多城第二批集中供地“急剎車”后陸續(xù)“返場”：競買規(guī)則調(diào)整緊扣“穩(wěn)房價”目標(biāo)

    本報記者 杜雨萌

    最近一段時間，多城第二批集中供地在“急剎車”后，正陸續(xù)“返場”?！蹲C券日報》記者注意到，8月29日，深圳重新發(fā)布了2021年第二批住宅用地集中出讓公告。盡管其涉及的出讓地塊數(shù)量不變，仍為22宗，但出讓條件卻進一步優(yōu)化。

    具體來看，一、在健全市場準(zhǔn)入機制上，要求本批次用地競買申請人須具有房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)（聯(lián)合競買的，聯(lián)合各方均應(yīng)具有房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)）。同一企業(yè)及其控股的各個公司，不得參加同一宗地的競買，同一企業(yè)及其控股的各個公司，參與本批次用地競買最多可競得3宗用地（含聯(lián)合競買）；二、在合理限定土地溢價方面明確，在保持掛牌起始價不變的基礎(chǔ)上，地塊溢價率上限統(tǒng)一由45%調(diào)整為15%，達到溢價率上限后，個別地塊直接采用搖號方式確定競得人，其余用地采用“競自持租賃住房+搖號”方式確定競得人；三、在強化“房地聯(lián)動”上特別指出，本批次用地普通商品住房銷售限價在原限價基礎(chǔ)上下調(diào)3%-9.2%不等，安居型商品房銷售限價在原限價基礎(chǔ)上下調(diào)2.8%-9.1%不等；除此之外，此次公告還在嚴(yán)格落實購地資金審查機制，確保房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)使用合規(guī)自有資金購地以及強化企業(yè)信用約束等方面予以調(diào)整優(yōu)化。

    事實上，結(jié)合房地產(chǎn)調(diào)控的“三穩(wěn)”目標(biāo)來看，土地市場作為房地產(chǎn)行業(yè)的前端，不僅最能體現(xiàn)調(diào)控的力度，更會在很大程度上直接影響房價的穩(wěn)定。

    例如，作為樓市調(diào)控政策的重要組成部分，今年年初，自然資源部明確要求22個城市住宅用地要實現(xiàn)“兩集中”，從而達到穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、降預(yù)期的目的。不過，從首批集中土拍結(jié)果看，不僅“高溢價”及“地王”地塊頻現(xiàn)，部分城市的土地市場熱度更是不降反升。在此背景下，伴隨著政策面和監(jiān)管部門的多次“喊話”，自進入下半年以來，多城先后升級樓市調(diào)控政策，且在內(nèi)容上更是高度聚焦土地市場。

    不僅如此，在第二批集中供地的“窗口期”，出于“穩(wěn)地價”的考慮，日前，包括深圳、福州、蘇州、長沙、青島、杭州、天津、上海、濟南、惠州等多個熱點城市已相繼暫停或延期了土地出讓。從其給出的理由看，主要與競買規(guī)則的調(diào)整有關(guān)。

    《證券日報》記者注意到，最近一段時間，深圳、杭州、青島、南京、合肥等地的第二批集中土地出讓已陸續(xù)“返場”。從調(diào)整后的競買規(guī)則看，亦主要落腳于調(diào)整競買人資質(zhì)條件和準(zhǔn)入要求、降低地塊溢價率、強化房地價聯(lián)動以及嚴(yán)格購地資金審查等內(nèi)容。

    如杭州提出，一般地塊溢價率上限由20%調(diào)整為15%，“競品質(zhì)”試點地塊的溢價率上限由10%調(diào)整為5%；出讓地塊達到上限價格后，轉(zhuǎn)為在此價格基礎(chǔ)上通過線下公開搖號的方式確定競得人；同時，明確競買企業(yè)的購地資金五個“不得”等；再比如青島提出，同一企業(yè)及其控股的各個公司不得參加同一宗地的競買，高新區(qū)的溢價率限制在15%以內(nèi)，對違規(guī)房企設(shè)置3年禁拍懲罰等。

    “土地市場已成為各城市跟進調(diào)控的主要方向。”克而瑞研究中心市場研究總監(jiān)馬千里在接受《證券日報》采訪時表示，從目前部分城市已公布的集中土拍規(guī)則調(diào)整看，預(yù)計“控實際地價”將成為熱點城市接下來在土地側(cè)調(diào)控的主力方向。