LPR連續(xù)兩月“按兵不動(dòng)” “普降潮”下房貸利率是否見(jiàn)底？

    盡管市場(chǎng)的降息預(yù)期落空，但房貸市場(chǎng)的寬松仍在持續(xù)。

    3月22日，有消息顯示，蘇州部分銀行首套房貸款利率降至4.6%，與5年期以上LPR持平，這是該地區(qū)近兩年來(lái)首套房貸利率的最低水平。對(duì)此，21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者向當(dāng)?shù)囟辔汇y行信貸人士求證得知，該消息屬實(shí)，但對(duì)客戶的資質(zhì)有一定要求。

    根據(jù)央行要求，首套商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率不得低于5年期以上LPR，二套商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率不得低于5年期以上LPR加60個(gè)基點(diǎn)。而就在前一天，央行公布最新LPR報(bào)價(jià)顯示，1年期LPR為3.7%，5年期以上LPR為4.6%，均與上月持平。這意味著，蘇州地區(qū)達(dá)到相應(yīng)銀行資質(zhì)要求的購(gòu)房者購(gòu)買首套房時(shí)可享受監(jiān)管要求的最低房貸利率，這再一次印證了當(dāng)前信貸環(huán)境的寬松。

    今年1月份，作為房貸利率基準(zhǔn)錨的5年期以上LPR下調(diào)5個(gè)基點(diǎn)，帶動(dòng)了2月份房貸降息。在此前后，一波房貸利率“普降潮”在全國(guó)范圍內(nèi)展開(kāi)。

    3月21日，貝殼研究院發(fā)布的重點(diǎn)城市主流房貸利率數(shù)據(jù)顯示，其監(jiān)測(cè)的103個(gè)重點(diǎn)城市3月份主流首套房貸利率為5.34%，二套利率為5.60%，分別較上月回落13個(gè)、15個(gè)基點(diǎn)，降幅環(huán)比分別擴(kuò)大4個(gè)、6個(gè)基點(diǎn)。“3月房貸利率降幅創(chuàng)2019年以來(lái)月度最大降幅”，貝殼研究院首席市場(chǎng)分析師許小樂(lè)指出，當(dāng)前利率接近2020年三季度的水平。

    具體到城市，103城中82城房貸主流利率下調(diào)。其中，成都首套利率本月下調(diào)69個(gè)基點(diǎn)，回調(diào)幅度最大，二套房貸利率降低34個(gè)基點(diǎn)；蘇州、深圳、上海等20城主流首套房貸利率低于5%，蘇州首套利率為4.65%，在重點(diǎn)城市中最低。

    另一方面，按揭貸款的放款周期也在持續(xù)縮短。貝殼研究院監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示，3月103城平均放款周期在1個(gè)月左右，接近2020年三季度最快的速度。其中，近五成的城市放款周期不足一個(gè)月，19城放款周期低于20天。

    寬松的信貸環(huán)境有效帶動(dòng)了市場(chǎng)成交。貝殼研究院監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示，3月以來(lái)貝殼50城二手房日均成交量較2月（春節(jié)后）日均成交水平增長(zhǎng)約17%，二手房市場(chǎng)供需活躍度也有提高。

    在此背景下，央行公布的3月LPR未見(jiàn)調(diào)整，是否意味著房貸利率已然見(jiàn)底？

    在許小樂(lè)看來(lái)，3月LPR維持不變體現(xiàn)了國(guó)家對(duì)經(jīng)濟(jì)政策穩(wěn)健、可持續(xù)的考慮，也是我國(guó)財(cái)政貨幣政策協(xié)調(diào)并進(jìn)、精準(zhǔn)施策的客觀需要。

    廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉表示，即便LPR不調(diào)整，房貸利率依然處于下調(diào)態(tài)勢(shì)，目前已連續(xù)下降6個(gè)月。“相對(duì)于首套房不低于LPR、二套房不低于LPR+60個(gè)基點(diǎn)的要求，房貸利率還有下行空間，未來(lái)實(shí)際房貸利率仍會(huì)繼續(xù)下行。”

    事實(shí)上，當(dāng)前的房貸利率“普降潮”仍在延續(xù)，尤其是在二三線城市。除了前述蘇州地區(qū)，日前四大國(guó)行在襄陽(yáng)、十堰兩地的首、二套房貸款利率較2月下調(diào)了40-45個(gè)BP；南京部分銀行首套房貸利率最低降至5.4%，較2月份下調(diào)40BP；杭州多家主流銀行春節(jié)后第二次下調(diào)當(dāng)?shù)胤抠J利率，其中首套5.3%，回到一年前水平。

    多位業(yè)內(nèi)人士向記者指出，與一線城市相比，二三線城市購(gòu)房需求相對(duì)不足，且?guī)齑鎵毫^大，需要包括信貸政策在內(nèi)的更多紓困政策支持以修復(fù)市場(chǎng)。

    此前，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的2月份70城房?jī)r(jià)數(shù)據(jù)顯示，2月份一線城市新房和二手房銷售價(jià)格環(huán)比均上漲0.5%，而70城中新房銷售價(jià)格環(huán)比下跌的城市有40個(gè)，二手房銷售價(jià)格環(huán)比下跌的城市有57個(gè)。

    “預(yù)計(jì)年內(nèi)會(huì)有更多城市因城施策，出臺(tái)穩(wěn)樓市政策，部分市場(chǎng)需求不足的城市可能會(huì)放松限購(gòu)條件，如適度放寬社保或戶籍限制，符合條件的新市民能夠得到信貸支持”，許小樂(lè)認(rèn)為，這是未來(lái)二三線城市市場(chǎng)修復(fù)的關(guān)鍵。

    許小樂(lè)進(jìn)一步指出，當(dāng)前市場(chǎng)預(yù)期仍較弱，需求端信心尚未完全恢復(fù)。“金融委會(huì)議及相關(guān)部委表態(tài)對(duì)市場(chǎng)有積極作用，預(yù)計(jì)未來(lái)信貸環(huán)境保持寬松，地方支持性調(diào)控政策進(jìn)一步出臺(tái)，精準(zhǔn)引導(dǎo)合理住房需求的釋放。”

    東方金誠(chéng)首席宏觀分析師王青指出，在全國(guó)房?jī)r(jià)延續(xù)整體下行的背景下，當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)下滑態(tài)勢(shì)仍在持續(xù)，為了穩(wěn)定樓市預(yù)期，在二季度LPR報(bào)價(jià)下調(diào)過(guò)程中，5年期LPR報(bào)價(jià)有望與1年期實(shí)現(xiàn)同等幅度下調(diào)，將更大幅度帶動(dòng)銀行實(shí)際貸款利率下行，進(jìn)而激發(fā)企業(yè)和個(gè)人住房貸款需求，提振新增貸款規(guī)模。

    此前，王青就指出，為遏制樓市下滑勢(shì)頭，下一步通過(guò)5年期LPR報(bào)價(jià)下調(diào)、較大幅度降低個(gè)人住房貸款利率也將是政策的一個(gè)發(fā)力點(diǎn)。