3月70城房價降幅微收：市場修復(fù)緩慢而曲折 城市政策調(diào)整或再擴圍

    4月15日，國家統(tǒng)計局發(fā)布3月70城房價數(shù)據(jù)，70城新房和二手房價格指數(shù)環(huán)比繼續(xù)下降，但降幅微收，而且房價環(huán)比下降城市的個數(shù)有所減少。

    國家統(tǒng)計局城市司首席統(tǒng)計師繩國慶表示，3月各線城市房價環(huán)比趨穩(wěn)，同比下降或漲幅回落。其中一線城市房價環(huán)同比繼續(xù)上漲，但漲幅有所回落；二線城市新房環(huán)同比持平或上漲，二手房環(huán)同比下降；三線城市房價環(huán)同比均下降。

    廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉認為，各線城市新房價格表現(xiàn)都在好轉(zhuǎn)，但受疫情影響，好轉(zhuǎn)程度在弱化；二手房市場回調(diào)較新房明顯，二手房集中的熱點城市交易受疫情沖擊，部分需求觀望，交易價低于預(yù)期。

    中指研究院指數(shù)事業(yè)部分析師孟新增向21世紀經(jīng)濟報道記者表示，3月70城房價數(shù)據(jù)整體符合預(yù)期，目前全國房價仍處橫盤階段。

    據(jù)諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心統(tǒng)計，目前全國已有超70城出臺樓市調(diào)整政策。易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進向21世紀經(jīng)濟報道記者表示，近期房地產(chǎn)支持政策效果有所顯現(xiàn)，但受疫情影響，政策效果存在不及預(yù)期可能，后續(xù)各地還需因城施策進行調(diào)整。

    房價下降城市個數(shù)減少

    據(jù)國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)，3月70城新房價格指數(shù)環(huán)比下降0.07個百分點，降幅較上月收窄0.06個百分點。70城新房價格連續(xù)7個月環(huán)比下降，但降幅有所收窄。70城中有38個城市新房價格環(huán)比下降，個數(shù)較上月減少2個。

    孟新增表示，熱點城市很多在售項目收回促銷政策是70城新房價格環(huán)比降幅收窄的重要原因。整體來看，仍有半數(shù)城市新房價格繼續(xù)調(diào)整，但調(diào)整空間較小。

    在李宇嘉看來，各地積極紓困樓市，按揭利率降低，市場預(yù)期開始有所平穩(wěn)，新房價格指數(shù)正觸及底部。新房價格下跌城市個數(shù)雖在減少，但相較前兩個月，房價環(huán)比下跌城市的數(shù)量減少的特征并不明顯，市場需求仍然較弱。

    從二手房市場看，3月70城二手房價格指數(shù)環(huán)比下降0.19個百分點，降幅較上月收窄0.09個百分點。70城二手房價格連續(xù)8個月環(huán)比下降，降幅同樣有所收窄，且收窄程度較新房明顯。70城中，45個城市二手房價格環(huán)比下降，個數(shù)較上月減少12個。

    嚴躍進表示，3月二手房市場邏輯與新房類似，即環(huán)比看，二手房價格正努力掙扎走出下跌區(qū)間，但難度仍存。受近期房地產(chǎn)政策調(diào)整影響，市場已經(jīng)出現(xiàn)些微暖意，但由于去年下半年以來房價持續(xù)下跌，利空影響短期難以消除。

    一線城市的市場情況對其他城市有一定參考價值。3月一線城市新房價格環(huán)比上漲0.3%，漲幅較上月回落0.2個百分點，連續(xù)3個月上漲；二手房價格環(huán)比上漲0.4%，漲幅較上月回落0.1個百分點。

    李宇嘉認為，一線城市新房價格連續(xù)3個月上漲，正成為樓市穩(wěn)定回升的發(fā)動機。一線二手房價格漲幅收窄，則是受疫情影響，部分購房者態(tài)度轉(zhuǎn)向觀望，導(dǎo)致高價房源難以成交，部分二手房房主為促成交易而下調(diào)價格。

    從二三線城市看，二線城市新房價格環(huán)比與上月持平，連續(xù)止跌2個月，二手房價格環(huán)比下降0.1%，降幅較上月收窄0.2個百分點；三線城市新房價格和二手房價格環(huán)比分別下降0.2%和0.2%，降幅較上月均收窄0.1個百分點。

