財(cái)政留后手應(yīng)對(duì)賣地收入下降 市場靜待樓市回暖

    作為政府性基金收入的主要來源，國有土地使用權(quán)出讓收入（下稱“土地出讓金”）的表現(xiàn)好壞既反映出土地市場冷暖，也關(guān)系到地方財(cái)政運(yùn)行。最新數(shù)據(jù)顯示，前兩月國有土地使用權(quán)出讓收入同比下降29.5%，低迷的土地市場表現(xiàn)增加了全年市場回暖的不確定性。

    接受證券時(shí)報(bào)記者采訪的專家認(rèn)為，今年土地市場能否回暖還待針對(duì)提升房企購房意愿、滿足購房者需求的房地產(chǎn)寬松政策進(jìn)一步出臺(tái)落地，但不應(yīng)過度擔(dān)憂其對(duì)財(cái)政的影響，財(cái)政不僅已對(duì)土地出讓金超預(yù)期下滑做出了預(yù)算調(diào)整，還留有資金與政策空間能夠從容應(yīng)對(duì)。相信在一系列優(yōu)化集中供地規(guī)則、優(yōu)化拿地流程、促進(jìn)房地產(chǎn)銷售政策在廣泛落實(shí)落地后，土地市場將迎來回暖。

    財(cái)政“賣地”收入

    大幅下滑

    日前，財(cái)政部公布2022年1~2月財(cái)政收支情況，盡管前兩月全國一般公共財(cái)政收支均實(shí)現(xiàn)同比較快增長，反映出財(cái)政積極靠前發(fā)力，但1~2月累計(jì)的全國政府性基金預(yù)算收入?yún)s同比下降了27.2%，成為收入端的拖累項(xiàng)，主要是作為主要收入來源的國有土地使用權(quán)出讓收入同比下降了29.5%。

    由于去年前兩月土地出讓金同比大幅增長67.1%，是自2012年以來的最高增速，因此今年前兩月土地出讓金的下滑與同期基數(shù)較高有一定關(guān)系。但多位專家都向證券時(shí)報(bào)記者強(qiáng)調(diào)，年初以來土地市場的冷清才是主因。

    “土地出讓金收入的回落，與前端房地產(chǎn)銷售面積的回落存在比較明顯的關(guān)聯(lián)。”中泰證券研究所政策組負(fù)責(zé)人、首席分析師楊暢向證券時(shí)報(bào)記者指出，今年前2個(gè)月，住宅銷售額同比下降22.1%，并且住宅銷售面積同比下降13.8%。當(dāng)前，土地市場銷售端仍在回落過程中，導(dǎo)致開發(fā)商拿地積極性不足，進(jìn)而體現(xiàn)在土地出讓金出現(xiàn)同比回落。

    除銷售端外，前兩月土地市場的冷清還表現(xiàn)在供需兩端。據(jù)中指研究院數(shù)據(jù)，2022年1~2月全國推出各類用地規(guī)劃建筑面積同比減少27%。2月推出各類用地規(guī)劃建筑面積同比減少27.6%，成交面積同比減少31%。

    中指研究院土地事業(yè)部研究負(fù)責(zé)人張凱對(duì)記者表示，在融資和回款雙重壓力之下，房企整體拿地意愿持續(xù)走低，而這種勢(shì)頭在今年前兩月并未有明顯扭轉(zhuǎn)。此外，今年1~2月受到集中供地政策的影響，地方政府推出地塊較少，其中22個(gè)集中供地城市中僅有北京、寧波完成土拍，也直接導(dǎo)致了土地出讓金收入同比的明顯下降。

    “僅按照現(xiàn)在的調(diào)控政策力度和房企經(jīng)營情況看，要實(shí)現(xiàn)全年土地出讓金與去年持平的難度較大。”中原地產(chǎn)首席分析師張大偉對(duì)證券時(shí)報(bào)記者說，若想實(shí)現(xiàn)土地市場回暖，后續(xù)還需加大對(duì)房企、購房者的支持力度，并積極落實(shí)相關(guān)政策。

    財(cái)政留招

    應(yīng)對(duì)超預(yù)期情形

    若土地市場持續(xù)冷清，土地出讓金出現(xiàn)超預(yù)期下滑，是否會(huì)影響到地方財(cái)政運(yùn)行，對(duì)地方財(cái)政支出形成掣肘？市場上對(duì)此存在擔(dān)憂之聲。

