，調(diào)控政策的穩(wěn)定性、延續(xù)性得到體現(xiàn)。

    多家分析機(jī)構(gòu)認(rèn)為，中央層面的密集發(fā)聲以及本次綜合整治工作的開展，傳遞了重要的市場信號，表明未來房地產(chǎn)調(diào)控將繼續(xù)趨嚴(yán)，房地產(chǎn)秩序的整治工作將有效輔助和鞏固調(diào)控效果。

    用3年時(shí)間實(shí)現(xiàn)市場秩序明顯好轉(zhuǎn)

    住建部等8部門本次通知的重點(diǎn)聚焦于房地產(chǎn)開發(fā)、房屋買賣、住房租賃、物業(yè)服務(wù)四個(gè)領(lǐng)域的整治，并提出力爭用3年左右時(shí)間，實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)市場秩序明顯好轉(zhuǎn)；違法違規(guī)行為得到有效遏制，監(jiān)管制度不斷健全，監(jiān)管信息系統(tǒng)基本建立，部門齊抓共管工作格局逐步形成，群眾信訪投訴量顯著下降。

    對于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，重點(diǎn)整治房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)違法違規(guī)開工建設(shè)，未按施工圖設(shè)計(jì)文件開發(fā)建設(shè)，房屋滲漏、開裂、空鼓等質(zhì)量問題突出等行為；對于房屋買賣，重點(diǎn)提出了整治捂盤惜售、挪用交易監(jiān)管資金、套取或協(xié)助套取“經(jīng)營貸”“消費(fèi)貸”等非個(gè)人住房貸款用于購房等；針對住房租賃，重點(diǎn)整治違規(guī)開展住房租賃消費(fèi)貸款業(yè)務(wù)、違規(guī)開展住房租賃消費(fèi)貸款業(yè)務(wù)等；針對物業(yè)服務(wù)，重點(diǎn)整治未按照物業(yè)服務(wù)合同約定內(nèi)容和標(biāo)準(zhǔn)提供服務(wù)、擅自利用業(yè)主共有部分開展經(jīng)營活動(dòng)，侵占、挪用業(yè)主共有部分經(jīng)營收益等行為。

    實(shí)際上，對房地產(chǎn)市場進(jìn)行整治和巡查，過去一直有，比如2019年，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部等6部門聯(lián)合開展住房租賃中介機(jī)構(gòu)亂象專項(xiàng)整治工作，為期半年。“只是過去的整治更像是暴風(fēng)雨式的，整治和巡查過去了，可能就會(huì)恢復(fù)常態(tài)。”廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉表示，相比之下，本輪整治更顯體系化、制度化、長效化。

    貝殼研究院首席市場分析師許小樂則認(rèn)為，從2019年6部門開展住房租賃中介機(jī)構(gòu)亂象專項(xiàng)整治到今天8部門開展房地產(chǎn)市場整體秩序的全面整治規(guī)范，涵蓋的領(lǐng)域得到大幅完善，從前期土地獲取、開發(fā)、買賣、租賃以及后期的物業(yè)服務(wù)，涉及過程中的廣告宣傳、交易稅費(fèi)、資金來源等等，至此房地產(chǎn)秩序綜合規(guī)范治理形成完整閉環(huán)。

    政策持續(xù)穩(wěn)預(yù)期

    近幾年中央多次重申堅(jiān)持“房住不炒”定位，全面落實(shí)穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房價(jià)、穩(wěn)預(yù)期的房地產(chǎn)長效機(jī)制，促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。

    住建部表示，自2018年房地產(chǎn)長效機(jī)制實(shí)施以來，各地區(qū)各部門按照黨中央國務(wù)院的決策部署，房地產(chǎn)市場調(diào)控取得明顯成效。2020年，22個(gè)試點(diǎn)城市新建商品住宅價(jià)格和二手住宅價(jià)格漲幅，分別比2019年收窄了3.1個(gè)百分點(diǎn)和1個(gè)百分點(diǎn)，表明房地產(chǎn)長效機(jī)制符合中國國情，符合房地產(chǎn)市場發(fā)展規(guī)律，是精準(zhǔn)有效的。

    今年以來，監(jiān)管層連續(xù)發(fā)布“三線四檔”和房地產(chǎn)貸款集中管理制度，重點(diǎn)城市供地“兩集中”政策逐步落地，但上半年首批集中供地穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)預(yù)期效果并不明顯，部分城市土拍熱度高的同時(shí)，長三角和珠三角三四線土拍升溫。

    7月15日，國家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布今年上半年樓市相關(guān)數(shù)據(jù)，數(shù)據(jù)顯示，上半年房地產(chǎn)市場一直保持著交易熱度，不僅月度交易規(guī)模明顯高于往年同期，市場預(yù)期也頗為高漲，房地產(chǎn)銷售創(chuàng)同期歷史新高。

    交易熱度處于高位的背景下，調(diào)控政策不斷加碼。據(jù)中原地產(chǎn)的統(tǒng)計(jì)，今年上半年，監(jiān)管層和各地出臺的樓市調(diào)控政策達(dá)到286次。

    針對這些房地產(chǎn)市場新情況新問題，近日召開的會(huì)議、住建部與央行的表態(tài)、住建部等8部門發(fā)布的通知，都在為下半年定調(diào)，房地產(chǎn)金融收緊趨勢不改，地方政策調(diào)控延續(xù)常態(tài)化，加快完善穩(wěn)地價(jià)機(jī)制，對房價(jià)上漲過快城市予以問責(zé)，并加快發(fā)展保障性租賃住房。

    預(yù)計(jì)下半年“三線四檔”融資管理將逐步擴(kuò)大試點(diǎn)范圍，房地產(chǎn)貸款集中管理制度持續(xù)發(fā)力下房貸額度和放款現(xiàn)狀或?qū)⒀永m(xù)，土地市場升溫城市加快優(yōu)化后續(xù)地塊土拍規(guī)則，長三角部分熱點(diǎn)城市短期內(nèi)調(diào)控預(yù)期上升。

    諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心表示，本次通知還提出了建立制度化常態(tài)化整治機(jī)制，強(qiáng)化監(jiān)督評價(jià)考核，要求地方政府切實(shí)落實(shí)城市主體責(zé)任，把打擊違法違規(guī)行為作為整治房地產(chǎn)市場亂象的重中之重，預(yù)計(jì)更加靈活地踐行因城施策，精準(zhǔn)調(diào)控成為接下來樓市調(diào)控的關(guān)鍵詞。