    李宇嘉表示，各線城市新房價格表現(xiàn)都在好轉(zhuǎn)，二線城市新房價格連續(xù)止跌2個月，三線城市跌幅收窄，主要因為這些城市積極紓困，推出發(fā)放購房補貼、公積金行政、降低首付比例等政策利好。而在二手房市場，二線城市由于二手房掛牌量高，價格仍在下跌，三線城市則由于新房庫存較大，政策更多利好新房去化，二手房價格持續(xù)陰跌。

    政策調(diào)整城市將繼續(xù)擴圍

    中國銀河證券研究院日前發(fā)布報告認為，房地產(chǎn)行業(yè)仍然在出清中，需求端仍然處于下滑狀態(tài)，供給端風險處于暴露過程中，融資端的支持現(xiàn)階段主要集中在需求，房地產(chǎn)行業(yè)出清沒有完成。

    但從3月70城房價數(shù)據(jù)來看，嚴躍進認為，一些重點城市的統(tǒng)計數(shù)據(jù)可能比較悲觀，但近期房地產(chǎn)政策調(diào)整效果有所顯現(xiàn)，全國層面來看市場預(yù)期有所修復(fù)，對于促進市場交易有一定幫助。

    據(jù)諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心統(tǒng)計，目前全國已有超70城出臺樓市調(diào)整政策，涉及放松限購、限售、降低首付比例、降低房貸利率、提供公積金貸款優(yōu)惠等多個方面。

    光大證券分析3月房地產(chǎn)行業(yè)流動性時認為，“三孩政策”和“居家養(yǎng)老”所帶來的合理改善型購房需求有望獲得進一步支持。目前已有部分城市推出類似政策，如鄭州鼓勵老人來鄭州投親養(yǎng)老，允許其投靠家庭新購一套房；綿陽對多孩家庭購房最高補貼2萬元；蘭州二孩、三孩家庭可增加一套購房資格等等。

    從政策調(diào)整的城市來看，逐漸顯現(xiàn)出從三四線城市擴大到二線城市的特征。日前，蘇州將二手房限售年限從5年縮短至3年，非蘇州戶籍家庭購房的社保要求也從3年內(nèi)連續(xù)繳納滿24個月調(diào)整為累計24個月，業(yè)內(nèi)將其解讀為房地產(chǎn)政策調(diào)整從二線城市擴展到強二線城市或新一線城市，后續(xù)其他同能級城市或有類似政策推出。

    在孟新增看來，后續(xù)二線城市會繼續(xù)因城施策，跟進房地產(chǎn)市場政策調(diào)整，但一線城市調(diào)整預(yù)期較小。

    中國銀河證券研究院分析認為，短期房地產(chǎn)政策變化仍以需求側(cè)政策為主，央行和各級政策層逐步減少居民購房方面的障礙。而對于供給端，現(xiàn)階段調(diào)控政策并未放松太多，雖然對房地產(chǎn)企業(yè)在信貸和風險處置上有了小幅的緩解，但仍然是希望看到市場并購兼并為主，并且政策更有利于能容易獲得金融資源的企業(yè)。

    諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心高級分析師陳霄表示，未來政策調(diào)整城市還將繼續(xù)擴圍，市場將持續(xù)修復(fù)，但進程可能緩慢而曲折。

    從4月情況來看，以深圳、蘇州和青島為例，中指數(shù)據(jù)顯示，4月第一周（3月28日-4月3日），深圳、蘇州和青島新房價格分別成交12.2萬平方米、30萬平方米和31.4萬平方米，4月第二周（4月4日-4月10日）這三個城市分別成交6.3萬平方米、11.6萬平方米和9.1萬平方米，環(huán)比降幅分別為48.4%、61.4%和71%。

    隨著需求端政策持續(xù)推出，孟新增預(yù)測4月房地產(chǎn)市場成交規(guī)模有望改善，但價格端仍然相對平穩(wěn)。需要提醒的是，目前疫情仍面臨一定不確定性，突發(fā)疫情或打亂市場恢復(fù)節(jié)奏。

    嚴躍進指出，疫情影響購房者實地看房，也會對部分購房者收入帶來沖擊。受疫情不確定性影響，政策效果存在不及預(yù)期可能，不能對市場恢復(fù)節(jié)奏太過樂觀。后續(xù)還需因城施策，基于城市市場實際情況進行政策調(diào)整，必要時在首付比例等方面加大政策支持力度。