深圳土拍“放大招” 地價(jià)房?jī)r(jià)聯(lián)動(dòng)下調(diào)

    8月29日，深圳重新發(fā)布了2021年第二批住宅用地集中出讓公告，涉及的出讓地塊數(shù)量不變，但做出了調(diào)整優(yōu)化，下調(diào)了住房銷(xiāo)售限價(jià)，通過(guò)價(jià)格引導(dǎo)進(jìn)一步穩(wěn)定市場(chǎng)預(yù)期。

    合理限定土地溢價(jià)

    下調(diào)住房銷(xiāo)售限價(jià)

    此次土拍調(diào)整了競(jìng)買(mǎi)人資質(zhì)條件和準(zhǔn)入要求，同一企業(yè)及其控股的各個(gè)公司，不得參加同一宗地的競(jìng)買(mǎi)，參與競(jìng)買(mǎi)企業(yè)應(yīng)提交相關(guān)證明材料及承諾函；同一企業(yè)及其控股的各個(gè)公司，參與用地競(jìng)買(mǎi)最多可競(jìng)得3宗用地。

    此次深圳土拍還優(yōu)化了土地競(jìng)價(jià)方式，合理限定土地溢價(jià)，而且更加注重“租賃”。據(jù)了解，在保持掛牌起始價(jià)不變的基礎(chǔ)上，地塊溢價(jià)率上限統(tǒng)一由45%調(diào)整為15%，達(dá)到溢價(jià)率上限后，南山、龍華2宗自持租賃住房用地直接采用搖號(hào)方式確定競(jìng)得人，其余用地采用“競(jìng)自持租賃住房+搖號(hào)”方式確定競(jìng)得人。其中一些地塊的競(jìng)買(mǎi)規(guī)則還顯示，全年期自持租賃住房不得作為時(shí)租房、日租房、旅館等進(jìn)行經(jīng)營(yíng)。

    此次深圳土拍還強(qiáng)化“房地聯(lián)動(dòng)”，下調(diào)住房銷(xiāo)售限價(jià)。本批次用地普通商品住房銷(xiāo)售限價(jià)在原限價(jià)基礎(chǔ)上下調(diào)3%~9.2%不等，安居型商品房銷(xiāo)售限價(jià)在原限價(jià)基礎(chǔ)上下調(diào)2.8%~9.1%不等。如前海桂灣地塊，建成的普通商品房毛坯均價(jià)從每平方米9.9萬(wàn)元調(diào)整到9.2萬(wàn)元，降價(jià)7000元。

    此外，此次土拍嚴(yán)格落實(shí)購(gòu)地資金審查機(jī)制，確保房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)使用合規(guī)自有資金購(gòu)地。建立“先承諾后審查”的工作機(jī)制，競(jìng)買(mǎi)申請(qǐng)人需承諾購(gòu)地資金來(lái)源不屬于股東違規(guī)提供的借款、轉(zhuǎn)貸、擔(dān)保或其他相關(guān)融資便利等，不屬于金融機(jī)構(gòu)各類(lèi)融資資金，不屬于房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈上下游關(guān)聯(lián)企業(yè)借款或預(yù)付款，不屬于其他自然人、法人、非法人組織的借款，不屬于競(jìng)買(mǎi)企業(yè)控制的非房地產(chǎn)企業(yè)融資等；深圳市金融監(jiān)管局組織相關(guān)金融監(jiān)管機(jī)構(gòu)開(kāi)展競(jìng)得人購(gòu)地資金審查工作。與此同時(shí)，審查發(fā)現(xiàn)競(jìng)買(mǎi)（得）人不符合競(jìng)買(mǎi)準(zhǔn)入條件或不踐諾的，將采取取消其競(jìng)買(mǎi)（得）資格、沒(méi)收競(jìng)買(mǎi)保證金、1年內(nèi)禁止該企業(yè)參加深圳市國(guó)有建設(shè)用地競(jìng)買(mǎi)活動(dòng)并向社會(huì)公開(kāi)等相關(guān)懲戒措施。

    記者梳理發(fā)現(xiàn)，深圳正在大力增加住宅用地供給。深圳多區(qū)此前陸續(xù)公示了一些土地調(diào)整的公告，多數(shù)是從商業(yè)用地、產(chǎn)業(yè)用地等變更為二類(lèi)居住用地和教育設(shè)施用地。另?yè)?jù)《深圳市2021年度建設(shè)用地供應(yīng)計(jì)劃》，深圳2021年計(jì)劃供應(yīng)住宅用地363.3公頃，較2020年住宅用地計(jì)劃供應(yīng)量提高了24%，計(jì)劃新供應(yīng)住宅用地132.3公頃，其中商品住房用地58.3公頃，公共住房74公頃。為落實(shí)土地供應(yīng)向租賃住房?jī)A斜的要求，單列租賃住房用地計(jì)劃，計(jì)劃供應(yīng)租賃住房用地37公頃，占住宅用地比例超過(guò)10%。

    進(jìn)一步促進(jìn)房?jī)r(jià)穩(wěn)定

    今年以來(lái)，深圳樓市調(diào)控逐步升級(jí)，市場(chǎng)降溫明顯，購(gòu)房者逐步回歸理性。記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，深圳近期入市的一些新建住宅項(xiàng)目認(rèn)籌情況均遠(yuǎn)不及開(kāi)發(fā)商預(yù)期。

    廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉表示，深圳樓市政策動(dòng)向具有很強(qiáng)的信號(hào)意義。這幾年來(lái)深圳房?jī)r(jià)暴漲，泡沫成分非常大，房?jī)r(jià)下跌是對(duì)去泡沫最有力的落實(shí)。易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)表示，通過(guò)價(jià)格引導(dǎo)進(jìn)一步穩(wěn)定市場(chǎng)購(gòu)房預(yù)期，也進(jìn)一步體現(xiàn)限價(jià)政策繼續(xù)從緊從嚴(yán)的導(dǎo)向。過(guò)去全國(guó)各地都有各類(lèi)限價(jià)政策，但深圳顯然不滿足既有的限價(jià)政策，在既有基礎(chǔ)上進(jìn)一步調(diào)低住房銷(xiāo)售限價(jià)，穩(wěn)房?jī)r(jià)的工作得到進(jìn)一步鞏固。

    近日，廣州、杭州、合肥等地紛紛發(fā)布第二批集中供地掛牌出讓公告。相較于第一次集中供地，各地從地塊競(jìng)買(mǎi)人的資格要求、購(gòu)地資金來(lái)源、出讓方式等方面進(jìn)行了調(diào)整。不過(guò)，深圳二次集中土拍沒(méi)有出現(xiàn)北京和杭州版的“競(jìng)品質(zhì)”方式，而是加入了搖號(hào)方式。此外，南京更提出“限房?jī)r(jià)、定品質(zhì)、競(jìng)地價(jià)”的方式。

    在涉房融資不斷收緊背景下，房企拿地總體趨于謹(jǐn)慎。有房企投拓部的工作人員告訴記者，今年的土拍新政不斷，房企需要在短期內(nèi)籌集大量的資金，對(duì)于中小房企壓力明顯偏大，大型品牌房企也會(huì)選擇聯(lián)合拿地共同開(kāi)發(fā)的模式，首選還是熱門(mén)的一二線城市。不過(guò)，深圳此次提出“搖號(hào)+限購(gòu)”方式給中小房企創(chuàng)造了一些機(jī)會(huì)。中指研究院企業(yè)事業(yè)部研究副總監(jiān)劉水表示，在“三道紅線”和供地兩集中的背景下，房企拿地態(tài)度將更趨謹(jǐn)慎。