    “若土地出讓金超預(yù)期下滑，將直接導(dǎo)致地方可用財(cái)力下降，不利于宏觀調(diào)控目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。”財(cái)信研究院副院長伍超明告訴證券時(shí)報(bào)記者，由于城投平臺(tái)舉債融資多以土地作為抵押品，土地出讓金超預(yù)期下滑還將削弱城投平臺(tái)的舉債能力，從而增加財(cái)政風(fēng)險(xiǎn)。另外，由于專項(xiàng)債券納入政府性基金預(yù)算管理，土地出讓金超預(yù)期下滑將增加專項(xiàng)債券的償付風(fēng)險(xiǎn)。

    面對(duì)土地市場走勢(shì)的不確定性，財(cái)政部也在今年預(yù)算安排中有所動(dòng)作。財(cái)政部在《關(guān)于2021年中央和地方預(yù)算執(zhí)行情況與2022年中央和地方預(yù)算草案的報(bào)告》（下稱“財(cái)政預(yù)算報(bào)告”）中已經(jīng)將全國政府性基金預(yù)算收入同比增速從去年的1.1%下調(diào)至今年的0.6%，將地方政府性基金預(yù)算本級(jí)收入同比增速從去年的0.9%下調(diào)至今年的0.4%。

    考慮到2021年土地出讓金占到地方政府性基金收入超九成，今年預(yù)算草案對(duì)政府性基金預(yù)算收入的下調(diào)可以理解為是對(duì)全年土地出讓金收入水平預(yù)期的下調(diào)。

    同時(shí)，在今年的財(cái)政預(yù)算草案中，中央政府性基金預(yù)算收入總量較支出總量多出4000億元。多家機(jī)構(gòu)都猜測，中央賬本預(yù)留的4000億元或?yàn)榈胤截?cái)政緊張、完成預(yù)算目標(biāo)存在難度的情形留出政策空間。

    除調(diào)整財(cái)政預(yù)算草案外，財(cái)政仍有充足的政策工具應(yīng)對(duì)不時(shí)之需。伍超明表示，若土地出讓金超預(yù)期下滑，財(cái)政可通過加快發(fā)行公募REITs，盤活存量財(cái)政資產(chǎn)，增加地方政府可用財(cái)力；可加快推進(jìn)地方政府投融資平臺(tái)市場化轉(zhuǎn)型，降低城投平臺(tái)對(duì)土地市場的依賴。接下來，還應(yīng)加強(qiáng)政府專項(xiàng)債券項(xiàng)目資金績效管理，逐漸實(shí)現(xiàn)專項(xiàng)債券項(xiàng)目收益與融資自求平衡。

    土地市場回暖

    仍需政策呵護(hù)

    盡管前兩月土地出讓金下滑顯著，但從房企購地節(jié)奏以及房地產(chǎn)政策邊際寬松的市場環(huán)境來看，土地市場在后續(xù)回暖也并非難事。

    易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)就向證券時(shí)報(bào)記者指出，從供地的時(shí)間節(jié)點(diǎn)來看，3月份各地會(huì)迎來集中供地第一波高峰，客觀上會(huì)使得土地交易行情有所提振，也將對(duì)土地出讓金等收入帶來提振效應(yīng)。

    他還強(qiáng)調(diào)，當(dāng)前土地市場冷清的核心癥結(jié)在于房企自身拿地意愿不強(qiáng)，部分房企對(duì)于拿地有心無力，所以必須加快提振市場信心的步伐，激活房企拿地。一方面，積極做好房屋銷售工作，促進(jìn)房地產(chǎn)市場行情回暖。另一方面，應(yīng)采取措施減少疫情對(duì)房企、購房者的干擾，同時(shí)減少拿地流程的繁冗環(huán)節(jié)，積極促成交。

    “當(dāng)前的政策發(fā)力點(diǎn)在滿足購房者的需求上，能加速庫存的去化和房企的回款。但在滿足購房者的購房需求之外，仍應(yīng)滿足房企的利潤需求。”張凱表示，各地已在今年集中供地的政策、土拍規(guī)則、地塊要求、起始價(jià)等方面均做出了一定的優(yōu)化，特別是一些去年流拍的地塊在今年第一批次重新掛牌時(shí)的要求均有所降低，為房企降低拿地成本從而提升其利潤空間。

    在楊暢看來，今年以來，全國有近60個(gè)城市調(diào)整房地產(chǎn)銷售政策，相關(guān)政策包括下調(diào)房貸利率、購房補(bǔ)貼、降低首付比例、上調(diào)公積金貸款額度或公積金貸款條件放寬、開放落戶條件，但一攬子寬松政策的施策對(duì)象多以三、四線城市為主，對(duì)于全國樓市的支撐仍然有限。未來，包括直轄市、各省會(huì)城市以及計(jì)劃單列市在內(nèi)的核心城市能否出臺(tái)有力措施，對(duì)于房價(jià)止跌企穩(wěn)、推動(dòng)市場正向循環(huán)或較為關(guān)鍵。